關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的幾點(diǎn)思考
——基于C房地產(chǎn)企業(yè)分析

■ 王 戈

（中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司）

1 引 言

美國(guó)南加州大學(xué)教授WaterB.Meigs認(rèn)為，財(cái)務(wù)分析的本質(zhì)在于搜集與決策有關(guān)的各種財(cái)務(wù)信息，并加以分析與解釋的一種技術(shù)。財(cái)務(wù)報(bào)表所列示的各類(lèi)金額，如果孤立地看，并無(wú)多大意義，必須與其他數(shù)據(jù)相比較，才能轉(zhuǎn)化為有用的信息。這種比較不僅僅是簡(jiǎn)單比大小，而要通過(guò)數(shù)字看經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，這才是財(cái)務(wù)分析在經(jīng)營(yíng)管理、投資決策中的價(jià)值。

2 財(cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容及方法

狹義財(cái)務(wù)分析就是以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，采用專(zhuān)門(mén)方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量狀況的過(guò)程。財(cái)務(wù)分析具有承上啟下的作用，是評(píng)價(jià)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，衡量現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

盡管不同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)不同，但財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容主要包括企業(yè)的償債能力、盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)能力和綜合能力分析等五個(gè)方面。常用的報(bào)表分析方法有比較分析法、比率分析法、因素分析法等。這些分析方法是手段，不是目的，在具體使用中要靈活搭配使用，才能更到的達(dá)到分析目的。

3 C房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析曾存在的問(wèn)題

C房地產(chǎn)企業(yè)各種各樣的財(cái)務(wù)分析占據(jù)了財(cái)務(wù)人員大量的時(shí)間和精力，但這些分析能否為公司經(jīng)營(yíng)提供決策支持，通過(guò)仔細(xì)剖析，發(fā)現(xiàn)公司之前的財(cái)務(wù)分析工作存在如下問(wèn)題：

3.1 財(cái)務(wù)分析不夠深入，以數(shù)論數(shù)

財(cái)務(wù)分析源于各類(lèi)基礎(chǔ)報(bào)表，但僅僅基于報(bào)表是不夠的。C公司之前更多的財(cái)務(wù)分析僅僅是對(duì)歷史數(shù)據(jù)的解釋說(shuō)明，或者簡(jiǎn)單按照公式計(jì)算指標(biāo)的變動(dòng)，就數(shù)論數(shù)。一方面分析時(shí)，僅停留在一級(jí)數(shù)據(jù)表面，不能層層分解，挖掘到底；另一方面忽略了指標(biāo)與指標(biāo)之間的關(guān)聯(lián)性；第三未能真正與公司業(yè)務(wù)結(jié)合，深入分析，發(fā)現(xiàn)并解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。不同業(yè)務(wù)，指標(biāo)分析的重點(diǎn)不同，同一指標(biāo)的合理值也不同。

此外，C房地產(chǎn)企業(yè)之前的財(cái)務(wù)分析更多的是企業(yè)自己與自己比較，缺乏與同行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的對(duì)標(biāo)，未能通過(guò)對(duì)標(biāo)找到自己與優(yōu)秀房企的差距，進(jìn)而進(jìn)行改善。

3.2 忽略了資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)的構(gòu)成分析

實(shí)際工作中，針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的分析，通常采用期末與期初的變動(dòng)分析、報(bào)表項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)分析；針對(duì)利潤(rùn)表及現(xiàn)金流量表，一般是本期與上年同期的同比分析。公司更加偏重盈利方面的分析，缺忽略了資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)的分析。

資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)的構(gòu)成分析對(duì)于某一時(shí)點(diǎn)了解企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量及負(fù)債構(gòu)成具有重要的意義。通俗講，就是自己有哪些家底，這些家底值不值錢(qián)，能否迅速變現(xiàn)、是否已經(jīng)貶值；自己有哪些債務(wù)，哪些是不需要償還的軟性負(fù)債，哪些必須償還。雖然每年審計(jì)報(bào)告附注會(huì)對(duì)公司整體財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行說(shuō)明及披露，但是這種附注更多強(qiáng)調(diào)結(jié)果，未能反映原因，而原因才是助力領(lǐng)導(dǎo)決策最重要的信息。只有自己更了解自己。尤其當(dāng)公司更換領(lǐng)導(dǎo)、接受新的資產(chǎn)或者子企業(yè)，這種分析顯得尤為重要。

3.3 財(cái)務(wù)分析語(yǔ)言晦澀，不便于領(lǐng)導(dǎo)理解使用

財(cái)務(wù)分析中涉及大量比率指標(biāo)和專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，對(duì)計(jì)算形成的指標(biāo)結(jié)果，財(cái)務(wù)人員通常也僅進(jìn)行簡(jiǎn)單描述。而財(cái)務(wù)分析的使用人多為非財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)的公司領(lǐng)導(dǎo)，受專(zhuān)業(yè)限制，并不具備相應(yīng)的財(cái)務(wù)知識(shí)，如果財(cái)務(wù)人員生硬的將這種充滿(mǎn)晦澀語(yǔ)言的報(bào)告提供給他們，他們會(huì)因看不懂分析內(nèi)容而失去閱讀興趣，進(jìn)而財(cái)務(wù)分析也失去價(jià)值，僅僅是財(cái)務(wù)人員例行公事產(chǎn)生的產(chǎn)物。

4 提升財(cái)務(wù)分析的對(duì)策要點(diǎn)

基于C房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的上述問(wèn)題，財(cái)務(wù)人員在實(shí)踐中進(jìn)行深入思考和改進(jìn)，分析原因，各個(gè)擊破，找到改進(jìn)對(duì)策，并且在不斷實(shí)踐中，總結(jié)出如下分析要點(diǎn)。

4.1 從整體視角而言

（1）財(cái)務(wù)分析需基于公司業(yè)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析本質(zhì)上是為了公司分析，故必須基于公司分析。正如巴菲特所說(shuō)，財(cái)務(wù)分析只是起點(diǎn)，而不是終點(diǎn)，只有將財(cái)務(wù)分析和公司業(yè)務(wù)充分結(jié)合，這樣的分析才有價(jià)值，才有血有肉。

（2）財(cái)務(wù)分析要基于分析目的。財(cái)務(wù)分析的方法與分析工具眾多，具體應(yīng)根據(jù)分析者的目的而定。不同的場(chǎng)景和目的下，財(cái)務(wù)分析的思路和側(cè)重點(diǎn)也必然有所不同。從分析目的考慮，如果想知道企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量，通常采用構(gòu)成分析；如果想知道某類(lèi)報(bào)表項(xiàng)目或者指標(biāo)的變化趨勢(shì)，通常采用比較分析；如果想知道哪個(gè)因素對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響更為敏感，通常采用因素分析法。從使用主體考慮，債權(quán)人更關(guān)注企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)及償還能力；投資人（股東）更關(guān)心企業(yè)的獲利能力及長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)；經(jīng)營(yíng)者則關(guān)心企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)完成情況。

4.2 從具體分析方法視角而言

（1）指標(biāo)分析要一探到底。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表有其獨(dú)特性。分析時(shí)要抓住重要的項(xiàng)目，猶如剝繭，層層深入。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總額中，存貨占比很高，那么在對(duì)存貨分析時(shí)，不能僅僅說(shuō)存貨金額多少，占資產(chǎn)總額多少，而要進(jìn)一步分析開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；然后再繼續(xù)分解為：土地儲(chǔ)備、在建已售、在建未售、完工已售、完工未售，這五項(xiàng)中，需重點(diǎn)進(jìn)一步分析的是在建未售、完工未售。這兩項(xiàng)應(yīng)該繼續(xù)按照項(xiàng)目、業(yè)態(tài)進(jìn)行拆分，找到未銷(xiāo)售掉的原因，是因未取得預(yù)售證，還是單純存在滯銷(xiāo)?？傊ㄟ^(guò)對(duì)存貨的深入分析方可為公司領(lǐng)導(dǎo)及營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供信息支持。

（2）重視同行不同企業(yè)間的對(duì)標(biāo)分析。通過(guò)對(duì)標(biāo)分析，可以從某類(lèi)報(bào)表項(xiàng)目或者指標(biāo)中看出同一行業(yè)不同企業(yè)之間會(huì)計(jì)政策和估計(jì)的差異。比如通過(guò)對(duì)標(biāo)分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，同樣是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)，應(yīng)收賬款的占比情況差異較大，這體現(xiàn)了不同房企銷(xiāo)售收入確認(rèn)的具體條件不同，有的企業(yè)銷(xiāo)售款項(xiàng)100%收到后，才會(huì)確認(rèn)收入，有的企業(yè)則通過(guò)信用評(píng)估后達(dá)到50%回款并交付后，就確認(rèn)收入。通過(guò)對(duì)標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)不同企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力及自己所處的位置，可以更好的決策未來(lái)。

（3）關(guān)注不同指標(biāo)之間的聯(lián)系。世界是千絲萬(wàn)縷的，財(cái)務(wù)分析也同樣如此，單純一個(gè)指標(biāo)得出的結(jié)論，往往不是真實(shí)的，需要通過(guò)其他指標(biāo)來(lái)進(jìn)一步判斷和印證。

例如：在償債能力分析中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資產(chǎn)負(fù)債率低的企業(yè)，是否一定好，相反高資產(chǎn)負(fù)債率的企業(yè)，是否一定不好？這需要用“有息負(fù)債 /總資產(chǎn)”及有息負(fù)債率（有息負(fù)債/負(fù)債總額）進(jìn)一步分析，其實(shí)后面兩個(gè)指標(biāo)是更有價(jià)值的負(fù)債率，避免了預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款等軟性債務(wù)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的干擾。如果資產(chǎn)負(fù)債率高，但是“有息負(fù)債 /總資產(chǎn)”及有息負(fù)債率很低，說(shuō)明企業(yè)利用上下游企業(yè)無(wú)息負(fù)債的能力很高。

（4）關(guān)注特殊事項(xiàng)對(duì)分析數(shù)據(jù)的影響。

①關(guān)聯(lián)交易。財(cái)務(wù)分析時(shí)要關(guān)注關(guān)聯(lián)交易對(duì)報(bào)表分析結(jié)果的影響。通過(guò)對(duì)關(guān)聯(lián)交易的具體分析，判斷企業(yè)的盈利能力在多大程度上依賴(lài)于關(guān)聯(lián)企業(yè)，判斷企業(yè)的盈利基礎(chǔ)是否扎實(shí)，利潤(rùn)來(lái)源是否穩(wěn)定。

②非主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)。財(cái)務(wù)分析時(shí)要關(guān)注非主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)對(duì)報(bào)表分析結(jié)果的影響。如果企業(yè)的收入、利潤(rùn)主要來(lái)源于其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)、投資收益、補(bǔ)貼收入、營(yíng)業(yè)外收入等事項(xiàng)，需要分析和評(píng)價(jià)企業(yè)利潤(rùn)來(lái)源的穩(wěn)定性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，不應(yīng)當(dāng)以這類(lèi)非主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)為主，除非和當(dāng)?shù)卣袇f(xié)議，比如土地成本高或者因安置房的存在，營(yíng)業(yè)毛利不高，但政府承諾后期通過(guò)稅收返還彌補(bǔ)之前的利潤(rùn)缺失，C房地產(chǎn)企業(yè)所屬的項(xiàng)目公司就存在這種特殊情況。只有經(jīng)過(guò)仔細(xì)剖析，才能得出正確的分析結(jié)果。

（5）需要將財(cái)務(wù)分析結(jié)果轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)術(shù)語(yǔ)。財(cái)務(wù)分析主要是用來(lái)讓非財(cái)務(wù)人士閱讀的，財(cái)務(wù)分析的過(guò)程可以復(fù)雜，但是形成結(jié)論時(shí)，要將分析結(jié)果轉(zhuǎn)化為通俗易懂的經(jīng)營(yíng)術(shù)語(yǔ)。這就要求財(cái)務(wù)人員一定要了解業(yè)務(wù)，不須精通但至少對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本流程和分析使用者的需求等要有所了解，在分析前、分析過(guò)程中充分了解分析使用者的真正需求，這樣編制財(cái)務(wù)分析時(shí)才能有的放矢，不能只站在財(cái)務(wù)的角度紙上談兵。

5 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，財(cái)務(wù)分析就是要透過(guò)現(xiàn)象看到本質(zhì)，找到問(wèn)題真正所在并進(jìn)行解決。真正好的財(cái)務(wù)分析對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。財(cái)務(wù)人員需要不斷思考，不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的有效融合，不斷提供對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有價(jià)值的通俗易懂的分析報(bào)告。