淺談住宅小區(qū)停車(chē)位的物權(quán)法律問(wèn)題

陳健捷

摘要 隨著我國(guó)法治水平的不斷提高，物權(quán)法律問(wèn)題在近年來(lái)也日益受到重視，在2007年10月頒布的《物權(quán)法》，成為物權(quán)保護(hù)的立法里程碑。《物權(quán)法》里首次對(duì)房屋、場(chǎng)地等物業(yè)類(lèi)別的權(quán)屬進(jìn)行了法律規(guī)定，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是房屋的使用、支配、交易有法可依。但是相應(yīng)配套的停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題，卻還沒(méi)有現(xiàn)成的法律依據(jù)。現(xiàn)今社會(huì)的私人用車(chē)的大幅度增長(zhǎng)，伴隨而來(lái)的就是‘停車(chē)難”的問(wèn)題。尤其在“北上廣”這種特大型城市，如何在人口居住密度高的地區(qū)合理配置停車(chē)位，其權(quán)屬也日益成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。近年來(lái)，停車(chē)位糾紛已成為民法糾紛案件中的熱點(diǎn)、難度問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)法律條文的解讀，結(jié)合對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)位現(xiàn)狀的法律分析，希望能從完善立法的角度提出可行性建議。

關(guān)鍵詞 住宅小區(qū) 停車(chē)位 物權(quán)法

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.193 87/j.cnki.1009-05 92.2020.01.270

在中國(guó)的各大中城市里，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施水平的提高，高速、環(huán)線(xiàn)等路網(wǎng)的完善，汽車(chē)價(jià)格日趨“平民化”，汽車(chē)已成為城市中居民出行代步的首要工具;其中私家車(chē)的新增數(shù)量近十年翻了幾倍，隨之而來(lái)的“汽車(chē)多、停車(chē)位少”問(wèn)題逐漸成為困擾各位車(chē)主的頭號(hào)煩惱。較為突出地表現(xiàn)在住宅小區(qū)里的停車(chē)位往往不能完全滿(mǎn)足業(yè)主、租客、外來(lái)訪(fǎng)客停車(chē)的需要;與此同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司私自把小區(qū)內(nèi)公共用地、綠化帶改造成營(yíng)利性停車(chē)場(chǎng)，或先行建好停車(chē)位予以公開(kāi)銷(xiāo)售等，導(dǎo)致業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司涉及停車(chē)位使用、轉(zhuǎn)讓、收益等的糾紛頻繁發(fā)生。透過(guò)發(fā)生在小區(qū)停車(chē)位上的各種紛爭(zhēng)和矛盾的現(xiàn)況，我認(rèn)為停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題是該等此類(lèi)糾紛和矛盾激化的直接原因。建筑物區(qū)分所有權(quán)重的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的合法權(quán)利處于不確定的狀態(tài)，停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)（房屋）而言，兩者的重要性孰高孰低不言而喻，然而長(zhǎng)期沒(méi)有可操作性的住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬之規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬性質(zhì)性出臺(tái)法律依據(jù)也迫在眉睫，這不僅具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，也有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

一、住宅小區(qū)停車(chē)位的概念和性質(zhì)

（一）住宅小區(qū)停車(chē)位的概念

住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商建設(shè)形成、委托物業(yè)管理的一個(gè)特定區(qū)域，也包括了有些是自然形成的特定區(qū)劃而形成的住宅群。住宅小區(qū)中一般會(huì)建設(shè)其附屬設(shè)施，予以滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)居民的日常生活需要，一般包括小區(qū)綠化、物業(yè)管理用房、停車(chē)位、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。本文中所指的住宅小區(qū)停車(chē)位，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，是指“在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)”。

（二）住宅小區(qū)停車(chē)位的性質(zhì)

住宅小區(qū)停車(chē)位的性質(zhì)，屬于物權(quán)的范疇，為建筑物區(qū)分所有權(quán)。區(qū)分建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體根據(jù)實(shí)際情況，可以為全體業(yè)主所有，也可以?xún)H限部分業(yè)主享有;客體范圍也較為廣泛，既包括了法定部分，也包括約定部分，法定部分主要是指構(gòu)造上或用途上缺乏獨(dú)立存在的必要性或可能性，只為建筑物的整體發(fā)揮效用的部分或區(qū)域，如外墻、樓梯、管道等;約定部分是指基于全體業(yè)主的約定，將構(gòu)造上、用途上具有獨(dú)立性的建筑物，如停車(chē)位、康樂(lè)區(qū)域等。若將停車(chē)位視為全體業(yè)主約定的具有獨(dú)立性的建筑物從物，那么停車(chē)位的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)依附于建筑物的專(zhuān)有權(quán)。其共有部分也不允許進(jìn)行分割，不能獨(dú)立移轉(zhuǎn)或出售。

二、住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬爭(zhēng)議

（一）住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬爭(zhēng)議的表現(xiàn)形式：住宅小區(qū)停車(chē)位是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多人區(qū)分建筑物而各有其專(zhuān)有的部分，并就除各自專(zhuān)有部分以外的部分享有公用權(quán)之權(quán)利;區(qū)分所有的客體不局限于建筑物的專(zhuān)有部分.而是由專(zhuān)有部分所有權(quán)和共用部分使用權(quán)構(gòu)成。專(zhuān)有部分所有權(quán)是指完全的所有權(quán)，具有獨(dú)占性、排他性;共用部分的使用權(quán)是指建筑物的區(qū)分所有人對(duì)建筑物及其附屬的公共區(qū)域共同共有和使用的權(quán)利，并就分?jǐn)偛糠置娣e提供維護(hù)、修繕的費(fèi)用和責(zé)任。住宅小區(qū)停車(chē)位是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分，需進(jìn)行區(qū)分思考，若停車(chē)位在開(kāi)發(fā)商建設(shè)規(guī)劃向相關(guān)部門(mén)報(bào)備時(shí)已作為公共設(shè)施之用，其面積的費(fèi)用由全體業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)偅罄m(xù)的設(shè)計(jì)維護(hù)、修繕的費(fèi)用也由全體業(yè)主承擔(dān)，此時(shí)把該區(qū)域作為停車(chē)位應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)務(wù)共有，宜視為住宅小區(qū)的共用部分。

另外一種常見(jiàn)的住宅小區(qū)停車(chē)方式是開(kāi)發(fā)商從報(bào)建時(shí)就明確了對(duì)應(yīng)區(qū)劃用于停車(chē)位建設(shè)，后續(xù)也按照建設(shè)用地規(guī)劃用途進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)建設(shè)，這種停車(chē)區(qū)劃的產(chǎn)權(quán)一般歸開(kāi)發(fā)商所有，可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)單獨(dú)進(jìn)行銷(xiāo)售。

2019年5月23日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局頒布了《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)位和車(chē)庫(kù)租售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》），有效期為五年。其明確規(guī)定了住宅小區(qū)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要;開(kāi)發(fā)商出售其規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)前，應(yīng)先行進(jìn)行初始登記;小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于機(jī)動(dòng)車(chē)停放的車(chē)位、車(chē)庫(kù)尚未出售的，管理單位應(yīng)當(dāng)先行予以出租以解決業(yè)務(wù)停車(chē)問(wèn)題，且不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車(chē)服務(wù)。廣州出臺(tái)該《管理辦法>，通過(guò)政府規(guī)章的形式規(guī)范了小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的交易及停車(chē)位的運(yùn)營(yíng)，區(qū)域化的先行先試具有積極意義。

（二）國(guó)外法律和我國(guó)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬規(guī)定

由于生活配套的必須，住宅小區(qū)的停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，因此各國(guó)都已考慮到停車(chē)位權(quán)屬的立法必要性。特別是部分發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，關(guān)于對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的停車(chē)位建設(shè)和權(quán)屬規(guī)定相關(guān)立法是相對(duì)較成熟和完善的，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。

同為大陸法系的德國(guó)，《住宅所有權(quán)法》規(guī)定了“以持久性界標(biāo)表明范圍之停車(chē)場(chǎng)，視為有獨(dú)立性的房間”。國(guó)家承認(rèn)住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬與私人房屋一樣，是一種獨(dú)立的專(zhuān)有所有權(quán)，可以由開(kāi)發(fā)商或建造者根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況向所需者進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。在日本，相關(guān)法律把住宅小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)劃分為兩類(lèi)，一種是屋外停車(chē)場(chǎng)，是在建筑物外的地方劃出明顯的界限而形成的。日本的立法和司法實(shí)踐均認(rèn)為該停車(chē)位實(shí)在小區(qū)共有的區(qū)域上設(shè)置，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有;另外一種是屋內(nèi)停車(chē)場(chǎng)，一般設(shè)置在區(qū)分所有建筑的地下、底層或平臺(tái)上，這類(lèi)停車(chē)場(chǎng)在日本最為常見(jiàn)，對(duì)其權(quán)屬問(wèn)題也存在爭(zhēng)議，有認(rèn)為屋內(nèi)停車(chē)場(chǎng)是共用部分，但大部分意見(jiàn)傾向于屋內(nèi)停車(chē)場(chǎng)為專(zhuān)有部分。

三、對(duì)《物權(quán)法>第七十四條的解讀

（一）《物權(quán)法》第七十四條的立法理解

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑物區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”

（二）現(xiàn)行立法中的內(nèi)容理解

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定了住宅小區(qū)內(nèi)的車(chē)位應(yīng)先滿(mǎn)足業(yè)務(wù)的需要，一般通過(guò)買(mǎi)賣(mài)或出租的方式實(shí)現(xiàn)，占用小區(qū)業(yè)主共有的場(chǎng)地用于停車(chē)，該區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有。在日常操作中并不容易認(rèn)定如何才算“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”，有些人理解為“同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，有些人則理解為“不區(qū)分條件下的絕對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。

關(guān)于對(duì)法條不同的理解，則影射出司法實(shí)踐中不同的結(jié)果，因此有關(guān)住宅小區(qū)的停車(chē)位的立法層面，還需進(jìn)一步研究和補(bǔ)充，以提升和完善公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)力度。

《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定采用了法定共有與約定歸屬相結(jié)合的兩種方式，第一款中“規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”，如何能實(shí)現(xiàn)業(yè)主使用停車(chē)位的優(yōu)先性？一方面業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有購(gòu)買(mǎi)、租賃小區(qū)停車(chē)位的優(yōu)先權(quán)。若為住宅小區(qū)的全體業(yè)主共有用地，集體決策用于停車(chē)效用，那么無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)住房或是租賃住房，都應(yīng)該享有同等的停車(chē)位使用權(quán);若為開(kāi)發(fā)商前期已納入規(guī)劃和自行出資建設(shè)的建筑物區(qū)分專(zhuān)用的停車(chē)用地，那么車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商。

第二款中規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”;因此開(kāi)發(fā)商一般會(huì)根據(jù)小區(qū)的入住情況，通過(guò)簽訂合同為載體，以售賣(mài)、租賃等方式移轉(zhuǎn)車(chē)位的使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)情況下，有些業(yè)主在沒(méi)有汽車(chē)停放的前提下仍預(yù)先購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，這是否屬于“滿(mǎn)足業(yè)主需要”，筆者認(rèn)為這是潛在需要，非現(xiàn)實(shí)需要，但無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是業(yè)主委員會(huì)，是難以甄別的。因此在現(xiàn)實(shí)中，只要是業(yè)主，都會(huì)享有同等的停車(chē)位使用權(quán)利。

第七十四條第三款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”;這部分區(qū)域既不屬于開(kāi)發(fā)商所有，也不能確定為業(yè)主個(gè)人所有。這部分的場(chǎng)地一般用于外來(lái)訪(fǎng)客的時(shí)租停車(chē)位，產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有，用于支付物業(yè)管理費(fèi)或公共維修基金等。

四、結(jié)論

住宅小區(qū)停車(chē)位的法律權(quán)屬問(wèn)題涉及到各個(gè)方面的利益和不同性質(zhì)的法律關(guān)系，行政部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、租客等不同群體的利益錯(cuò)綜復(fù)雜，正因?yàn)槿绱耍档昧⒎ㄕ呷パ芯考巴晟葡嚓P(guān)法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的合法合理獲得。筆者認(rèn)為，在我國(guó)現(xiàn)行立法下，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

一是聚焦立法或司法解釋層面，出臺(tái)關(guān)于住宅小區(qū)停車(chē)位相關(guān)物權(quán)法律規(guī)定，使小區(qū)的停車(chē)位配置、交易有法可依。

二是完善停車(chē)位的交易規(guī)則和制訂行之有效的行政監(jiān)管，加強(qiáng)住宅小區(qū)停車(chē)位價(jià)格的政府調(diào)控能力，確保停車(chē)位市場(chǎng)健康穩(wěn)健發(fā)展，從根本上逐步解決業(yè)主“停車(chē)難”的問(wèn)題。