房產中介企業失控下房東與租客的權益糾紛

邢思宇

【內容摘要】隨著市場經濟的發展，既有房屋租賃關系中的房屋所有權人與承租人的兩方民事主體地位，逐步為房產中介企業的出現所改變。考慮到進一步增強市場活力等諸多因素，2014年修改的《公司法》注冊資本由實繳制度變更為認繳制，取消驗資環節，這在一定程度上促進了房產中介這一類型企業的日益繁盛，但隨之而來的問題也不容我們忽視。以有限責任公司為主要形態的房產中介企業，其運營過程中的資金安全性與持續性問題都將成為公司承擔民事責任的障礙。同時，房產中介企業作為房屋所有權人與承租人之間的媒介，其運營情況對雙方都會產生重大影響。

【關 鍵 詞】委托，房屋租賃;權利義務;責任承擔

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）02-0201-02

筆者以2019年西安某商業運營管理公司運營失控事件為例，暫不考慮公司運營管理體制中可能存在的問題，以房產中介企業，房屋所有權人，承租人三方民事主體之間的權利義務為切入點，從法律角度出發，對整個事件進行粗淺分析，從而為各方主體的責任承擔與權益維護，房產中介企業如何良性發展，未來如何預防此類事件的發生，以及事件發生后如何采取妥善的解決方式提供一定的建議。2019年9月，西安某商業運營管理公司與多數承租者簽訂房屋租賃合同，并收取承租人半年或者一年期的房屋租金。在房屋租賃合同履行期間，多數承租人突然收到房屋所有權人與西安某商業運營管理公司解除合同的通知，并要求承租人搬出其原承租房屋或向其繳納相應的租金。在協商過程中，部分房東采取強行封堵房門或者強行搬出承租人物品的方法迫使承租人搬出房屋。承租人在與原簽訂房屋租賃合同的中介公司聯系未果的情況下，在前往其公司所在地時才發現與其簽訂房屋租賃合同的某商業運營公司已被查封，隨即向其所在區公安部門報案。

事件至此，主要矛盾焦點在于房屋所有人要求承租人搬出房屋或者向其繳納剩余租期內的享有租金，房屋所有權人基于所有權采取的迫使承租人搬出的方法是否合法，以及雙方所受損失如何補救，如何維護自己的合法權益。筆者以《民法總則》《公司法》等法律法規為依據，對事件所涉民事法律關系作如下分析：

首先，根據我國《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”;第十條：“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人依法可以委托代理人訂立合同。”;第三百九十九條：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”;第四百零二條：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。”等法律規定，房產中介公司作為法人，具有與其登記經營范圍相一致的民事權利能力和民事行為能力。房屋所有權人基于其對房屋的所有權，同時具有民事權利能力與民事行為能力。二者均為適格民事法律關系主體，房屋所有權人對其所有的房屋享受排他的所有權，其基于處分意思表示與房產中介公司達成合意，且該合意不存在《合同法》第五十二條規定的無效情形，故二者之間的委托合同合法有效，對二者均具有法律約束力。房產中介公司作為受托人，基于房屋所有權人授權，對其擁有的房屋享有一定的處分權利。同時，基于房屋所有權人的授權，房產中介公司享有以自己的名義與第三人訂立合同的權利。

其次，根據我國《合同法》第二百一十二條：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。”;第二百一十五條：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”;第二百一十六條：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在承租期間保持租賃物符合約定的用途。”;第二百一十七條：“承租人應當按照約定的方法使用租賃物。”等法律規定，承租人作為第三人，基于其租賃房屋的意思表示，具有相應的民事權利能力與民事行為能力，為適格的民事法律關系主體。在合同訂立過程中，承租人基于房產中介公司與房屋所有權人的委托合同及房屋所有權人的委托授權書，與房產中介公司簽訂的租賃合同不存在《合同法》規定的無效情形，故雙方訂立的房屋租賃合同合法有效，該合同對承租人與房產中介企業均具有約束力。同時，房產中介企業在與承租人訂立合同時出具了其與房屋所有權人的委托合同與授權書，符合上述第三人在訂立合同時知道委托人與受托人之間代理關系的規定，故該房租租賃合同對于房屋所有權人，也具有法律約束效力。

綜上所述，房屋所有權人與房產中介企業，房產中介企業與承租人之間的合同均合法有效，根據我國《合同法》第六十條：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質目的和交易習慣履行通知協助保密等義務。”之規定，房屋所有權人將其對房屋的處分權在合同期限內讓渡給房產中介公司，房產中介公司在授權范圍內享有對房屋的處分權，雙方均應按照合同約定，履行合同義務，房產中介公司應按約定向房屋所有權人支付相關費用，房屋所有權人將其房屋交予房產中介企業處分。承租人基于雙方委托合同及授權書，與房產中介公司簽訂租賃合同，雙方也應按照合同約定，履行合同義務，承租人應按約定向房產中介企業支付租金，并按約定用途使用房屋。房產中介企業應按約定向承租人交付房屋，并保證其交付的房屋符合約定。

在上述兩對合法有效的民事法律關系履行過程中，其權利義務沖突在于在房屋所有權人與房產中介企業簽訂的委托合同期限內，房屋中介企業因自身經營失控，出現異常而未能按照約定向房屋所有權人支付相關費用，房屋所有權人是否可以基于房屋所有權，解除與房產中介企業之間的委托合同關系，要求承租人搬離房屋或者向其重新繳納房屋租金。筆者認為，根據我國《合同法》相關規定，由于合同關系是僅在特定人之間發生的法律關系，因此只有合同關系當事人之間才能相互提出請求，合同一方當事人只能向另一方當事人提出合同上的請求和提起訴訟。其次，除法律、合同另有規定以外，只有合同相對方才能享有合同規定的權利并承擔該合同規定義務。再次，違約責任只能在特定的當事人之間發生，合同關系以外的第三人不承擔違約責任，合同當事人也不對其承擔違約責任。雖然《合同法》中規定了在委托合同情形下，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但其還是無法突破合同相對性原則。且承租人已經履行了支付房屋租金的義務，其租賃期間仍處于房屋所有權人與房產中介公司委托合同的授權期限內，故房屋所有權人只能要求房產中介企業承擔違約責任，而不能要求承租人向其再次支付租金，或者在租賃期間未滿的情況下，要求其搬離。從另一角度來看，在房產中介企業經營失控的情形下，房屋所有權人與承租人均為合同的受損失一方，雙方均沒有過錯，且二者之間不存在直接的合同關系，談不上違約責任與侵權責任的承擔，雙方應就自己所受損失，向房產中介企業提出賠償請求。在實踐中，房產中介企業的經營異常往往不能被房屋所有權人或是承租人所預見，在其出現經營失控的情況下，人去樓空成為普遍的現象。在房屋所有權人和承租人的權利無法得到及時維護時，基于兩個合同所指向同一標的物，雙方通常的會產生權利義務沖突。在要求承租人向其強行要求承租人搬離房屋，或者采取斷電斷水換鎖等行為往往加劇了兩者之間的矛盾，同時其不適當的行為還會產生一些侵權問題，繼而使原本受到的損失擴大化。

針對上述問題，筆者認為城鄉住房管理部門應加強對房產中介企業資金安全性的監管，推進相關法律法規的出臺;其次，房產中介企業應當規范自身的經營行為，按照規定及時準確報送企業年報等相關信息，強化社會責任意識，主動承擔企業運營風險及其產生的相關責任。再次，房屋所有權人及其承租人在選擇房屋中介企業時，應自主了解所選企業資質征信問題，并且強化法律意識，在自身的合法權益受到侵害時，采用正當的方式維權。隨著市場經濟的發展，對法律安定性提出了新的挑戰，在由房屋租賃合同引發的相關權益糾紛的同時，不適當的維權方式往往會引發附帶的治安管理處罰與侵權訴訟。為保證各方利益的平衡，我們應當集合多方力量以防止類似企業經營失控的事件出現，以促使房產中介企業與房屋租賃市場的穩健發展。

參考文獻：

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