全過程造價管理對房地產成本控制的措施研究

■ 張 璐 馮錦通

（1.西安歐亞學院；2.中鐵十二局集團第四工程有限公司）

1 引 言

自1998年我國進行住房制度改革以來，伴隨著市場化進程不斷推進，我國房地產價格出現了持續性高速增長。毫無疑問，房地產市場地繁榮與我國快速地工業化、城鎮化緊密相關，并且也反映出了我國日新月異地發展成果。然而，房地產業的快速擴張和房地產價格的快速拉升顯著地擠占了國民經濟其他領域的資金，造成產業結構失衡；國家也在近幾年出臺了相關政策，宏觀調控房價上漲，房企也日益重視成本管理，那么如何做好房地產成本管理，實現經濟利潤的最大化呢？首先要考慮項目全過程進行成本的合理縮減和管理，從而提升資金利用率。

2 全過程工程造價管理

考慮項目全過程成本的合理縮減和管理，不得不提到近幾年逐漸興起的全過程工程咨詢行業，全過程工程咨詢是實現全過程工程項目管理的一種組織形式，不是制度、不是模式，而是隨著不同的需求方和項目，伴隨地域性差異以及文化特異性，以多種形式存在。但其核心是對傳統的建筑咨詢服務進行組織變革、流程再造，以實現全過程工程咨詢組織融合、管理協同、技術集成的內涵。

對于全過程工程造價管理來說，首先要關注全壽命期費用管理體系，工程全壽命期費用是由前期策劃費用、工程建設費用、運行維護費用、拆除處理費用共同組成，全過程造價主要工作內容有估算及概預算、物的標底、變更、施工圖預算和結算等，覆蓋項目各個階段。在設計成本管理的重點是進行限額設計，并且選擇最優設計方案。實施階段重點是制定合理的管理資金計劃，準確把控工程計量支付，進行高質量的招采策劃，嚴格控制過程變更、簽證及索賠，嚴密把控招標清單及合理的控制價，嚴格把關結算審核工作。在竣工驗收的收尾階段，要編制項目收尾計劃，提出有關竣工管理要求，理順、終結所涉及的對外關系，執行相關標準與規定，最后清算合同雙方的債權債務。造價管理服務于項目整個過程中，均需要緊密的與全過程工程咨詢的其他團隊相聯系。

3 全過程體系下對房地產成本控制的措施

3.1 前期策劃階段的成本控制

對于房地產企業來說，建設項目決策階段需要重點解決“該不該建、在哪建、建什么、建多大、何時建、如何實施、如何規避風險、誰來運營、產生什么社會效應和經濟效益等”重大問題，所確定的項目目標，是工程項目擁有長遠經濟效益和正確戰略方向的關鍵，此階段成本控制主要是體現在對建設項目的投資數額進行的估計。

該階段的成本管控要求造價管理人員詳細掌握并了解相關政策法規的約束條件及建設單位的投資意圖，掌握工作實際情況，通過對類似項目技術參數的對標研究，根據市場行情及經驗數據估算工程單價，做出準確度較高的估算。但要注意，保留一定的浮動區間，使其真正有效發揮控制工程項目總投資的作用。

投資估算對于房地產企業來說，是前期可行性研究的重要內容，是經濟效益評價的基礎，是項目決策的重要依據。因此，在編制投資估算時應符合實事求是、科學合理的原則、合理利用資源，效益最高的原則、適度前瞻性的原則。

3.2 設計投資階段的成本控制

作出投資決策后，房地產企業就要對設計階段進行造價管理。在建設項目的工作分解結構中，設計與計劃階段是決定建筑產品價值的孵化點，因此這一階段造價管理重要性不言而喻。因此，控制工程造價的思想在這一階段剛開始的時候就應該保證選擇恰當的標準和合理的功能。根據中國現行的法律法規和政策、規范等，建設項目設計階段主要包括工程勘察和工程設計兩個主要環節。設計階段造價管控工作內容包括編審工程概算和施工圖預算、對設計方案進行經濟比選和優化建議、協助限額設計。

限額設計可以在保證功能及技術指標的前提下，多提幾套可比選方案?；陧椖咳^程、全生命周期，充分考慮工程造價的影響因素，對方案進行比較、優化設計；專業咨詢工程師（造價）要及時進行造價評估和編審，在設計過程中協助專業咨詢工程師（設計）進行技術經濟分析和論證，從而到達有效管控項目工程造價的目的。

3.3 招采階段的成本控制

招標采購階段成本管控作為建設項目全過程投資管控的重要組成部分，是工程投資事前控制的主要手段，不僅為施工階段和工程竣工結算階段的投資管控奠定了基礎，而且對于提升建設項目投資管理水平和投資控制效果具有十分重要的意義。

招投標階段，是在前期階段形成的咨詢成果（如可行性研究報告、業主需求書、相關專項研究報告、不同深度的勘察設計文件（含技術要求）、造價文件等）基礎上進行招標策劃。也是確定合同價款的一個重要階段，它通過施工圖實際算量，已經比較接近工程的實際造價，已經能初步體現建筑成品，對后期工程工結算有著直接的影響。

這一階段對于房地產企業來說，是實現其建設目標的準備階段，該階段確定的承包人是將前期階段的咨詢服務成果建成優質建筑產品的實施者。做好招標策劃、工程量清單編制、招標控制價編制是招投標階段的成本控制的要點，這一階段成本管理人員須嚴格執行有關法律法規和政策規定的程序和內容，規范嚴謹組織項目造價管理。

3.4 施工實施階段的成本控制

為實現優質建設項目，房地產企業可委托全過程工程咨詢機構在建設項目實施階段通過組織協調、合同管理等手段，對項目進行全方位管理。在該階段，企業依據合同有效控制并優化質量、進度、成本，是建設項目能否成功的關鍵。

房地產項目實施階段是根據前期設計、發承包階段所確定下來的設計圖紙、技術要求、招投標文件、施工合同的約定以及其他規定對施工單位進行監督與管理。項目建造階段的成本管理主要體現在制定有效的資金使用計劃，對過程中各項款項按期支付，對工程中存在的變更及現場簽證進行管理，另外是涉及一些索賠費用的管控。

3.5 竣工驗收階段的成本控制

這一階段是施工全過程的最后一道程序，對于項目管理者來說是最后一項工作。但對于房地產企業來說，它是建設投資成果轉入生產或使用的標志，也是全面考核效益、設計、監理、施工質量的重要環節。項目竣工驗收是項目使用或者投產的根本前提。這一階段，房企要把控做好驗收、以及項目后評價，對后期正常運營進行鋪墊，核算工程總成本。

綜上所述，對于房地產企業來說，需要做好全過程成本的合理縮減和管理，關注全壽命期費用管理體系，已達到實現經濟利潤的最大化，提升資金利用率。