中國五市房地產市場泡沫存在狀況對比分析

劉夢偉 周 雪 耿進強

一、引言

中國經歷了由計劃經濟向市場經濟的轉變，住房也相應發生了變化。1998 年停止了福利分房，住房市場化成為中國房地產市場的新起點。進入21 世紀之后，我國房地產業進入了快速發展期。城鎮住宅均價在2004年、2009年與2016年下半年至2017 年上半年出現了3 次明顯高漲[1]。房地產行業介于第二與第三產業之間，既有第二產業的建筑生產環節，又有為人民提供基本社會保障屬性的基礎服務功能。房地產行業的健康發展不僅有利于保障民生，改善人民的生活水平，也能夠促進國民經濟的增長[2]。若房地產行業過于專注于市場的資本運營，就會出現價格遠遠背離實際價值的泡沫現象[3]，從而導致經濟危機，影響國民經濟的持續發展[4][5][6]。因此，關于房地產泡沫的研究較多，對于一線城市的關注則更多，這些城市代表著中國的房地產發展健康狀況[7]。

反映房地產泡沫的指標較多，本文選擇了三個主要指標：房價收入比、房地產開發投資占GDP的比重、房價增長率/CPI 增長率，對北京、上海、天津、重慶以及深圳五個一線城市的房地產泡沫情況進行測評[8]，為中國房地產政策的制定提供數據支撐。

二、房價收入比指標對五城市泡沫情況的測評

房價收入比是國際國內公認的房地產泡沫測評指標[9]。通常認為城鎮化已經完成的地區房價收入比合理的范圍是4～6，而城鎮化在進行中的房價收入比合理范圍為10～20。房價收入比的計算公式為：

表1 2009—2018五個城市的房價收入比

2006 年國辦發[2006]37 號文中規定新開工的商品住房，套型建筑面積90m2以下所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上。據此，本文選用90m2住宅作為本文中等戶型住房的標準面積，乘以年平均房價得出中等戶型房產價值。城鎮居民可支配收入則按每家庭兩個勞動力計算，根據上式得出房價收入比。以下對五個城市房價收入比計算如表1所示。

通過對比表1中的數據得知，相對于其他四個直轄市，深圳的房價收入比一直處于最高位，并呈上升趨勢。從2014 年開始房價收入比急速上漲，近三年房價收入比遠超20，達到40 多，這表明深圳存在較為嚴重的房地產泡沫。北京和上海房價收入比的數值與波動趨勢近似，但上海房價收入比略低于北京。北京房價收入比除了在2013—2015 年相對較低外，其余年份均高于20。而上海僅在2010 年、2016 年的房價收入比略高于20。按照城鎮化完成地區指標看，北京和上海存在泡沫，按照城鎮化未完成地區指標看，北京略顯泡沫跡象，而上海泡沫跡象不明顯。天津的房價收入在12～17之間波動，在2017年達到了最大值，為16.91，最小值在2012 年為12.16。對比深圳、北京、上海，天津的房地產房價收入指標較為理想。重慶市的房價收入比十年來一直較平穩，在7～11 之間波動，2010 年最高值僅為10.37，最小值在2016 年為7.9。這說明重慶市房地產市場較為健康，未出現泡沫。

三、房地產投資在GDP 中的比重指標對五城市泡沫情況的測評

房地產投資在GDP 中的比重反映了全社會對于房地產開發的力度。如果投入過多，則會擠占社會基礎建設和其他行業的資金運用以及發展。通常認為，房地產開發投資占GDP 比值小于10%則說明房地產市場發展相對穩定，處于10%～15%之間則說明房地產市場可能存在泡沫，大于15%則可以認為房地產市場出現明顯的泡沫。以下對北京、上海、天津、重慶以及深圳的房地產投資和GDP 數據進行分析見表2。

根據表2可以看出，重慶市這一指標近十年整體上最高，自2009 年以來均超過15%，在2014 年達到了峰值25.45%，但隨后開始穩定持續地下降，逐漸趨向合理水平。由于比值較高，該指標反映出重慶的房地產存在一定程度的泡沫。北京市該指標峰值出現在2010 年，為20.56%，隨后出現下降的趨勢。2018 年該指標降到11.69%，略高于警戒值，但該指標的持續下降表明北京房地產泡沫正在逐漸減弱。2009 年，上海市比值最小為9.72%，其余年份均處于10%～14%之間，隨略高于警戒值，但整體處于平穩、合理水平。天津市該指標從2013 年開始超過10%，最大值在2016 年為12.86%，在2018 年出現了跳躍比值突然上升了6個百分點，達到18.14%。除去2018 年由于天津的GDP突然下降外，其他年份該指標較為平穩，整體處于合理水平。深圳市的這一比值也從2012 年開始出現了增加，除2018 年外均沒有超過10%。深圳該指標整體呈現上漲趨勢，說明該地區資金在不斷地涌入房產開發行業。從2018 年的數據看五個城市的房地產開發投資在GDP 中所占比重除重慶明顯高于警戒值外，其他四市略高于警戒值。

表2 2009—2018五個城市房地產開發投資占GDP比重

四、房價增長率/CPI 增長率的指標對五城市泡沫情況的測評

CPI 是消費者價格指數，該指標反映的是市場上房價的增長速度與居民的消費價格增長速度之間的關系。房價增長率/CPI增長率指標的臨界值一般界定為4，房價增長率臨界值為10%，通過這兩個數值判斷房地產市場是否存在泡沫，如果同時滿足兩個條件則可以認為房地產市場出現明顯的泡沫。下面是對五市房價增長率和CPI增長率的數據分析（表3）。

表3顯示，五個城市的房價增長率指標在這十年間上下浮動都很大。2009年，五個城市的CPI增長率均為負，但住宅商品房銷售價格增長率卻遠超過10%，這說明2009 年五個城市的房地產市場同時出現了明顯的泡沫。原因在于2008 年遭受了全球金融危機，我國采取了一系列政策來刺激經濟增長以應對美國次貸危機的沖擊所致。

表3 2009—2018五個城市房價增長率/CPI增長率

從2015 年開始，除重慶外四市的房價增長率突然猛增，遠遠超過了臨界值。北京、天津和深圳近三年的房價增長率/CPI增長率指標也高于臨界值4，這表明北京、天津和深圳這三個城市在2015—2017 年三年中的房地產市場出現了明顯的泡沫，到2018 年北京、天津房價增長率/CPI 增長率指標略低于臨界值，出現明顯好轉，深圳雖然也有降低但仍高于臨界值；上海在2015 年、2016 年出現了市場泡沫，但在2017 年指標比值成為負數，到2018年則有所增長達到了5.35，略高于臨近值，這說明上海市2018年的房地產市場有所回溫。重慶市則不同于其他四市，只有2009年與2017年，房地產市場出現了泡沫，但是房價增長率/CPI增長率的比值近幾年呈現增長趨勢，2018年出現放緩但也高于臨近值，表明重慶依然存在房地產泡沫的發展跡象。

五、研究結論與政策建議

（一）主要結論

根據房價收入比數據看，除重慶市、天津市外，北京、上海以及深圳房價收入比數值均偏高。北京、上海是全國政治與經濟兩大中心，全國的購房需求集中指向這兩所城市，因此，房價偏高，雖有泡沫，但應在可控范圍。深圳作為對外的經濟窗口，只有保證經濟優勢，強化經濟優勢才能抵抗房地產泡沫帶來的危機，需要加強控制與調控。

從房地產開發投資占GDP 比重指標看，五個城市的這項指標都呈上升趨勢。這一方面說明了房地產開發投資對GDP 的增長起到了巨大的拉動作用，另一方面也說明了房地產行業存在過熱現象。其中，重慶市房地產開發投資占GDP 比重最高，意味著重慶的經濟結構相較于其他四個城市而言，不太合理，存在房地產泡沫隱患。北京、上海、天津三個城市相對穩定，僅2018 年天津出現跳躍上漲，主要由GDP 下降引起。深圳的這一指標相較明顯較低，這表明深圳市對外經濟的帶動效應沖減了房地產行業帶來的危機。

從房價增長率/CPI 增長率數據看，除上海市外，其他四個城市在2017 年出現了明顯泡沫。其中，重慶市的泡沫最明顯，依次是深圳、北京、天津。2018 年北京、天津、重慶三市明顯好轉，指數回落，處于臨界值4左右；深圳也有所降低，但超過臨界值較多，風險較大；上海雖然有所增加，但只是略高于臨界值，較為理想。

綜上指標的測評可以得出，重慶、天津的房地產泡沫程度較低，處于完全可控狀態。北京、上海有較為明顯的泡沫跡象，但北京作為全國的政治中心，上海作為全國的經濟中心，其房價偏高，雖有泡沫，但應在可控范圍之內。深圳的房地產泡沫較為明顯，只有保證其在全國絕對的經濟優勢地位才能化解房地產泡沫危機。

（二）政策建議

事物的存在具有兩面性，房地產泡沫也是如此，對于經濟生活來說，其存在既有利也有弊。適度的泡沫可以促進房地產市場發展，有利于刺激經濟的活躍度。而房地產業虛假的“泡沫繁榮”會在一定程度上抑制實體經濟的發展。過多的泡沫會削弱房地產市場對經濟的帶動作用，導致實體經濟嚴重脫節。作為我國五個超一線城市，北京、上海、天津、重慶以及深圳是各種優質資源和生產要素的聚集地，經濟發展水平位居全國前列，房地產市場的發展水平也位居全國前列，因此，從整體來看，這五個城市的房地產泡沫目前均處于可控狀態，但深圳需要加強控制。為保障房地產市場健康、平穩、有序地發展，筆者提出以下建議。

1.改善房地產市場的金融結構，加強對金融機構的監管。銀行系統在房地產市場的金融結構中處于中心位置，一方面，它為房地產企業提供貸款支持；另一方面，它也為購買者和投資者提供貸款。因為不動產作為抵押貸款相較于信用貸款來說風險較小，因此，銀行具有為房地產市場交易雙方促進成交的激勵作用。政府要加強對金融機構的監管，防止金融機構過度放貸，并且要加強對金融制度的創新，改善目前房地產市場的金融結構。

2.增加房地產市場交易的信息透明度。信息不對稱、不透明使得投資者對房地產市場未來的非理性預期增加，導致了許多盲目投機、投資行為的出現。提高信息透明度可以緩解信息不對稱現象，為房地產市場上的投資者以及購買剛需者提供更為全面的住房供求信息，促使他們制訂合理的購買計劃、投資計劃，并防止投機行為助推房地產泡沫。

3.堅持房地產市場調控與制度改革有機結合。目前，我國房地產市場發展并不健全，相關法律法規與市場交易制度不太完善，在很大程度上需要政府進行強力調控。但政策的實施需要“因地制宜”，應注重地域的差異性。對于北京、上海、深圳有明顯泡沫跡象的城市來說，應采取嚴厲的調控措施以穩定房地產市場，發揮房地產對于拉動經濟增長的積極作用。對于泡沫跡象不太明顯的重慶、天津來說，政府應當積極引導房地產市場的有序發展。