關于房地產企業財務分析的幾點思考
——基于C房地產企業分析

■ 王 戈

（中國房地產開發集團有限公司）

1 引 言

美國南加州大學教授WaterB.Meigs認為，財務分析的本質在于搜集與決策有關的各種財務信息，并加以分析與解釋的一種技術。財務報表所列示的各類金額，如果孤立地看，并無多大意義，必須與其他數據相比較，才能轉化為有用的信息。這種比較不僅僅是簡單比大小，而要通過數字看經營本質，這才是財務分析在經營管理、投資決策中的價值。

2 財務分析的主要內容及方法

狹義財務分析就是以財務報表和其他資料為依據和起點，采用專門方法，系統分析和評價企業的財務狀況、經營成果和現金流量狀況的過程。財務分析具有承上啟下的作用，是評價過去的經營業績，衡量現在的財務狀況，預測未來的發展趨勢。

盡管不同企業的經營狀況、經營規模、經營特點不同，但財務分析的內容主要包括企業的償債能力、盈利能力、運營能力、成長能力和綜合能力分析等五個方面。常用的報表分析方法有比較分析法、比率分析法、因素分析法等。這些分析方法是手段，不是目的，在具體使用中要靈活搭配使用，才能更到的達到分析目的。

3 C房地產企業財務分析曾存在的問題

C房地產企業各種各樣的財務分析占據了財務人員大量的時間和精力，但這些分析能否為公司經營提供決策支持，通過仔細剖析，發現公司之前的財務分析工作存在如下問題：

3.1 財務分析不夠深入，以數論數

財務分析源于各類基礎報表，但僅僅基于報表是不夠的。C公司之前更多的財務分析僅僅是對歷史數據的解釋說明，或者簡單按照公式計算指標的變動，就數論數。一方面分析時，僅停留在一級數據表面，不能層層分解，挖掘到底；另一方面忽略了指標與指標之間的關聯性；第三未能真正與公司業務結合，深入分析，發現并解決企業經營問題。不同業務，指標分析的重點不同，同一指標的合理值也不同。

此外，C房地產企業之前的財務分析更多的是企業自己與自己比較，缺乏與同行業標桿企業的對標，未能通過對標找到自己與優秀房企的差距，進而進行改善。

3.2 忽略了資產負債表時點數據的構成分析

實際工作中，針對資產負債表的分析，通常采用期末與期初的變動分析、報表項目的結構分析；針對利潤表及現金流量表，一般是本期與上年同期的同比分析。公司更加偏重盈利方面的分析，缺忽略了資產負債表時點數據的分析。

資產負債表時點數據的構成分析對于某一時點了解企業資產質量及負債構成具有重要的意義。通俗講，就是自己有哪些家底，這些家底值不值錢，能否迅速變現、是否已經貶值；自己有哪些債務，哪些是不需要償還的軟性負債，哪些必須償還。雖然每年審計報告附注會對公司整體財務狀況進行說明及披露，但是這種附注更多強調結果，未能反映原因，而原因才是助力領導決策最重要的信息。只有自己更了解自己。尤其當公司更換領導、接受新的資產或者子企業，這種分析顯得尤為重要。

3.3 財務分析語言晦澀，不便于領導理解使用

財務分析中涉及大量比率指標和專業術語，對計算形成的指標結果，財務人員通常也僅進行簡單描述。而財務分析的使用人多為非財務專業的公司領導，受專業限制，并不具備相應的財務知識，如果財務人員生硬的將這種充滿晦澀語言的報告提供給他們，他們會因看不懂分析內容而失去閱讀興趣，進而財務分析也失去價值，僅僅是財務人員例行公事產生的產物。

4 提升財務分析的對策要點

基于C房地產企業財務分析存在的上述問題，財務人員在實踐中進行深入思考和改進，分析原因，各個擊破，找到改進對策，并且在不斷實踐中，總結出如下分析要點。

4.1 從整體視角而言

（1）財務分析需基于公司業務分析。財務分析本質上是為了公司分析，故必須基于公司分析。正如巴菲特所說，財務分析只是起點，而不是終點，只有將財務分析和公司業務充分結合，這樣的分析才有價值，才有血有肉。

（2）財務分析要基于分析目的。財務分析的方法與分析工具眾多，具體應根據分析者的目的而定。不同的場景和目的下，財務分析的思路和側重點也必然有所不同。從分析目的考慮，如果想知道企業的資產質量，通常采用構成分析；如果想知道某類報表項目或者指標的變化趨勢，通常采用比較分析；如果想知道哪個因素對財務指標的影響更為敏感，通常采用因素分析法。從使用主體考慮，債權人更關注企業的資產變現及償還能力；投資人（股東）更關心企業的獲利能力及長期發展趨勢；經營者則關心企業的經營管理水平及經營目標完成情況。

4.2 從具體分析方法視角而言

（1）指標分析要一探到底。房地產企業的財務報表有其獨特性。分析時要抓住重要的項目，猶如剝繭，層層深入。比如房地產開發企業資產總額中，存貨占比很高，那么在對存貨分析時，不能僅僅說存貨金額多少，占資產總額多少，而要進一步分析開發成本和開發產品；然后再繼續分解為：土地儲備、在建已售、在建未售、完工已售、完工未售，這五項中，需重點進一步分析的是在建未售、完工未售。這兩項應該繼續按照項目、業態進行拆分，找到未銷售掉的原因，是因未取得預售證，還是單純存在滯銷。總之通過對存貨的深入分析方可為公司領導及營銷部門提供信息支持。

（2）重視同行不同企業間的對標分析。通過對標分析，可以從某類報表項目或者指標中看出同一行業不同企業之間會計政策和估計的差異。比如通過對標分析會發現，同樣是房地產開發類企業，應收賬款的占比情況差異較大，這體現了不同房企銷售收入確認的具體條件不同，有的企業銷售款項100%收到后，才會確認收入，有的企業則通過信用評估后達到50%回款并交付后，就確認收入。通過對標可以發現不同企業承擔風險的能力及自己所處的位置，可以更好的決策未來。

（3）關注不同指標之間的聯系。世界是千絲萬縷的，財務分析也同樣如此，單純一個指標得出的結論，往往不是真實的，需要通過其他指標來進一步判斷和印證。

例如：在償債能力分析中，對于房地產企業而言，資產負債率低的企業，是否一定好，相反高資產負債率的企業，是否一定不好？這需要用“有息負債 /總資產”及有息負債率（有息負債/負債總額）進一步分析，其實后面兩個指標是更有價值的負債率，避免了預收賬款、應付賬款等軟性債務對資產負債率指標的干擾。如果資產負債率高，但是“有息負債 /總資產”及有息負債率很低，說明企業利用上下游企業無息負債的能力很高。

（4）關注特殊事項對分析數據的影響。

①關聯交易。財務分析時要關注關聯交易對報表分析結果的影響。通過對關聯交易的具體分析，判斷企業的盈利能力在多大程度上依賴于關聯企業，判斷企業的盈利基礎是否扎實，利潤來源是否穩定。

②非主營業務利潤。財務分析時要關注非主營業務利潤對報表分析結果的影響。如果企業的收入、利潤主要來源于其他業務利潤、投資收益、補貼收入、營業外收入等事項，需要分析和評價企業利潤來源的穩定性。對于房地產企業，不應當以這類非主營業務利潤為主，除非和當地政府有協議，比如土地成本高或者因安置房的存在，營業毛利不高，但政府承諾后期通過稅收返還彌補之前的利潤缺失，C房地產企業所屬的項目公司就存在這種特殊情況。只有經過仔細剖析，才能得出正確的分析結果。

（5）需要將財務分析結果轉化為經營術語。財務分析主要是用來讓非財務人士閱讀的，財務分析的過程可以復雜，但是形成結論時，要將分析結果轉化為通俗易懂的經營術語。這就要求財務人員一定要了解業務，不須精通但至少對業務運作的基本流程和分析使用者的需求等要有所了解，在分析前、分析過程中充分了解分析使用者的真正需求，這樣編制財務分析時才能有的放矢，不能只站在財務的角度紙上談兵。

5 結 語

綜上所述，財務分析就是要透過現象看到本質，找到問題真正所在并進行解決。真正好的財務分析對于企業的發展至關重要。財務人員需要不斷思考，不斷加強財務分析與企業經營的有效融合，不斷提供對企業經營有價值的通俗易懂的分析報告。