離婚協議中涉及不動產繼承的公證探究

葉禮勇

【內容摘要】夫妻離婚時，對共有的不動產進行了分割，男女雙方商議不動產歸男方個人所有，但男方一直未辦理產權過戶登記。后男方因病死亡。男方繼承人向公證機構申請辦理繼承權公證，公證機構該如何確定男方遺產標的才能符合物權法和婚姻法的規定？本文就如何解決物權法和婚姻法沖突，減少當事人實現繼承權的成本，提出探討意見。

【關 鍵 詞】離婚協議;不動產;繼承;權益

中圖分類號：D923.9 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）02-0125-02

一、案情介紹

案例一：甲、乙雙方系原配夫妻，于一九九二年八月登記結婚，婚后只生育了一個子女A。二〇〇三年五月，甲、乙出資叁拾余萬購買了一處商品房，產權登記在甲名下。二〇〇八年五月，甲、乙因感情不和，協議離婚。離婚時，甲、乙雙方商議：上述所購商品房歸甲個人所有，因房屋市價大致評估為陸拾萬元左右，甲向乙一次性補償現金叁拾萬元整。因甲認為房產本來就登記在自己名下，未辦理產權過戶登記。二〇〇九年一月，甲與丙登記結婚，婚后生育一子女B。二〇一八年十二月，甲因病去世。A、B、丙到不動產登記中心辦理產權過戶登記，不動產中心登記人員認為上述房產在甲、乙離婚后未辦理產權登記，產權仍登記在甲、乙名下，該房應屬甲、乙的夫妻共有財產，其中的二分之一份額系甲遺產。產權登記部門要求A、B、丙辦理繼承權公證后，再進行登記。A、B、丙因此向公證處申請辦理繼承甲遺產的公證。

案例二：周某和李某原系夫妻，于一九七九年八月登記結婚，二〇〇一年五月，雙方共同購買了一處房產，產權登記在李某名下。二〇〇九年九月，周某和李某在民政局簽署離婚協議時，周某考慮到夫妻長期分居，周某父母和婚生子女均由李某長期照顧，感覺虧欠李某太多，想對李某有所補償。周某自愿放棄房屋共有權，雙方約定上述房產歸李某個人所有。李某稱自己不知道雙方簽署離婚協議后應當辦理不動產物權轉移登記，就一直未曾辦理。二〇一一年一月，周某因病死亡。

案例三：張某向王某、代某夫婦購買了一處房產，買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》，張某向王某、代某交付了購房款，準備辦理過戶登記的時候，張某因意外死亡。現張某繼承人依據買賣合同和房款交付收據，申請辦理繼承權公證。

二、案情分析

法律依據：

《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記?！?/p>

《物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力?！?/p>

《物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力?！?/p>

《婚姻法》第三十九條“離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決?！?/p>

最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟?！?/p>

最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第八條“離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力。”

根據《中華人民共和國婚姻法》第三十九條的規定，離婚的時候，夫妻雙方可以對共有財產進行分割。根據《中華人民共和國物權法》第九條和十四條規定，甲生前應當在離婚后及時辦理產權過戶登記，產權登記和離婚協議內容就一致。但在前述案例一中，因房產在甲、乙婚姻關系存續期間取得，屬甲、乙夫妻共有財產，甲在離婚分割后未辦理物權轉移登記，產權登記記載仍在甲、乙名下。不動產登記中心登記人員認為，依據《物權法》和最高院關于婚姻法的司法解釋，離婚協議僅為男女雙方內部的約定，未辦理產權過戶登記就不具有公示效力，上述房產仍屬甲、乙的夫妻共有財產，其中的二分之一份額系甲的遺產。

案例一，公證員在受理公證申請后，核實到：丙表示自愿放棄其應繼承甲遺產的權利，但丙對不動產中心認定上述房產的1/2產權份額為甲的遺產表示不理解;乙對離婚協議表示認同，表示甲已給付了房屋補償款，對房產屬甲個人所有無異議，愿意配合甲的繼承人辦理物權登記。對于本案，有兩種意見：一是甲、乙在離婚協議中對共有財產進行了分割，根據婚姻法及最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第八條規定，雖然協議生效了，但房產未辦理過戶登記，房產屬甲、乙的夫妻共有財產，房產的1/2作為繼承的標的;另一種意見是不宜受理此案，此案的產權不明晰，公證機構自行認定房屋所有權歸屬行使了不屬于其的職能，應當讓當事人到人民法院辦理。

在公證實務中，公證機構經常受理到商品房買賣合同、拆遷安置協議涉及不動產繼承權的公證。在該類公證案件中，不動產還沒有進行產權登記，如果買賣合同的買方或安置協議中的被安置人中一人或多人死亡，涉及繼承的，將遺產標的確立為買賣合同或拆遷安置協議項下權益已經取得不動產登記部門、稅收部門的共識。案例三中，被繼承人張某和王某、代某簽署了房屋買賣合同，支付了購房款，但未辦理產權過戶登記，被繼承人張某尚未取得該房屋的所有權，但被繼承人享有要求賣方辦理產權過戶的權利，這是被繼承人根據買賣合同享有的債權，實際操作中就是將房屋買賣合同項下張某享有的權利作為張某遺產。

據此，我們是否可以得到啟示：案例一中，能否將繼承的標的物從離婚協議中房產所有權轉換為甲在離婚協議中的財產權益呢？作者認為是可行的：

1.根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條，案例中甲、乙簽署離婚協議后，甲未及時辦理產權過戶登記，但甲存在取得房屋所有權期待權的情形，應屬“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋”。根據《物權法》第十五條的規定，甲、乙簽署的離婚協議自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

2.在公證實務中，拆遷安置補償協議中被安置方取得安置房的權益，買賣合同中買方享有的要求過戶的權利和案例一中離婚協議中甲享有的權利具有類似的性質，可以參照辦理。

3.案例一中，甲在生前給付了乙對價的補償款，如果再將房產作為甲、乙夫妻共有財產，即便當事人可以就補償款另行協商處理，也顯失公平。乙對房產屬甲所有，沒有任何異議，也表示愿意配合甲的繼承人辦理產權過戶登記，據此情況，如果公證機構拒絕公證，將當事人推到訴訟之路，違背了當事人各方意思表示，增加了當事人各方面的成本，同時也增大了法院的工作量。

4.如果以離婚協議項下權益作為上述遺產標的，既能體現離婚協議當事人的意思，也符合物權法和婚姻法規定。

5.對比案例二，周某和李某在當初簽署離婚協議時，周某放棄房屋所有權的共有權，約定房產歸李某個人所有，周某就有補償李某的意思表示，在雙方簽署的離婚協議中，周某僅僅是應當履行配合李某過戶的義務，此種情形如果登記部門和公證機構將未進行產權過戶登記的房產作為夫妻共有財產辦理是否欠妥？如因產權不明晰，讓當事人到法院處理，是否違背了周某生前的意愿，更有增大當事人負擔之嫌疑？

以上涉及離婚協議中涉及不動產繼承的公證辦證思路僅僅是作者的一家之見，是否妥當還有待探究。為了減少當事人奔波之苦，辦理此類案例的公證，還需要公證機構和不動產登記部門、稅收部門溝通，達成共識。

三、辦證啟示

在傳統思維中，“公證的表現方式就在于對公證對象進行真實性、合法性的證明”[1]。隨著社會的發展，公證機構已經逐步向法律服務機構轉變，公證的職能也不僅僅局限于證明。公證機構傳統的以證換證辦證模式將會被取代，公證機構應當為社會提供更多的法律服務，讓當事人以最小的成本實現法律賦予公民的權利。2017年6月29日，司法部、最高人民法院聯合印發了《關于開展公證參與人民法院司法調解輔助事務試點工作的通知》，選擇在北京、內蒙等12?。ㄊ小^）開展公證司法輔助事務試點，推動公證機構全方位參與法院調解、取證、送達、保全、執行等司法輔助事務。[2]新型公證業務的發展，對公證人提出更高的要求。作為一名公證人，應不斷加強學習，開拓視野，提高自身素養，適應公證事業的發展。

參考文獻：

[1]王映明.重構與創新：關于公證改革的若干思考[J].中國公證，2004（11）.

[2]熊選國，主編.《公證理論與實務》第六章“全面深化公證改革”第161頁[M].法律出版社，2018.8.