房地產企業財務會計與稅務的關系理論分析與現實選擇

◎牛靖舟

房地產行業的經營模式與其它企業的經營模式存在不同之處，如地產企業在銷售房屋的過程中，一般以預銷售為主，這就會產生企業在增值稅、所得稅等方面稅務繳納上的不同。同時，為了企業在繳稅上具有科學合理性，則需要企業采用正確的財務會計處理方式。基于此，本文對房地產企業財務會計與稅務的關系理論分析與現實選擇進行研究，希望能夠為有關企業提供參考。

一、房地產企業財務會計與稅務的理論關系分析

1.主要工作目標分析。

房地產企業的經營發展過程中，通常會涉及到財務會計與稅務工作，這也都屬于企業財務部門的內部工。但這兩項工作在工作目標上具有差異性，如財務會計主要是全面準確地反映出房地產企業生產經營信息，反映出地產企業各項目的生命周期，記載及反映各個經營環節遵循的會計核算要求，進而為企業所有者、債權人、投資者等提供企業的綜合信息及財務情況，有利于相關企業或人員對企業的經營情況做出判斷，促進企業的發展；稅務工作主要是指以稅收法律規定為基礎，實現對企業經營發展過程中各個涉稅環節的計稅。

2.核算要素上的不同。

財務會計工作主要核算要素包括對資產、負債所有者權益以及收入、成本費用、利潤等；稅務工作的主要核算要素包括對各類稅種的核算、統籌及繳納。會計記賬核算階段，資產、收入等核算過程，同時也包括稅務方面的要求。例如，對施工成本進行會計核算時，要對增值稅進項要素進行核算分析，在驗證收入時要對產生增值稅的銷項進行合理計算分析，只有將會計工作規范的更為準確，才能夠使稅務工作的開展更順利。另外，在會計處理方法上，稅務會計計算更重視稅收上的法律法規，比如，關于所得稅的稅務處理上，當一些收入不能夠核算為會計核算收入時，會被核算到銷售收入中。

一般情況下，地產企業中的財務工作與會計工作是相互依存的關系，即財務工作不能夠脫離會計工作獨立存在，同樣會計工作也不能夠脫離財務工作進行單獨計算，兩者的關系是相互包含的關系。會計核算階段，企業的生產經營及活動過程中若按照法律規定形成了納稅的義務，則需要進行準確的會計核算；稅務工作中要以會計核算科目為基礎，再對各個環節進行各種稅務的核算。同時只有確保會計核算項目的準確、全面，才能夠確保稅務工作的全面、準確，利于企業合理發展。另外，稅務要求的內容，對會計核算也會產生影響，如稅費制度的增值稅未改革階段，關于購買固定資產獲得增值稅金額應直接計入到固定資產中，同時按照日后的固定資產折舊進行處理；增值稅改革后，增值稅專用發票金額會單獨列項并計入到進項稅額中，同時，這種稅額還可以和其他經營活動產生的增值稅銷項相抵扣。

二、房地產企業財務會計與稅務的現實選擇分析

1.增值稅的會計和稅務處理分析。

根據當前房地產經營現狀分析，地產企業的經營模式一般多都以預收款方式為主進行商品房屋的銷售，其目的在于快速緩解企業資金上的壓力。但根據《企業會計準則》中的相關條例可知，地產行業的收入確認需要在地產企業將開發房產的風險和報酬轉移給購房者后，同時房地產企業沒有保留相關的繼續管理權、繼續出售權、控制權的條件下，才能夠確認收入。但在實際的銷售過程中，消費者繳納了首付款后，消費者并沒有及時取得房屋的所有權，地產企業仍保留著對房屋的控制權，這表明，房屋的風險、所有權未轉移到購房者手中，因此，在財務會計上對該部分不動產的核算不會確認收入，而是作為預收款處理。最新的增值稅暫行條例中規定，納稅人銷售不動產時執行11%的增值稅率，《房地產開發企業自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》規定按照全部價款和價外費用并扣除對應土地價款后的余額作為銷售額計算繳納增值稅，在這個環節，需要雖然不確認收入，但要做銷售不動產的稅務處理，以一般納稅人為例，預售環節需要將預收款按照3%比例進行預征，并預繳增值稅，計算應預繳稅額為預收款／（1＋適用稅率）×3%，并應在收款次月向主管稅務機構預繳稅款，今后的應納稅額扣除預繳稅款后按照差額實際繳納。

2.所得稅會計和稅務處理。

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》規定，銷售收入實現的條件為正式簽訂房地產銷售合同或預售合同取得的收入，房地產企業將開發產品用于職工福利、抵償債務等行為，出于企業有逃稅的考慮，也將這些無等價經濟利益流入的方式視同取得銷售收入進行所得稅的稅務處理，盡管會計上不確認為收入的實現。在這個情況下，被償還債務或者換取其他非貨幣資產的開發產品的價格要按照房地產企業近期或者最近月份同類產品市場銷售價格、同類產品市場公允價值、成本利潤率等順序確定。對房地產銷售未完成開發產品的行為在會計上也不符合收入確認條件，但在稅務處理上仍有要進行應稅銷售額即應納稅所得額的確認，需要將未實現的銷售收入按照預計毛利率定期（按月或者按季度）計算預計毛利，等開發產品完工后實際毛利率和預計毛利率間產生的差額調整當年應納稅所得額。稅務工作中的當期應納所得稅額根據當期實際利潤額和適用所得稅率計算而來，實際利潤額在會計核算的會計利潤總額基礎上根據所得稅法的規定進行調整，需增加特殊情況視同銷售增加的應納稅所得額，并扣除不進行征稅的項目和減免的所得額。

三、結語

綜上所述，房地產行業是關系到地方發展及人們生活的重要行業，地產行業的發展不僅會帶動地方經濟的發展，同時也能夠一定程度上提高人們的生活水平。但地產行業的發展過程中，應具有科學合理性，以使地產行業獲得健康發展，真正促進人們的生活質量提高。這就需要地產企業的生產發展階段，明確房地產企業財務會計與稅務的關系，以使企業的稅務繳納具有合理合法性。