住房宏觀調控政策的信貸工作實踐

黃文增

摘要：本文從住房屬性、購房者、地方財政收入、銀行四個維度對住房進行分析，針對實踐工作中商業銀行銀行辦理住房信貸業務中存在認貸認房的問題，結合監管政策闡述認房又認貸的住房信貸工作實踐，提出建立聯席會議制度等落實住房宏觀調控的工作建議。

關鍵詞：住房 宏觀調控 政策 信貸

住房是每一個中國老百姓始終關心的問題。2016年中央經濟工作會議上以習近平同志為核心的黨中央指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，銀行業金融機構（以下簡稱：商業銀行）按此要求結合監管部門的住房信貸政策開展住房信貸業務。

一、多視角看待住房

（一）住房的屬性

住房的根本屬性是“住”，住房產業的發展過程中，不可避免的受供求關系、市場炒作等因素的影響，市場是配置資源最有效的手段，住房逐漸脫離了“住”的根本屬性。

（二）從購房者角度看住房

購買住房除滿足自身居住的剛性需求外，一定比例的購房者持有貨幣資金缺少投資渠道，投資購買住房，可達到保值增值的目的。

以普洱某樓盤為例，2018年5月購買價為7100元/平方米，到2019年7月即升至8400元/平方米，短短一年時間升值18.3%，購買住房成為居民資金保值增值的重要手段。

（三）從地方財政收入角度看房地產

從地方財政看，與土地相關的房地產仍然是地方財政GDP重要的增長點，隨著房地產市場的發展，住房價格節節攀升，市場需求潛能得到充分釋放，經濟下行時期，房地產仍然是地方財政收入的來源之一。

（四）從銀行角度看個人住房貸款

個人住房貸款期限最長期限為30年，客戶穩定、旱澇保收、風險可控，個人住房貸款是最優質的信貸業務品種，各商業銀行大力拓展個人住房貸款業務，住房貸款呈增長態勢。

綜上，鑒于住房的商品屬性，針對住房市場的快速發展，國家出臺了包括限購在內的一系列調控政策，中國人民銀行、中國銀行保險業監督管理委員會在不同時期根據宏觀調控的要求先后出臺了包括首付、利率、房屋套數在內的差別化住房信貸政策，目的是兼顧住房“住”的屬性和住房市場的健康發展，各商業銀行據此開展住房信貸業務。

二、部分商業銀行開展住房信貸業務存在的問題

（一）認貸不認房助長炒房

部分商業銀行辦理住房貸款時認貸不認房。

在《個人信用報告》中有“個人商用房（包括商住兩用）貸款筆數”欄，商業銀行銀行一般據此判斷借款申請人住房貸款情況。

此操作方法無視購房借款人既有住房套數，片面以借款人住房貸款發生情況確定一套、二套，假如在申請人已有多套住房的情況下，再以個人住房貸款甚至是一套房的政策予以支持，無形中商業銀行成為炒房的推手，此做法至少違反了以下宏觀調控政策：

一是違反《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》（銀發﹝2010﹞275號）“各商業銀行暫停發放居民購買第三套及以上住房貸款”的規定，不掌握居民住房套數，無法執行此規定。

二是違反《住房城鄉建設部? 人民銀行? 銀監會關于規范購房融資和加強反洗錢工作有通知》（建房﹝2017﹞215號）“商業銀行在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據”，此規定中查詢住房套數的唯一目的就是確定一、二套房，據此落實差別化的住房信貸政策，別無他用。

（二）個人住房樓盤未封頂提前發放個人住房按揭貸款

發放個人住房貸款的條件之一是“五證”（土地不動產權證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證）齊全。建設投資到一定比例即可取得商品房預售許可證，取得該證并不意味著樓盤主體已封頂完工并達到預定可使用狀態。

部分商業銀行為搶客戶、占份額，在預售樓盤未封前就發放個人住房貸款，無視《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發﹝2007﹞359號）“商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”的監管規定，忽略了樓盤不能按時完工的風險，不符合審慎經營規則。

以上兩個問題，源于商業銀行對住房貸款市場的商業動機，屬于市場亂象，需要整治。

三、開展住房信貸工作實踐

（一）個人住房貸款應遵循認房又認貸

從認貸角度看，既然發生過個人住房貸款，無論目前是否持有當時購買的住房，肯定發生過購買過住房行為。

從認房角度看，既然是持有住房，無論所持有的住房是否發生過商業性貸款，其持有住房的行為毋庸置疑。

認房又認貸款符合“房子是用來住的、不是用來炒的”宏觀調控政策要求。

需要說明的是，商業銀行按照住房宏觀調控政策開展住房信貸業務，有權利和義務界定住房是一套還是二套，而不能單純以借款人是否發生過住房貸款業務確定一套、二套，住房貸款發生的次數不是借款人享有的權利。

（二）住房樓盤主體封頂后才能辦理按揭貸款

對個人住房貸款必須堅持樓盤主體結構封頂后才能辦理，把監管要求落到實處，避免發生完工風險。

（三）依法合規辦理住房信貸

1.按揭樓盤準入。樓盤準入的基本條件是“五證”齊全，結合開發商的資信、經營能力等情況確定。

根據不動產權證的權屬確定住房信貸政策。載明為其他商服用地的，按照商業用房信貸政策管理，不存在一套、二套之說;在其他商服用地上有住房規劃的，住房部分土地性質變更為住宅后才能辦理個人住房按揭貸款。

2.查詢是否經房管部門備案登記。個人住房預售需要進行網簽、網簽備案是購房真實交易的依據，是否網簽也是鑒別假按揭的方法之一。