該不該買公寓房？

趙 彭

隨著市場發展的深入，消費者對住房的需求已經從“居住”升級為“人居”。城市配套服務商正是在彌補城市開發缺口的基礎上，盤活區域性創造與需求并為用戶打造全新的人居服務產業鏈。

最近龍湖地產在青島首次推出的商辦產品新壹城火爆全城。這讓不少購房者糾結，該不該買公寓房？

據銳理數據，2019年11月青島公寓市場銷售1011套，約6.9萬平方米，面積環比上漲45%、同比下降22%。通過數據可以看出，青島公寓房銷售量出現了明顯上漲。從市場需求上看，公寓產品由于投資少，能夠帶來較好的回報，對投資客有一定的吸引力。從運營上看，除了自用之外，.多數公寓產品都有長租運營或者酒店式管理保障。不過，2019年受經濟環境下行輻射，國內長租公寓市場品牌公寓企業爆倉超45家，投資預期受到了一定影響。然而市場寒冬也孕育了新的發展機遇，隨著開發企業向城市配套服務商轉型，公寓產品的市場形象也將有所提升。

公寓易商不易住

公寓房是集合式住宅的一種，是商業地產投資中較為廣泛的一種地產形式。但在中國房地產法規里，用地性質決定了建筑產權屬性，所以建筑的產權只能登記為“辦公”、“酒店”、“商業”或“非住宅”四類，不存在“公寓"字樣的表述。因此公寓產品只能算是開發商創造的“跨界產品”

與住宅不同，公寓的房價低、位置好、戶型設計前衛、可拎包入住，體現了投資低、產品完善和入駐便捷的優勢。同時，在調控周期，公寓的不限購不限貸也是一個銷售加分項。

公寓產權一般只有40年，首付則要求五成或以上，貸款年限最多為10年，相對于住宅并無優勢。“買公寓新房需要繳納3%的契稅，100萬元也就是3萬，比住宅的1%高2個點。但買二手公寓，過戶稅費分別有個稅、增值稅、土地增值稅、城市維護建設及教育附加費、印花稅等等，算法比較復雜，整體下來大概有全額的30%或者差額的55%。例如100萬買的公寓，過了很多年后漲價漲到200萬，在這。上漲的100萬中，需要繳納大概60多萬的稅。”博銳特商業機構總經理趙鵬介紹。

除了貸款、稅費問題，公寓房還有居住屬性的“缺陷”和政策限制。40、50.年產權的公寓產品本質是商業用房，水電費都是根據商業用房定價，一般會比住宅用水電貴2倍左右。而且公寓無法通煤氣、天燃氣，所有生活設備都是走電的。居住成本比較高。

公寓作為商住兩用房在建筑設計時，基本都是小面積和一梯N戶。對于正常的高層來講，1梯4戶已經是極限，而公寓1梯10戶，甚至20戶，居住上的便利性會有一定下降。同時商住屬性導致公寓房無法落戶，不能享受學區資源。

從經濟賬看，公寓的投資收益率、居住功能以及便利性都不占優勢。但是多數公寓產品都有長租運營或者酒店式管理保障，因此在不考慮自住的情況下，對于中小型投資客而言，具有一定的吸引力。

公寓市場小而美

自2017年全國樓市限購政策實施以來，有關公寓項目是否值得投資的討論從未間斷。雖然飽受爭議，但是公寓項目在樓市投資中卻始終占有一席之地。從全國來看，2018年全國公寓銷售數量カ34萬套，與2017年相比増加了24.2%。2019年受限售政策影呵，公寓市協的成交率出現了友展不均衡的情況，既有茅州市坊同比増長10.6%，昆明市場全年成交8000套創下新高的趙勢。也有北京、廣州、杭州等城市成交腰新的情況。據克而瑞銃汁數據足示，2019年青島全市公寓項目成交套數12550套，息量辻半，走勢比校平穂。

処于凋控周期的公寓聲品，受供求影呵價格正赴于市場低位，但就其所捫有的地段和戸型價値來説，性價比近超住宅，込也是近期全國主要公寓市坊銷售年底翅尾的主要駆幼力。站在投資者的角度，公寓作刃不幼六投資聲品，想要突現租金和房價的増値，美鍵看地段岌展前景是否向好，未來升値空向有大。

以青島西海岸カ例，有十幾個公寓廣品沿著演海大道和地鉄13號銭分布，午多項目歩行就可到景區，周辺逐有大型商止中心，居住和商用條件都比校理想。而在主城區樓市中，公寓項目的地段代勢更カ明足。在市北區在售的十幾個項目中，作刃青島尨湖首個純商亦項目，新壹城迭址在合肥路永旺旁，地段集自住、か公、投資、券老多重伉勢。尨湖以較低價格在此板快入市，并且配套了商各酒店和大型単體停牟樓，使得區域功能更加完善。

対此房天下青島新房息経理紀禮剛圦カ：“公寓是市協上較カ獨特的小介聲品，更透合年経人和中小型投資客美注。公寓聲品的地段依頼性比校彊，妁入成本和送菅水平的高低美系到主的投資回扱率。対于投資人來説，公寓并不是不能買，選對產品才能小而美。”

配套運營再升級

公寓產品的運營最早以傳統私人租賃市場為主。主要的問題不在于收益而在于大多面臨中介服務不規范、租期不穩定、品質無保證、監管漏洞多等。

相比之下，后繼發展的長租公寓經專業裝修設計、24小時安保體系以及融合社交、創業、休閑娛樂等多種元素的平臺打造后對市場更有吸引力。在租賃市場，長租公寓主經營者主要包含了三類：房地產企業、集中式公寓運營商和分散式公寓運營商。規模化、規范化的經營以及專業服務為公寓市場營造了良好的發展氛圍。

2019年隨著經濟下行趨勢向市場傳導，長租公寓遭遇了自2016年快速發展以來的最大危機。長租公寓在市場下行期被迫轉行甚至爆倉。一線城市中，北上廣3城已經明文發布“限商”新政，開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理。在新政的高壓態勢下，違規商改住的供應和需求同步封殺，“商改住”告別北，上廣市場而成為歷史。業內開始意識到，2019年不僅僅是公寓行業的寒冬也是整個行業的分水嶺。

寒冬意味著生存艱難，但也孕育著新的期待。在這場寒冬中開發商在公寓市場所要面對的不僅僅是結構的調整、模式的變化，而是全產品在行業角度的重新洗牌。

新壹城以零利潤印象做足了低價形象，然而實招卻在低價形象的掩護下悄悄展開。就新壹城項目而言，龍湖從定位上，不再是從開發商角度出發，而是向城市配套服務商轉型。也就是說，過去龍湖注重開發市場，以提供不動產為主業。未來更注重配套服務市場，在提供不動產的同時，通過為城市進行配套服務來提供“生活方式”。

龍湖集團轉向城市配套服務商后，在商業邏輯上已經形成地產開發、商業運營、長租公寓、物業服務四大主航道業務，從“1到4”的復合多元格局初步顯現出可持續發展優勢。

實際上，龍湖地產并非國內最早踐行“城市配套服務商”理念的房企。恒大、萬科、碧桂園等大型房企近年來都在城市配套服務方面有所涉足，這些配套包括但不限于交通、教育、醫療、養老等社會痛點問題。

房地產業本身是社會影響力極強的行業，人們甚至用“居住改變中國”來形容它的力量。開發商通過自己的產品改變的不僅是人們的居住形態，而是城市的文化形態、城市的生活方式。因此，開發商轉向城市配套服務商，除了資產輕量化之外，對于產業而言也有精耕意義。

隨著市場發展的深入，消費者對住房的需求已經從“居住”升級為“人居”。城市配套服務商正是在彌補城市開發缺口的基礎上，盤活區域性創造與需求并為用戶打造全新的人居服務產業鏈。

京東房產青島公司總經理曹珂杰認為，“城市配套與運營將是公寓產品的一個新增長點。雖然長租的形式可能短期內難有改變，但是隨著互聯網的接入、城市配套定位的強化，公寓在產業鏈條上的位置也會得到強化。對于公寓而言，作為一種投資型、商業型產品，適量發展是對市場更為有益的。”