基于物業經營風險控制的內控體系構建分析

◎劉保華

在經濟快速發展的新形勢下，人們物質文化生活水平有了較大程度的提升，這也為物業企業的發展帶來了良好的契機。而且物業企業為了能夠提升自身整體水平，還需要通過強化自身的內部控制，以此來防范經營風險，確保企業各項經濟管理活動的有序開展。文中從物業經營管理企業實施內控的主要內容入手，分析了物業經營中風險因素，并進一步對基于物業經營風險的內控體系構建策略進行了具體的闡述。

在當前物業企業快速發展的新形勢下，物業企業為了能夠提升自身的整體競爭力，獲得良好的生存和發展，在實際經營發展過程中對于內控體系建設越來越重視，并以此來保障企業經營管理活動的順利開展。而且物業企業通過強化內部控制建設，還能夠提高經營風險防范能力和水平，進一步促進物業企業的穩定和長遠發展。

一、物業經營管理企業內控的主要內容

1.收入控制。在物業企業內部控制制度建設過程中，收入控制是最為主要的內容之一，同時也是規范物業企業財務管理工作的關鍵所在。在實際工作中，需要詳細記載企業資金收入，并做好資金管理工作。即要針對資金的完整性進行控制，并通過科學的核算，及時對資金管理工作進行調整，確保企業各項工作的有序開展。同時還要重視資金安全性控制，有效的保證資金的安全，在財務管理工作實施崗位分離制度，加大對資金往來的安全管控。

2.庫存物資控制和材料控制。物業企業發展過程中要重視對庫存物資的管控，具體要結合市場情況和自身需要來合理確定庫存，并加大對采購過程的監管，財務部門通過預算來確定采購數量，并針對采購回來的物資由質量安全部門對其質量進行檢驗。特別是一些大型采購活動，要求實施全過程的監管，一些重要采購活動要求由財務部門、質量安全部門、統計部門和監督部門共同完成，一些小的采購可以由財務部門獨立完成，要針對采購材料的質量加強管控力度。

3.費用支出控制費用支出控制包括物業公司的運行支出和代收水電費的支出，而代收水電費的支出是物業公司主要支出的部分，應該做好支出控制，在代收水電費時要開具單據，為財務核算提供依據，要檢查水表電表的運行健康程度，及時更換壞的水表電表，以防造成損失，對每個月的水電費要在月底進行再次審核，核對出現的問題。

二、物業經營中的風險因素

1.物業資金收取困難，產生資金風險。在實際物業企業經營管理工作中，物資資金收取難度大是較為普遍的現象，在資金無法及時收取的情況下，必然會增加企業資金風險。目前物業企業在實際發展過程中，往往為了爭取物業經營項目，影響資金的正常周轉，由此而引發財務風險。再加之物業企業盲目擴張，這不僅會影響企業的現金流，而且在資金無法及時回流的情況下，必然會對物業企業項目的開展帶來一定的阻礙。

2. 設施管理與開發商造成的風險因素。在實際的物業管理工作執行中，在配電房、電梯等設施中存在一定的問題，相關的工作人員缺乏專業性的操作技能，使開發商無法對整個工作流程進行規范化管理，同時對小區的設施管理造成一定的影響。有些物業企業存在著電梯維修不合理的現象，對人們的出行造成一定的影響。在物業經營的設施管理過程中，工作人員的專業性不強，導致管理工作無法有效的執行。

3.物業不夠專業帶來的經營風險。近年來業主對于物業管理工作的要求不斷提高，部分物業企業由于物業管理工作欠缺專業性，物業管理創新性不足，在實際運營過程中，物業企業易出現一些違規行為，與業主之間糾紛較多，業主對物業服務不滿意，這不僅會增加物業管理的難度，同時也會對物業企業的經營帶來較大的風險。

三、基于物業經營風險的內控體系構建策略

1.物業內控體系的總體思路。加強對管理內部控制的重視，明確物業管理相關辦法與實施條例，這些措施對于物業管理工作的有序進行都是非常重要的，這也是整個行業為取得更高的發展而采取的必然措施。物業內控體系的總體思路中，權威性的法律措施是必不可少的，建立起完善的組織結構是對法律措施實行的重要屏障。總經理是物業管理工作的第一負責人，對物業管理工作起到統攬全局的作用，明確物業企業的發展需求。其中，物業觀察小組在物業管理工作中也是不可或缺的，觀察小組能對物業的實際運行情況有一個大致的了解與分析，整合資源、規避風險。

2.提高風險控制意識，實現財務內控。物業企業實際運營過程中，由于物業管理工作與一般工作存在較大的區別，其對物業從業人員整體素質具有較高的要求。為了提高自身的物業服務的滿意度，物業人員需要強化自身的服務意識，并在實際工作中針對現有資源進行優化配置。企業還要積極進行部分重組或是改造，不斷的提升從業人員的整體素質，以此來促進物業企業服務質量的提升，實現對企業經營風險的有效控制。而且在實際物業管理工作中，財務和資金問題是需要關注的重點問題，要求企業財務人員要具備良好的風險意識，在企業財務和資金工作中要嚴格按照具體的流程進行操作，降低財務風險發生機率。

3.以物業戰略為導向，建立內控體系。內部控制體系是財務內部控制體系的核心，創新財務方法，優化內部控是整合方案，根據具體的實際情況對財務部門進行一定的改組或重塑，這是實現部門高效管理的必然要求。首先，從物業企業的領導層面來說，必須將內部控制意識重視起來，為中高層人員樹立優秀的榜樣，從而提升企業領導的工作質量，自上而下的加強內部控制。其次，員工的日常工作構成了整個物業企業的管理運行，鼓勵員工樹立內部控制的理念，加強員工的內部控制意識，促使員工自覺地遵守相應的規章制度，提高自己的工作水平，降低工作風險，減少企業的運營成本，在實現企業穩定發展的同時為企業追求高端發展而準備充足的條件。

4.構建業務管理新制度，做到考核與獎懲相統一。物業企業內控體系構建過程中，需要積極建立健全業務管理制度，以制度為保證內控工作的順利實施。而且在制度控制下，企業各部門之間的交流增強，這不僅有利于提升物業企業整體服務水平，同時對增強企業內部凝聚力也具有極為重要的意義。物業企業為了確保制度的有效落實，還宜建立科學合理的獎懲機制，激發工作人員工作的積極性，以此來促進企業整體工作效率的提高，為企業市場競爭力的提升打下良好的基礎。

四、結束語

在物業經營的過程中，要進一步加強對風險的管控力度，就要從創新物業管理方式入手，從根本上保證物業管理工作的專業性，并對實際的運營狀況進行分析，針對管理內容的差異，開展風險防范的工作，進而為物業管理的工作開展打下良好的基礎。相關的工作人員要將內控管理作為重點，不斷的優化內控機制，有效的避免經營風險的發生，將物業經營的價值發揮到最大化。