跨區(qū)域多項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究

陳康

（中交地產(chǎn)股份有限公司，北京100032）

1 分析多項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)中，多項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作一般由設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)，其專業(yè)配置全面、專業(yè)人士充足，且設(shè)置專門的機(jī)電、結(jié)構(gòu)、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)師，由項(xiàng)目建筑師牽頭開展各個(gè)項(xiàng)目工作。管理內(nèi)容主要包括：與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)溝通、設(shè)計(jì)合同管理、設(shè)計(jì)造價(jià)控制、設(shè)計(jì)質(zhì)量控制等，其組織框架為：設(shè)計(jì)總監(jiān)—設(shè)計(jì)部門經(jīng)理—副經(jīng)理—設(shè)計(jì)部門經(jīng)理管理文員與各設(shè)計(jì)師【1】。

一般來說，跨區(qū)域多項(xiàng)目使用三級(jí)設(shè)計(jì)管理體系，該體系將地區(qū)、區(qū)域、總部公司的高層決策、投資、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展等相關(guān)意見進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，促使設(shè)計(jì)不斷創(chuàng)新的同時(shí)，更加符合當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，并進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)管理質(zhì)量。建設(shè)三級(jí)設(shè)計(jì)管理體系，將傳統(tǒng)的管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域公司制構(gòu)架，提高設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，完善創(chuàng)新研發(fā)體系與推動(dòng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，使其更好地立足于市場(chǎng)。

2 設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理要點(diǎn)與流程

2.1 管理流程分析

房地產(chǎn)公司在跨區(qū)域多項(xiàng)目管理中，主要包括：業(yè)務(wù)流程、知識(shí)、項(xiàng)目管理3 方面。在設(shè)計(jì)管理整個(gè)流程中總部公司發(fā)揮統(tǒng)籌規(guī)劃作用，從宏觀角度調(diào)控整個(gè)項(xiàng)目的方針與發(fā)展計(jì)劃，控制整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)【2】。在地區(qū)公司項(xiàng)目具體實(shí)施中區(qū)域公司起中間協(xié)調(diào)作用，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施，審核與檢查整個(gè)項(xiàng)目審批點(diǎn)、關(guān)鍵控制點(diǎn)、重點(diǎn)工作項(xiàng)目等，在符合組織控制規(guī)范內(nèi)，保證設(shè)計(jì)項(xiàng)目順利完成，并交由地區(qū)公司完成。在整個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目中，地區(qū)公司主要負(fù)責(zé)管理建筑規(guī)劃主要流程，如規(guī)范設(shè)計(jì)管理工作，使室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀專業(yè)穿插于整個(gè)流程中，保證設(shè)計(jì)工作有序開展。

2.2 管理職能分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段設(shè)計(jì)管理都貫穿始終，包括項(xiàng)目概念研發(fā)、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，初步擬定建筑方案設(shè)計(jì)及對(duì)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)、確定施工圖、后期設(shè)計(jì)變更工作等。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)階段，可將設(shè)計(jì)管理職能進(jìn)行不同劃分。一般而言，一級(jí)職能包括概念策劃、項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)研發(fā)與其他專項(xiàng)，二級(jí)職能則在一級(jí)職能下進(jìn)一步細(xì)分，三級(jí)職能具備實(shí)時(shí)性，需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定。

3 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理主要內(nèi)容

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作包括造價(jià)控制、質(zhì)量控制、溝通管理、合同管理4 方面。

3.1 造價(jià)控制

1）對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工工藝合理性在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行審核，并進(jìn)一步控制工程造價(jià)、縮短工期。

2）對(duì)設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核。

3）對(duì)項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)落實(shí)情況進(jìn)行審核，如專業(yè)項(xiàng)額設(shè)計(jì)成本控制。

4）以性價(jià)比指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目投資指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整或優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。

3.2 質(zhì)量控制

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段相關(guān)文件進(jìn)行審查，審查分為實(shí)質(zhì)審查（即對(duì)設(shè)計(jì)文件中關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)存在的實(shí)質(zhì)性質(zhì)量問題進(jìn)行審查，對(duì)各專業(yè)綜合管線布置審核，并組織專項(xiàng)技術(shù)問題論證、提出優(yōu)化設(shè)計(jì)建議等）與形式審查（審查主要包括政府規(guī)定施工圖審核程序、文件齊全與否、審簽手續(xù)、設(shè)計(jì)程序等是否符合相關(guān)規(guī)定）。

3.3 溝通管理

溝通管理主要與相關(guān)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，保證項(xiàng)目開發(fā)工作順利進(jìn)行。

3.4 合同管理

1）合同管理在設(shè)計(jì)管理工作中包括合同約定、合同實(shí)施、合同檢查與監(jiān)督等工作，其中，設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制是通過管理設(shè)計(jì)費(fèi)撥付方式進(jìn)行調(diào)控。

2）必須檢查監(jiān)督相關(guān)單位的溝通、計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)動(dòng)與設(shè)計(jì)進(jìn)度的執(zhí)行【3】。

4 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理分工

房地產(chǎn)總部公司作為最高決策機(jī)構(gòu)，主要對(duì)設(shè)計(jì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)劃控制，并審批設(shè)計(jì)定稿方案與設(shè)計(jì)總費(fèi)用。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理主要由區(qū)域公司負(fù)責(zé)，需要在策劃、設(shè)計(jì)階段發(fā)揮主要作用，對(duì)轄區(qū)內(nèi)分公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理進(jìn)行把控，并審核、審批項(xiàng)目各個(gè)節(jié)點(diǎn)與子項(xiàng)目。以設(shè)計(jì)項(xiàng)目整體為基準(zhǔn)，有效控制分公司的設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量及落實(shí)情況，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)等方面予以支持與指導(dǎo)，根據(jù)地區(qū)公司運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行科學(xué)、合理推廣。在整個(gè)設(shè)計(jì)管理中地區(qū)公司扮演具體落實(shí)單位，對(duì)總公司、區(qū)域公司的審批意見與設(shè)計(jì)決策進(jìn)行執(zhí)行與落實(shí)。一般負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)執(zhí)行實(shí)施與基礎(chǔ)性技術(shù)管理，工作可分為各設(shè)計(jì)階段過程管理、前期策劃階段管理，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)、設(shè)計(jì)單位圖紙階段技術(shù)進(jìn)行管理。

5 多項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理落實(shí)

5.1 成本管理

在跨區(qū)域多項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中，總公司必須最大化地發(fā)揮自身職能，根據(jù)公司整體運(yùn)營(yíng)情況制定設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，并初步擬定項(xiàng)目實(shí)施策略。區(qū)域公司與地區(qū)分公司，需要配合總公司的戰(zhàn)略方針進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理。

在跨區(qū)域多項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，通過合理制定項(xiàng)目總設(shè)計(jì)費(fèi)來有效落實(shí)成本管理。區(qū)域公司以總公司戰(zhàn)略方針為基準(zhǔn)，結(jié)合區(qū)域設(shè)計(jì)市場(chǎng)環(huán)境、開發(fā)項(xiàng)目自身特性因素，初步計(jì)算各子項(xiàng)目、總體項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用，并制作項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算表，包括：前期設(shè)計(jì)、勘察、設(shè)計(jì)專項(xiàng)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀、施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)招標(biāo)等。一般來說，成本控制在設(shè)計(jì)過程中可分為項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)開發(fā)、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)階段。具體是區(qū)域公司在成本控制準(zhǔn)則下，負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)、控制、審核等事宜，控制分公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)糾錯(cuò)工作。

地區(qū)公司成本管理工作中主要是加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制，在實(shí)際工作中需要根據(jù)項(xiàng)目開展情況，以總公司控制原則為基準(zhǔn)，合理選擇合作單位或正確選擇各環(huán)節(jié)、各階段設(shè)計(jì)單位，通過有效的商業(yè)談判，進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)成本控制總體費(fèi)用。

5.2 進(jìn)度管理

有效的設(shè)計(jì)進(jìn)度控制是一套完善的設(shè)計(jì)計(jì)劃必須具備的基本功能。區(qū)域公司在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度管理時(shí)，需要以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量為基礎(chǔ)，以總部指標(biāo)與戰(zhàn)略為指導(dǎo)原則，給予足夠的時(shí)間周期以滿足項(xiàng)目各設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)所需，制定重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度與整個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度，并從宏觀角度調(diào)控整個(gè)設(shè)計(jì)過程。一般設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容包括：多項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要階段與設(shè)計(jì)階段周期，如施工圖設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)與周期、初步設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、方案設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)周期、委托設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)周期等；從其他子項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)進(jìn)度管理，如項(xiàng)目提出概念、初步方案制定、初步設(shè)計(jì)、確定設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)施工圖等各節(jié)點(diǎn)的周期；此外，對(duì)開盤、開工、定位等重要節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃中需要重點(diǎn)調(diào)控。

5.3 多項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

跨區(qū)域多項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)質(zhì)量管理作為設(shè)計(jì)管理核心部分，其優(yōu)劣對(duì)項(xiàng)目功能與使用價(jià)值造成最為直接的影響，是決定項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)于區(qū)域公司來說，需要通過設(shè)計(jì)階段與事前控制對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行優(yōu)化，重點(diǎn)把控項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位資質(zhì)考察、審核設(shè)計(jì)圖紙2 方面，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量達(dá)標(biāo)、滿足公司規(guī)劃需求。地區(qū)分公司作為整個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目執(zhí)行者，必須從項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管理，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。

6 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，可有助于企業(yè)跨區(qū)域多項(xiàng)目更好管理，有助于實(shí)現(xiàn)成本、質(zhì)量、進(jìn)度同統(tǒng)一協(xié)調(diào)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益目標(biāo)。