房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范措施分析

文| 陳方臣

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)

部分房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，在投資項(xiàng)目時(shí)采用了融資的方式，大部分都是通過(guò)銀行貸款以及其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，這樣的情況極大的增加了企業(yè)的負(fù)債壓力，同時(shí)債權(quán)人的合法權(quán)益也受到威脅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金回籠速度較為緩慢，因此在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在著太多的風(fēng)險(xiǎn)，巨大的負(fù)債壓力讓企業(yè)在運(yùn)用中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，一旦出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，不僅不能及時(shí)償還本息，而且會(huì)造成資金流斷流，給企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成極大的威脅。

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，所需資金更為巨大，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以舉債的形式來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目越來(lái)越多，房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，負(fù)債率過(guò)高。根據(jù)相關(guān)調(diào)查研究表明，部分企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，自有資金僅占總投資金額的20%，其中約有45%是銀行貸款，這就造成了企業(yè)的資金鏈?zhǔn)执嗳酰坏o(wú)法及時(shí)回收經(jīng)濟(jì)收益，就無(wú)法及時(shí)償還債務(wù)，隨之企業(yè)的信譽(yù)度也會(huì)大幅下降，造成資金鏈的斷裂，讓企業(yè)處于破產(chǎn)的危險(xiǎn)環(huán)境。

利益風(fēng)險(xiǎn)

利益是每個(gè)企業(yè)創(chuàng)建者的根本目標(biāo)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用過(guò)程中具有極高的不穩(wěn)定性，以至于企業(yè)無(wú)法準(zhǔn)確的預(yù)估利益，進(jìn)而也不能保證企業(yè)利潤(rùn)的最大化。雖然許多企業(yè)都已經(jīng)意識(shí)到了財(cái)務(wù)成本管理的重要性，但是大部分企業(yè)還停留在重視施工環(huán)節(jié)的成本控制之中，進(jìn)而也就導(dǎo)致了企業(yè)資金運(yùn)用不合理的情況。缺少合理的控制，就會(huì)很容易導(dǎo)致超預(yù)算的情況，導(dǎo)致成本超出預(yù)期，整體利潤(rùn)縮水，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，改善投資資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要建立起風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)相關(guān)培訓(xùn)讓全體工作人員都能夠意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的威脅，增強(qiáng)員工在工作中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。科學(xué)制定不同風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急預(yù)案，確保關(guān)鍵時(shí)刻能夠有效的反應(yīng)。優(yōu)化自身資金架構(gòu)，避免出現(xiàn)過(guò)度的融資，在實(shí)際項(xiàng)目投資中，增加企業(yè)自身的資金比例，投資項(xiàng)目也需要根據(jù)自身實(shí)際情況理性投資。

完善財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度

無(wú)論是任何制度都離不開(kāi)有效的監(jiān)管，只有這樣才能發(fā)揮制度的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)需要將財(cái)務(wù)責(zé)任進(jìn)行明確的劃分，建立并完善專門的財(cái)務(wù)管理部門，確保其獨(dú)立性，不受其他部門的影響。搭建財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息化管理平臺(tái)，利用信息技術(shù)，將財(cái)務(wù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)傳入到平臺(tái)中，進(jìn)而確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。通過(guò)建立嚴(yán)格的監(jiān)督管理制度，對(duì)財(cái)務(wù)部門各項(xiàng)工作進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，并配以績(jī)效考核制度，提高員工工作的積極性。將財(cái)務(wù)職責(zé)具體到個(gè)人，施行連帶責(zé)任制，確保財(cái)務(wù)人員能夠?qū)ω?cái)務(wù)信息的給予高度的關(guān)注，當(dāng)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息異常時(shí)，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并上報(bào)處理。

科學(xué)合理投資，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)必須要足夠理性，在進(jìn)行決策時(shí)，必須要提前對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的調(diào)查分析，通過(guò)調(diào)查判斷項(xiàng)目利潤(rùn)、可行性等內(nèi)容。投資方式盡量使用多方合作的方式，避免單獨(dú)投資，盡量規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在合作過(guò)程中要將各方的職責(zé)進(jìn)行明確的劃分，防止造成權(quán)責(zé)不清的情況。

通過(guò)簽訂合同，明確施工技術(shù)、施工指標(biāo)等內(nèi)容，將工程施工承包與具體施工單位，從合作方中選擇一方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理，其與合作方不能對(duì)實(shí)際施工進(jìn)行干預(yù)，施工單位以及監(jiān)管單位需要根據(jù)合同的內(nèi)容來(lái)進(jìn)行施工。

在實(shí)際施工中，要及時(shí)關(guān)注施工周期以及其他因素，在確保工程質(zhì)量的情況下，要求施工單位盡量縮短施工周期，盡快竣工銷售，盡快回收資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，有效的減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

強(qiáng)化項(xiàng)目成本預(yù)算

項(xiàng)目成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的重要環(huán)節(jié)，是控制運(yùn)行成本的重要保障，避免造成更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)立科學(xué)的預(yù)算目標(biāo)，然后將預(yù)算目標(biāo)通過(guò)分解下發(fā)至各所屬部門，讓各部門盡最大限度實(shí)現(xiàn)自己分目標(biāo)，保障預(yù)算目標(biāo)的完成。將預(yù)算的執(zhí)行效果與部門績(jī)效考核向結(jié)合，進(jìn)而對(duì)各部門的資金管理行為進(jìn)行約束，將預(yù)算的預(yù)警功能落到實(shí)處，通過(guò)運(yùn)用績(jī)效管理手段能夠有效的提高各部門的執(zhí)行力，避免造成決策失誤。在預(yù)算的實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中，需要確保其靈活運(yùn)用，將預(yù)算壓力分散到各部門之中，倘若某一環(huán)節(jié)預(yù)算出現(xiàn)超標(biāo)的情況，就需要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，避免整體預(yù)算出現(xiàn)較大偏差。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范措施進(jìn)行研究分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)要想合理規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，制定完善的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，建立起完善的監(jiān)督管理制度與預(yù)算管理制度，提高投資的科學(xué)性，理性投資，只有這樣才能確保企業(yè)不受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。