營改增環境下房地產企業增值稅籌劃方法

◎陳玲艷

"營改增"，全部名稱為營業稅改增值稅，這個改動就是盡量改變我們國家當下的經濟發展情況，以此實現為各種行業的發展提供積極的幫助，主要有服務業，主要是通過對稅收改革、供給側結構性改革來實行的新辦法。按照房地產業增值稅暫時征收管理辦法，這個領域主要是通過以下幾個方面進行改革的：一般納稅人銷售2016年5月1日以后新取得的房地產項目增值稅率為11%，在2016年5月1日到2019年4月1日期間，稅率從11%降至10%再至9%。而對于在2016年4月30日以前的老項目無論是一般納稅人還是小規模納稅人都可以采用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額，通過這樣一系列的改革可以對房地產行業的"營改增"進行緩解；當一般納稅人計稅時，銷售額允許扣除土地價款，扣除的土地價款應當取得省級以上（含省級）財政部門監（?。┑呢斦睋?；小規模納稅人一般采用簡易計稅法。

一、“營改增”政策推出對房地產企業的意義

1."營改增"為稅制改革積累經驗。

在實施營改增之前，我國一直實施營業稅制度，由于營業稅稅制存在很多的弊端，從發達國家稅制發展來看已經逐步退出舞臺，因此這決定了我國在稅收制度方面也要實現進一步的改革發展。稅制改革是一項非常復雜的工作，其中涉及到很多稅收制度內容，要實現一次性改革完成顯然不可能，因此需要政府逐步嘗試逐步改革。而營改增的實施是我國政府在稅制體制改革方面進行的一次大膽的嘗試，能夠為后續的稅制改革工作落實積累更多的經驗，從而為后續一系列稅制改革提供發展基礎。

2.減少重復計稅緩解企業壓力。

在日漸日熟的市場中，也可以看到營業稅征稅模式有很多不妥善之處，每當其進行一次流轉，將會進行一次全額征稅，看此稅率不是很高，但是經過幾次流轉，稅負卻是個不小的數目。將會進一步擴大房地產企業的市場，是房地產企業在市場中的競爭力得到大幅度的提高。以前被稱為"價內稅"的營業稅改革成了被稱為"價外稅"的增值稅，以此同時對增值稅中的銷售稅和進項稅可以實現抵扣的制度。"營改增"的一些列改革，不僅對我國經濟結構調整有著好的作用，還可以使我國稅收這方面的制度發展得到完善。"營改增"增值稅的稅制方面改革較為系統性，此次改革將對我國的稅收制度以后的改革夯實了基礎。

3.限制偷稅漏稅行為。

"營改增"實行之后，一方面使得增值稅的稅基變得更加寬廣，另一方面也可以使得鏈條更加的順暢，展現其特有的優勢特征。每經過一次征稅的流轉將會使上一次繳納的增值稅抵扣掉，通過這樣的銷項抵扣進行的模式可以讓企業更加有能力去實現貨物和服務向對方進行索取，也可以避免企業進行偷稅漏稅

二、完善營改增環境下房地產企業增值稅籌劃方法的建議

1.關注政策變化，完善內部財務體系。

房地產企業結合自身的實際情況，建立健全完善的增值稅核算制度體系，并且時刻關注國家政策的變化，以便于及時采取應對措施。近年來，我國發布了多項有關稅收優惠政策的通知，作為房地產企業，應當緊密關注國家稅收優惠政策的變化，注意使用房地產的過渡性政策，靈活調整適合企業內部的策略，合理運用企業適用的稅收優惠政策，及時清理過時的稅收優惠政策，時刻學習"營改增"相關政策，完善企業內部財務體系。

2.利用政策，做好增值稅籌劃。

《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，該行業的項目如果是在2016年4月30日進行開工的項目，符合新政策的執行時間，可以更改稅收標準，按5%來進行計算。那么房地產企業就可以對兩者納稅額度進行計算挑出適合自己的方式來進行納稅。目前該行業的增值稅稅率是9%，比其他的行業13%低。在政策如此好的情況下其需要進行更多的利用目前的政策實現利益最大化。

3.根據稅負變化合理調整銷售價格。

近年來，我國的房價一路高漲，消費者就高房價望而卻步，房地產企業去庫存問題也變得棘手。房開企業應結合自身的財務數據做好稅負變化的預測。通過公司現實稅負變更以及成本管理現狀與市場供需現狀有效調節出售規格，發現稅率的臨界點，最大層面的在確保利潤的條件下縮減出售規格，提升市場競爭優勢，增加獲利實力。

4.增強增值稅稅收籌劃，拓展企業的業務范圍。

營改增是把雙刃劍，帶了機會的同時也迎來了風險。企業應結合自身情況，制定符合自己的納稅籌劃方案。首先，企業可以從可抵扣進項稅額這一角度入手，慢慢實現企業的轉型升級，如逐漸發展高端商品房，精裝房等，增加檔次的同時還可以提升商品附加值。其次，調整企業業務模式，如自行采購鋼材等可抵扣的建筑材料，將難以進行抵扣的材料承包給建筑企業，增加企業的可抵扣進項稅額，降低企業的稅負。

5.積極與稅務部門溝通，提高增值稅籌劃水平。

稅務部門是執行國家納稅的主管機關，有權依法征收稅款，對違反稅法的納稅人采取強制措施等。房地產企業要加強對稅務機關的溝通與聯系，及時了解我國的納稅政策，通過稅率的籌劃，計稅依據的籌劃，在稅法允許的范圍內，以合適的固定資產折舊方法，減少企業應納所得稅，增強企業納稅籌劃的效果。

6.重視發票管理，提升發票的管理水平。

增值稅專用發票針對房地產公司而言有特別關鍵的作用，影響到公司能否抵扣進項稅額，使得企業的稅負降低。"營改增"后增值稅專用發票管理變得更加嚴格，因此對企業發票管理水平也有了更高的要求。公司必須有效運行防偽稅控平臺，針對獲取的增值稅專用發票實施檢驗以及鑒別，預防上游公司增值稅專用發票偽造、以及虛開等，因為此類發票是無法進行抵扣的，需要保持謹慎，不斷完善企業發票管理制度。

三、結束語

房地產業在現階段國民經濟發展起著舉足輕重的作用。2016年全面實行"營改增"后，給房地產業的會計處理和稅務方面都帶來了影響，企業面臨著稅收政策變更，稅種轉換等問題，企業的財務管理也面臨著巨大的挑戰。