城市特殊類型社區與末端配送匹配研究

王 艷

一、超大規模社區

超大規模社區一般指占地面積大，樓盤多且密集，通常由多個細分社區構成，居住密度大，常駐人口多，經過多年發展后，商業業態會比較齊全。

文本以天通苑社區為例進行調研，此社區位于北京市昌平區，占地面積約48萬平方米，規劃建筑面積600多萬平方米，雄踞奧北核心，距奧林匹克森林公園僅3公里。社區以西主干路為八達嶺高速，以東為京承高速，立湯路貫通南北，地鐵五號線、地鐵13號線交匯于此，地鐵17號線正在建設中，多條公交線路直達小區，交通網絡發達。天通苑常駐人口達到40萬人左右，號稱亞洲第一大社區，有三個配套地鐵站，分別為天通苑站、天通苑南站和天通苑北站。

（一）超大規模社區特點分析

1.商業配套比較齊全、出行便利。此類超大規模社區由于常駐人口非常多，周邊的商業業態構成也會非常細化和多元化。比如，天通苑各大社區周邊有諸多商業，大型購物中心、大型綜合超市、家具店、建材城、便利店、菜市場、飯店、快餐店等應有盡有，生活十分便利。地鐵五號線在天通苑地區設置了三個地鐵站點，還有多路公交，可以很方便地實現到望京、上地以及各個地方的通勤，不過，由于居住人口過多，地鐵5號線上下班高峰擁堵也是著名的城市一景。

2.社區居住人員構成復雜。天通苑是北京有名的經濟適用房社區，社區物業差，居住環境臟亂差，諸多業主將自己的房屋出租。外地務工人員多，租戶多，群租現象非常普遍，社區大戶型居多，很多業主委托給小中介后打隔斷出租，以賺取高額租金。社區還有大量的地下室出租，居住人員構成復雜，社區管理難度大。

3.居住人口多，網購數量多。天通苑作為經濟適用房占比高的大型社區，樓盤密集，戶型差，居住密度大，常駐人口達到40萬人左右，外地務工人員多，年輕人占比大，網購數量多，快遞數量多。順豐、中通、申通、圓通、韻達等多家知名快遞企業都在社區設有快遞站點，居住在附近的消費者可上門自提，并為居民寄件提供服務。據不完全統計，菜鳥驛站至少有十處以上，供在淘寶、天貓購物的消費者自取商品。

4.物業管理水平低。此類超大規模社區，經濟適用房占比高，物業費偏低，物業管理水平低，此類物業參與末端配送的積極性偏低，不愿意為業主代收快遞。社區居住密度大，安裝智能快遞柜選址困難，后期管理難度也大，居住人員雜亂，后期可能會造成設備損壞、快件丟失等現象，容易出現責任難界定現象。

（二）構建與超大規模社區相匹配的末端配送模式

1.有效利用地鐵口。超大規模社區通勤人口多，每天乘坐地鐵上下班流量極大，可通過相關部門統一協調和管理，在地鐵出口設置智能快遞柜，供快遞公司和快遞員免費試用，給予消費者48小時內的免費存儲時間，供下班出地鐵人員取件，不過如何提高智能快遞柜的周轉使用率，是值得考慮的問題。以京東為例，在末端配送上不斷推陳出新，京東推出了“移動自提車”的新的末端配送服務，在北京的天通苑、回龍觀等人流量非常大的地鐵口設置京東移動快遞車，供在京東下單購買商品的通勤人員順便取快遞。與一般的定時定點的快遞服務不同，京東的“移動自提車”從每天中午12點到晚上22點提供服務，在此期間，消費者可以在自提車窗口，領取自己購買的商品包裹，此“移動自提車”很像移動售貨車，車身側面開窗遞出貨品，把窗子一關就可以隨時開走，非常方便快捷。不過，在地鐵口設置自提點的方式適合小件快遞，方便消費者攜帶，一旦快遞較大，消費者還是傾向于選擇離家更近的快遞自提點或者送貨到家。

2.社區內設置自提點。超大社區居住密度大，人口數量多，網購有效人群多，快遞數量大。若全部由快遞員上門送貨，將需要大量的快遞員，在勞動力成本逐年提升的當下，這是最不經濟的做法。超大規模社區商業業態齊全，可多依托小超市、煙酒零售店、洗衣店等進行合作，這些業態合作意愿高，管理靈活，通過吸引客流增加收入，雙方提前界定好貨損責任，基本可實現互贏互利。據不完全統計，天通苑社區有至少十家與天貓、淘寶合作的菜鳥驛站，除了順豐、京東、蘇寧，三通一達等，大多數快遞公司已經習慣使用菜鳥驛站。

3.逐漸推進末端智能投遞系統。天通苑地區由四個園區構成，每個園區又包含多個社區，不同社區物業管理水平不一，經濟適用房物業管理水平，甚至某些社區靠近周邊的村落，村落群租現象相比社區更為嚴重，導致這些社區居住人員繁雜、管理雜亂，推廣末端智能投遞難度大。不過，有些社區管理較好，比如某些商品房社區，物業費較高，物業管理水平高，物業為社區居民服務意識高，可選擇這些管理水平較高的社區安裝智能快遞柜，逐漸推進末端智能投遞系統，也符合首都建設智慧城市和智慧社區的政策導向、統一規劃和未來的發展趨勢。

（三）超大規模社區的末端配送模式構建如圖1所示：

二、平房社區

圖1 超大規模社區的末端配送模式構建圖

大城市的平房大致可以分為兩種：一是核心城區的大量平房社區，比如首都北京，市區內的“三合院”“四合院”等平房，集中分布于東城區和西城區，少量分布于朝陽、海淀等地區。二是鄉村平房。本書研究的平房社區主要為第一種。本文以汪芝麻社區為例進行調研，汪芝麻社區位于景山地域東北角，以平房為主，有少量樓房。社區東臨東四東大街，北臨平安大街，南與魏家胡同相臨，西與美術館后街相臨，占地面積約48100平方米。包括協作胡同、汪芝麻胡同、南剪子巷、利薄營胡同、山老胡同、西揚威胡同以及剛察胡同七條胡同等主要地區。

（一）平房社區特點分析

1.普遍年代久遠。以北京為例，核心城區的平房建筑年代較早，諸多平房以北京胡同的方式呈現，北京的胡同大多形成于13世紀，到現在已經經過幾百年的演變發展，遍布在北京的老城區。新中國成立后，平房的產權歸屬復雜并幾經變更，導致很多平房社區無人管理，臟亂差現象較為普遍。

2.生活環境差，改造難度大。隨著居住人口的增加，很多居民私搭亂建，各種合法不合法的建設破壞了胡同平房的原有格局，導致多半規整的平房四合院變成了大雜院，房屋緊密，高密度的居住環境，建設格局不規則，居民隨意堆放各種雜物，隨處散落的電線，道路過于狹窄，火災等安全隱患極大。平房社區水電改造難度大，絕大多數居民只能用公共廁所，一家一戶的衛生間幾乎不可能，已經無法適應現代居住的需要，徹底改造只有拆遷和騰退。

3.老齡化程度高。以北京為例，平房社區老齡化程度明顯高于全市平均水平，老齡化趨勢顯著。另外，空巢水平高，多數老年家庭處于空巢狀態，老人照顧老人現象突出。老年人占比高，平房社區居民收入水平相對較低，有效網購人群少，快遞數量低于樓房社區。

4.群租群住現象嚴重。電子商務、外賣業的興起，北京、上海等一線城市快遞員、外賣員等服務業人員需求量巨大。本地人極少從事這類職業，大量外來務工人員的涌入，導致平房社區群租群住現象嚴重，居住人員構成復雜，居民素質參差不齊，管理難度大，存在快遞丟失的可能性。

5.社區商業業態不健全。平房社區商業業態不成熟，因為空間有限，很多社區內部只有面積很小的小賣部或煙酒零售店等，超過50m2的小超市或便利店都不多見，大型綜合超市也非常少見，遍布較密集的就是各種風味的小餐館。居民日常購物通常會走出胡同，去更為寬敞的街面上的小超市、便利店和菜市場購買，或者在網上購買。

6.社區完全開放，無物業管理。近些年，北京的很多胡同區域被改造為旅游文化區，吸引了很多外來觀光游客參觀游覽，商戶逐漸增多，住戶與商戶的糾紛時常發生。平房社區無圍墻，完全開放，居民出門即是胡同，安全隱患大。此類社區通常也沒有物業公司管理，通常依靠居委會統一協調管理，居委會職責較多，不可能像物業事無巨細地處理社區事務。2017年初，北京市政府又出臺了《首都核心區背街小巷環境整治提升三年行動方案》，這份方案細化了之前的整治內容，確定了整治目標，隨著集中整治行動的逐步推進，相信平房社區的居住環境將會有所改善。

（二）與平房社區相匹配的末端配送模式

1.上門投遞為主。相比樓房，平房社區老年人數量占比高，網購概率小。另外，平房社區全開放，人員出入自由，快遞員上門投遞無障礙。相比樓房社區，平房社區的常住居民熟悉度高，可以互相代收快遞，可以大大減少二次投遞的概率。不過，平房社區安全隱患大，快遞員與消費者溝通后，將快遞放在指定地點，存在快遞丟失的可能性。

2.提貨點為輔。平房社區可以依托小賣鋪、煙酒零售點等商業業態設置自提點，不過，此類社區內部的小賣鋪通常是為了滿足居民的日常急需，面積和空間都非常有限，很難有多余的空間來放置快遞。以汪芝麻社區為例，截至目前，周邊還沒有菜鳥驛站等自提點。自提點可以設置在胡同外較寬街道旁的小超市內，可以為小超市增加人流和潛在購買人群，不過，選擇能作為社區末端配送自提點的小超市并不容易，需要位置合適。

3.推進末端智能投遞較為困難。平房社區居住擁擠，過道狹窄，有限的空間也經常被居民用作儲物使用，社區外胡同本就不寬，還停滿了私家車。社區內部和外部周邊地區都很難找到空間安裝智能快遞柜，更談不上后期的管理，被人為破壞的可能性極大。順豐、京東、蘇寧、阿里等研發的無人車、無人機等末端智能投遞設備在平房社區，更是無法大顯身手。

（三）平房社區的末端配送模式構建如圖2所示

圖2 平房社區的末端配送模式構建圖

三、別墅類社區

別墅通常指在郊區建造的園林式住宅，是改善型住宅，除了住宅的基本功能以外，更主要體現生活品質及享用特點的高級住所，包括獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅等類型。別墅為獨門獨院，擁有配套車庫，房屋周圍有面積不等的綠地、院落，私密性強，市場價格較高。

本文以燕西別墅區為例進行調研，燕西別墅區地處城六區的豐臺區境內，既具備城市便利的交通條件及生活配套，又擁有優質的山水自然資源，堪稱京西第一城市山水別墅區。區域交通便利與北京中心聯系緊密，與天安門直線距離約30公里，距三環18公里，距王佐鎮中心（南宮村）約3公里。整體屬于北京西部生態保護帶，京石、蓮石兩條主要交通路線30分鐘內通達別墅區內。

（一）別墅類社區特點分析

1.離核心城區較遠，入住率較低。以北京為例，很多的別墅區都位于昌平、順義等遠郊區縣，離核心城區較遠。本次調研的燕西別墅區是城六區內極少有的純別墅社區，是北京著名別墅區里離核心城區最近的別墅區。由于離核心城區較遠，別墅區入住率較低，別墅業主們通常都有多套房產，因此，并不經常居住在這里，通常會選擇節假日來此處休養。

2.別墅區業主收入高，追求品質生活。別墅區居民收入高，追求生活品質，對飲食、休閑、健身、娛樂都有一定的需求。這類人群屬于社會成功人士，基本實現財務自由，購物有自己習慣常用的渠道，很多商品通過私人訂制獲得，也會在某些知名網站購買高品質產品。比如，日常所需的蔬菜，很多業主會租賃有機菜地，委托專人打理，菜地工作人員會定期為業主配送有機蔬菜。

3.全封閉管理，私密性要求高。別墅區實施絕對的全封閉管理，外部人員不經過允許，難以進入。業主對私密性、安全性要求極高，不會輕易透露私人信息，網購概率低，即使需要網購，也會委托他人進行，不需要自己處理。

4.社區可能位于不可準時配送區域。別墅區相對私密和獨立，與其他建筑相隔距離較遠，通常沒有公共交通可以直接到達。位于遠郊區縣的某些別墅區，位置相對隱秘，很多別墅不在行人的視野范圍內，需要從主路入口開車一段時間后才能到達。入住率低，網購概率低，周邊沒有設置快遞站點，社區可能不在正常可配送范圍內，配送時間可能會延遲。離城區較近距離的別墅區，居住率相對較高，網購會方便很多，網購次數也會大大增加，由于社區全封閉，也不方便快遞員上門投遞。

（二）與別墅類社區相匹配的末端配送模式

1.代收模式為主。別墅類社區屬于特殊社區類別，業主大多屬于社會成功人士，日常生活通常由工作人員協助打理，業主通常不會親自出面。除了他人代收模式，也可以委托物業代收，此類社區物業收費較高，物業服務水平高，居住密度低，業主數量少，物業對業主熟悉度高，代收快遞是物業的舉手之勞。

2.嘗試推進智能末端配送系統。第一，嘗試安裝智能快遞柜。離核心城區較近的別墅區，居住率較高，可與物業協商，選擇大門周邊區域安裝智能快遞柜，方便業主進出社區時取件。由于居住密度極低，網購數量有限，智能快遞柜使用率、周轉率偏低。智能快遞柜前期投入較大，快遞存取業務利潤微薄，速遞易、豐巢等快遞柜企業在此類社區安裝智能快遞柜的意愿不高，這是較為現實的問題。第二，嘗試使用無人配送車。2016年以來，阿里、京東、蘇寧、美團相繼推出適合末端配送使用的各種類型的無人配送車，目前已開始在某些區域正式上路試運行。比如，2018年6月，京東的無人配送車駛上北京的街頭，嘗試了社區配送、園區配送、快遞員接駁等多種實踐場景，實驗了多車型、多線路的循環配送。技術上已較為成熟，但鑒于城市的日常道路狀況，普通社區道路不寬，有各種私家車停放，相關部門還不允許無人車上路運行。相比普通社區，別墅區道路寬闊，路面上車輛較少，適合無人配送車運行，居民房屋前擁有開闊地面，可以設置專門區域供無人配送車停靠，實施起來較為可行，快遞企業可在政策允許下，首先在此類社區投入使用無人配送車。第三，嘗試使用無人機。亞馬遜在2017年開始研發無人機快遞，無人機主要針對市區內進行送貨，采用混合式驅動，可垂直起降，送貨距離為24公里。近年，餓了么、京東、阿里、蘇寧、順豐都紛紛布局無人機物流產業，目前，已在某些地區的偏遠山區試運行，取得較好的效果。對于離核心城區較遠的別墅區，如果政策和相關部門允許，無特別的航空管制措施，可以嘗試使用無人機送貨，對于別墅區業主群體，收入高，重視生活品質，這樣創新性的送貨方式有可能激發消費者的購買欲望，這與當下消費者愿意為消費新體驗買單的新變化不謀而合。

（三）別墅類社區的末端配送模式構建如圖3所示

圖3 別墅類社區的末端配送模式構建圖

社區末端配送“最后一公里”的問題，從來都不是單一模式能夠解決的，目前，快遞的上門服務依舊是大多數社區居民的需求和習慣，但我們應該發展更多其他的模式，構建一個多種配送模式并存的社區末端配送系統。