關(guān)于一房二賣的法律問題探索

鄧融鑄 馮娜

【內(nèi)容摘要】隨著商品房交易量的增多，一房二賣事件也隨之頻發(fā)，而且部分相關(guān)制度對其也沒有起到應(yīng)有的遏制作用。在一房二賣中，主要存在著兩個問題：第一個是如何確定房屋的歸屬，第二個是如何確定賠償損失的范圍。面對這兩個問題，當(dāng)前的立法和司法解釋雖然有涉及但規(guī)定不明確，有很多復(fù)雜的情形仍存在一定的爭議。本文主要分析了房屋歸屬問題及規(guī)則、違約責(zé)任及問題，最后提出了有關(guān)的法律建議，期望能夠促進(jìn)一房二賣案件的順利解決。

【關(guān) 鍵 詞】一房二賣;房屋歸屬和損失賠償;建議

中圖分類號：D922.29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）02-0177-02

一、一房二賣的含義

一房二賣，即房屋出賣人同時將房屋出售給兩個或多個受買人的一種經(jīng)濟(jì)行為。但由于出賣人只能履行唯一的一份合同，就使其他的購買人無法得到物權(quán)，進(jìn)而使出賣人需要承擔(dān)一定的違約責(zé)任而導(dǎo)致的法律問題。這一問題的核心法律問題在于房屋應(yīng)該按照什么樣的規(guī)則分配歸屬，以及如何確定違約賠償責(zé)任。

二、房屋歸屬問題

（一）對買賣合同的效力認(rèn)定

一般來說，幾個買賣合同均是有效的，一房二賣的行為不會受到合同的影響，但如果法律規(guī)定了一些其他無效的行為，合同是無效的。在有關(guān)房屋買賣糾紛的法律解釋中，如果出現(xiàn)了一房二賣的行為，所有受買人都能夠向法院申訴，要求出賣人進(jìn)行賠償。可見，當(dāng)法律對合同的有效性是認(rèn)可時，受買人有權(quán)利要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，并作出一定的違約賠償。

在出現(xiàn)承租人有購買行為時，最高法曾對這一行為作出解釋：當(dāng)房屋出租者有出售房屋的意愿時，應(yīng)最少提前三個月通知承租人，此時承租人享受優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)出租者違反這一規(guī)定出售房屋時，承租人有購買意愿時，其可以向法院申訴這一買賣行為無效。但《中華人民共和國合同法》規(guī)定，房屋出售之前，出租者應(yīng)選擇一個適當(dāng)?shù)娜掌谕ㄖ凶馊耍凶馊丝梢詢?yōu)先購買。通過對比我們能夠發(fā)現(xiàn)：“承租人向法院請求買賣合同無效”這一規(guī)定已經(jīng)被取消，顯示了立法者對民法通則的認(rèn)可，而且在實(shí)踐中也多依照此判定，這樣不僅默許了房屋買賣的合法性，同時也成人了承租人對房屋的占有行為的合法性。

（二）爭議房屋的歸屬規(guī)則

一是第一順位。即當(dāng)某一買受者已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)時，其享有房屋所有權(quán)。這一規(guī)則是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定制定的，其規(guī)定：“有登記行為的不動產(chǎn)才有法律效力”。但由于這一規(guī)定，受買人會發(fā)動關(guān)系取得出賣人、登記機(jī)關(guān)等方面的配合，有的甚至可能觸犯法律來辦理過戶手續(xù)。因此，在具體的判決中，法院應(yīng)堅持實(shí)事求是、遵守法律的原則進(jìn)行裁量，嚴(yán)厲遏制利用不正當(dāng)行為和規(guī)則辦理房屋登記的行為，以保護(hù)其他受買人的合法權(quán)益。

二是第二順位。即在確定房屋還沒有辦理過戶手續(xù)時，當(dāng)受買人辦理了預(yù)告登記手續(xù)時，這一受買人享有房屋所有權(quán)。三是第三順位。即受買人既沒有辦理房屋過戶手續(xù)，也沒有辦理預(yù)告登記手續(xù)，那么占有房屋的人有房屋優(yōu)先所有權(quán)。但這一房屋是有爭議的房屋時，受買人應(yīng)承擔(dān)一定的物品損壞風(fēng)險。這一順位顯示了當(dāng)事人在享有權(quán)利的同時，也必須承擔(dān)一定的義務(wù)，權(quán)利和義務(wù)是共存的，特別是受買人在簽合同之前已經(jīng)長期占有房屋的，更應(yīng)該承擔(dān)一定的義務(wù)，這樣的順位規(guī)則有利于保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)的價值，維護(hù)市場秩序，同時也避免了房屋使用過程中所產(chǎn)生的損失。四是其他順位。當(dāng)沒有發(fā)生第一、第二、第三順位中的行為時，這就需要是否發(fā)生了付款行為、網(wǎng)簽行為等，并通過一定的規(guī)則確定房屋所有權(quán)的歸屬。這一規(guī)則是前三種順位規(guī)則的補(bǔ)充，多用于一些特殊的購買行為。還有一種情況是沒有辦理過戶登記和預(yù)告登記的，同時也沒有合法占有房屋、沒有網(wǎng)簽的，誰先簽約誰獲得房屋所有權(quán)。還有一種情況是如果幾個受買人都發(fā)生了付款行為，誰付款多誰優(yōu)先享有房屋所有權(quán)。

三、違約責(zé)任問題

（一）損害賠償?shù)姆秶?/p>

在一房二賣的案件中，如果買受人沒有按照規(guī)則獲得房屋所有權(quán)，其可以向法院提起申訴，申請賠償。關(guān)于賠償?shù)姆秶饕性谕诉€已支付的購房款及利息和其他額外的損失，還包括已購房款一倍的責(zé)任。另外，在《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》中還規(guī)定了兩種損失，一種是積極損失，即合同簽訂的費(fèi)用、違約產(chǎn)生的直接損失等;另一種是可得利益損失，即從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度認(rèn)定的房屋上漲所帶來的損失。對于先買受人而言，可以選擇轉(zhuǎn)售獲利或者房屋差價獲利;對于后受買人而言，不能選擇轉(zhuǎn)售獲利，因?yàn)閷ζ涠赃@一行為只是假設(shè)，是其不能預(yù)見的獲利行為。另外，有的還認(rèn)為懲罰性賠償和其他損失賠償可以同時成立，但從實(shí)際看，更多的是認(rèn)為兩者不能同時適用，只對其中支付數(shù)額較高的給予肯定。

（二）懲罰性賠償?shù)倪m用情況

關(guān)于懲罰性賠償?shù)倪m用人，最高人民法院主張：只要是受買人都能夠請求賠償。在懲罰性賠償數(shù)額方面，最高院規(guī)定這一數(shù)額不能超過已付購房款的一倍，但對其他影響因素沒有有關(guān)規(guī)定。在實(shí)踐中，多數(shù)法院都進(jìn)行了一倍懲罰性賠償?shù)呐袥Q，也有一部法院的判決額度低于50%。但從維護(hù)買受人的合法權(quán)益看，應(yīng)結(jié)合房屋買賣標(biāo)的額度的大小進(jìn)行懲罰性賠償判決，但額度不能過低。

在考慮懲罰性賠償?shù)挠绊懸蛩貢r，要充分考慮出賣人和買受人的實(shí)際情況。因?yàn)閼土P性賠償?shù)闹饕康氖菓土P出賣人的違約行為，遏制一房二賣趨勢。應(yīng)根據(jù)出賣人的過錯大小、造成損失大小來進(jìn)行判決。此外，還應(yīng)根據(jù)出賣人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力和承受能力，在一定程度上保護(hù)出賣人的合法利益。

四、規(guī)范一房二賣的法律建議

（一）房屋歸屬規(guī)則

目前，有關(guān)一房二賣問題的法律解釋還不明確，多數(shù)地區(qū)的法律文件和裁判體系還存在一定差異，所考慮的因素和順位還有很大的差別。但總得來看，這些文件和裁判所持有的價值取向是一致的，都是以一種競賽規(guī)則來引導(dǎo)、評價當(dāng)事人的合同簽訂行為和合同履行行為，即買受人的履行合同是積極的、合法合規(guī)的，其應(yīng)獲得房屋所有權(quán)。但登記、占有順位規(guī)則也不是唯一的，當(dāng)有突發(fā)情況時，法官也要考慮當(dāng)事人的善意狀況。在雙方明確歸屬規(guī)則時，當(dāng)事人會積極履行合同的可能性就很大，進(jìn)而對購房者的心理和行為也會產(chǎn)生影響。因此，應(yīng)完善登記體系，使買受人更好地查詢，避免落入一房二賣中。

（二）完善損害賠償規(guī)則

在現(xiàn)行的歸責(zé)規(guī)則中，即使買受人沒有獲得房屋的所有權(quán)，其仍可以申訴要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，給予懲罰性賠償。但還需要明確違約責(zé)任承擔(dān)的范圍，可得利益損害及計算方法，房價上漲額、開發(fā)商違約收益等問題。關(guān)于這些問題，筆者認(rèn)為，由于這些問題的爭議多，司法解釋應(yīng)明確懲罰性賠償?shù)南孪蓿苊夥磸?fù)的裁決。此外，還應(yīng)鼓勵法院綜合多種因素和實(shí)際情況進(jìn)行裁量，包括房屋漲價帶來的損失，因?yàn)檫@一懲罰性賠償數(shù)額高，法院的判決回旋余地就較大。但由于基準(zhǔn)不一樣，它們之間的差距較大，也給當(dāng)事人的訴訟預(yù)期帶來了很多不確定的因素，不應(yīng)設(shè)置過重的賠償責(zé)任。

（三）當(dāng)事人應(yīng)積極維護(hù)自身權(quán)益

一方面，保障房屋所有權(quán)。應(yīng)盡快督促雙方辦理房屋登記手續(xù)、預(yù)告登記手續(xù)和網(wǎng)簽等。當(dāng)出賣人無法履行合同時，應(yīng)支持買受人提起訴訟。另一方面，爭取獲得最多賠償。由于買受人提取一倍的懲罰性賠償、房屋漲價帶來的損失賠償時，法院僅支持其中的一項(xiàng)或兩項(xiàng)。因此，買受人應(yīng)計算之后對數(shù)額較大的提起主張，以降低訴訟費(fèi)用。當(dāng)買受人還沒有支付房款或者支付了很小一部分時，買受人應(yīng)主張以房屋漲價損失獲取賠償，以獲得更多的賠償;如果房屋漲價幅度較小時，一倍懲罰性賠償對自身更為有利。

五、結(jié)語

關(guān)于一房二賣的法律問題，業(yè)界的研究一直在持續(xù)，對歸屬權(quán)問題和損失賠償問題的解釋也較多，但仍有很多問題需要研究。從目前的實(shí)際看，在房屋歸屬問題上應(yīng)使用“順位規(guī)則+善意購買人規(guī)則”，以實(shí)現(xiàn)歸屬問題解決的合情、合理、合法;在損失的賠償范圍和懲罰性賠償問題上，可以選擇房屋漲價或者開發(fā)商獲利的角度計算;對于懲罰性賠償，筆者鼓勵結(jié)合具體因素和案情進(jìn)行裁判并說明理由。

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