公允價值在投資性房地產中的應用研究
——以Z公司為例

(重慶理工大學 重慶 401320)

在當前的會計準則中，會計計量屬性的相關規定必不可少，公允價值就是其中之一。但長期以來公允價值的相關規定存在爭論，因為該計量與市場經濟聯系十分緊密，打破了傳統成本計量屬性的局限性。2014年1月28日，我國財政部出臺了《企業會計準則第39號—公允價值計量》，對公允價值的定義進行了重新界定，很大程度上降低了會計風險。使用公允價值計量具有很高的時效性和相關性，隨著大數據的發展，市場價格將會可靠取得，這種后續計量方式將漸漸被企業所采用。

投資性房地產作為一項具有特殊性質的非金融資產，其后續計量也一直備受關注。近年來，我國房地產市場發展迅速，采用歷史成本計算出的賬面價值與其市場價值有較大的差異，已經無法滿足投資者決策的需求；與之相反，采用公允價值計算出的賬面價值充分考慮了時間、市場環境等因素，提高了會計信息的及時性，更有利于確定投資性房地產的賬面價值。因此，研究投資性房地產使用公允價值模式帶來的變化十分重要。

一、投資性房地產公允價值計量模式應用現狀分析

我國將上市企業劃分為五大行業，其中房地產行業中的公司都擁有投資性房地產，其他行業大多數也存在投資性房地產，但這些企業對于投資性房地產的后續計量都采用成本模式。通過相關數據的收集，截至2019年，我國以A股上市的3600家上市公司中1715家有投資性房地產業務，占比47.64%，但采用公允價值進行計量的企業有227家，占比僅有6.3%。對比2014年的數據，2675家上市公司中1144家存在投資性房地產，但使用公允價值計量的僅有58家，占比5.07%。公允價值計量準則出臺已有五年，擁有投資性房地產的上市公司數量在增加，但是采用公允價值進行核算的企業比例沒有增長，仍有絕大部分上市企業采用成本計量核算。

通過對采用公允價值計量的企業所在地區進行統計分析，可以發現絕大多數的企業都分布在北上廣等經濟發達地區，分布在其他城市的較少。這些經濟發達地區房地產市場的發展比較充分，能為公允價值的取得提供一定的條件。

二、Z公司投資性房地產公允價值計量模式分析

(一)應用分析。Z股份有限公司于1992年7月成立，所屬行業為房地產，經營范圍為實業投資，房地產綜合開發經營等。根據對Z公司近三年的財務報表進行分析，其投資性房地產的價值占資產的比例較大，接近30%的比例。在2009年，Z公司對投資性房地產后續計量模式由成本模式改變為公允價值模式。到目前為止，公司獲取公允價值的方法是通過每年聘請具有相關資格的第三方評估機構來評估投資房地產，評估采用收益法并參考公開市場價格。由于公允價值評估過程中涉及較多估計和假設，例如資產該地區的經濟環境及未來趨勢分析、租金等，估計和假設的變化會對評估的公允價值產生很大的影響。1.對資產的影響。Z公司投資性房地產的后續計量改用為公允價值后，投資性房地產所占資產的比例每年增長，盡管有小幅度的波動，但都穩定在30%左右。這表明Z公司重視商業房地產的開發和投資，并特別重視其投資性房地產。在公允價值計量模型下，投資性房地產的價值能夠真實地反映其市場價值，從而使投資性房地產的價值較明顯的提高。2.對利潤的影響。采用公允價值計量模式，房地產價格走勢會引起利潤波動，這也是2009年企業變更計量模式后公允價值變動損益占利潤總額比率驟降的原因。公允價值的計量受市場影響，投資性房地產的公允價值變動直接計入當期損益，企業利潤會受此影響，這會造成企業經營效益大幅度的波動，給相關的投資者帶去不好的信號。

(二)存在的問題。1.企業經營效益波動較大。當企業由成本模式變為公允價值模式對投資性房地產進行計量時，公允價值的高低將直接影響企業的利潤。受房地產市場環境的影響，若當年市場走向好，則計算下來的公允價值就高，本年企業的利潤就大。如果第二年房市走低，則投資性房地產的公允價值就會下降，這會造成企業經營效益的大幅度波動，由此帶來的風險也會加大。Z公司在2008年變更計量模式后，投資性房地產公允價值變動損益分別為16135、25262、17365、29120、31260、28270、49600、57562、70020萬元。可以看出，公允價值的損益具有較大的波動性，這增加了業務績效的不穩定性。2.公允價值的確定難度大。會計準則規定的公允價值獲取條件較為嚴苛，需要企業所在市場環境良好。但目前我國各地區房地產市場的發展程度不同，企業很難獲取真實有效的信息，這使得投資性房地產的賬面價值并不真實，這些因素的存在使得擁有投資性房地產的企業較難取得真正有效的 “同類”或 “類似”房地產交易價格。從Z公司的年報分析可以得知，該企業大多數的投資性房地產分布于北京地區，該地區的市場環境較為成熟，但企業一直以來都通過第三方機構來進行公允價值評估，如此確定的公允價值存在一定的主觀判斷，其準確性和可靠性較低，難以保證公允價值的客觀公正性。

三、完善投資性房地產公允價值計量模式應用的建議

(一)完善公允價值估值體系。公允價值依賴于活躍的市場交易價格，但由于房地產行業的特殊性，獲取該價值較為困難。為此應在政府部門的組織下，利用互聯網技術，建立一個由監管部門、專業評估機構、多方參與的交易信息交流平臺。如若企業將通過第三方機構進行公允價值的確定，必須告知該機構的名稱及相關資質憑證，以及評估過程中使用的相關方法及確定的參數。

(二)健全公允價值的監督機制。公允價值對利潤的影響較為明顯，因此企業就容易通過對公允價值的操縱來調整利潤。為了防止這種行為的出現，證監會需在企業更改后續計量模式時，核查企業是否具備使用公允價值模式的相關條件，以減少企業隨意改變投資性房地產計量模式的情況。對于一些利用公允價值操縱利潤的行為，必須加大處罰力度，這不僅有利于規范經濟行為，也有利于公允價值的健康發展。

(三)提高企業自身資產評估能力。現目前，大多數的企業都會聘請其他機構對房產價值進行評估，按照規定企業內部也需對投資性房地產進行估值，并在財務報表做出披露。盡管兩者做出的結論在一定程度上保持一致，但采用聘請第三方的方式花費的成本也是極高的，因此企業需要在各個方面提高自己的評估技術。在大數據暢行的環境下，企業可以建立內部的數據庫，整理出不同的來源和渠道，整理和匯總歷史數據資源，從而增強成本評估的可控性。

四、結語

綜上所述，公允價值計量會計準則雖然還存在一些問題，但是各企業必須針對內部的實際情況，建立合理的公允價值計量模型，以確保財務信息的真實性和可靠性。從長遠上看，隨著市場的發展，投資性房地產公允價值計量的使用可以更好地評估管理人員的業績，并為決策者提供有用的信息，從而促進投資性房地產企業的健康運轉。