以租代售模式對不動產經濟的影響

涂祥均

摘 要：十九大報告要求加強社會保障體系建設，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著四限時代的到來，房地產經濟中“限購、限貸、限售、限價”讓許多房地產開發商都陷入了發展困境。因此，在這一背景下，出現了一種新的買辦房產經濟——以租代售。租購并舉、以租代售將是今后房地產市場良性發展的方向之一。針對這一新型房地產，本文主要從其優勢與弊端出發，對其風險進行分析，進一步探討以租代售的新型房地產對房產經濟的影響。

關鍵詞：以租代售? 新型房地產? 房地產經濟? 影響

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）03（a）--02

四限令的頒布對房地產經濟產生了較大的影響，隨著不限購房屋的減少甚至消失，許多購房者與開發商也紛紛采取新的措施——以租代售。這一新型的房地產方式很快發展起來，并且在自住性商品房等經濟房中尤為明顯[1]。以其獨特的優勢對房地產經濟產生重要影響;而其存在的風險，在房地產經濟發展過程中，也應受到更多重視與關注。

1 以租代售的內涵與特點

以租代售這一新型房地產方式主要是將空置的商品房以出租的方式進行處理，通過出租的方式，與租房者簽訂有效合同，租房者應當在合同規定的期限內購買所租的房，開發商則按照租房時的價格出售給租房者。租房者在合同期限內所交的房租，可以用作抵充購房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能獲得相應房產所有權;相反，若是在合同規定期限內，租房者不購房，就作退租處理，而之前租房者所繳納的租金就當作開發商所收取的房租。這種新型的方式為購房者提供了更綠色、更方便的消費。

2 以租代售的優勢

2.1 很大程度上確保了商品房的建筑質量

人們花費大筆存款甚至貸款購房，是希望擁有一套質量能夠有效得到保證的房屋。但現實中，由于開發商各種投機行為，片面追求利益而大幅度壓低建筑成本，大范圍造成了施工隊伍頻頻轉讓承包，施工過程中所需建筑材料質量低下，偷工減料，而相關監管部門也疏于管理，懈怠事物，導致工作人員更加散漫，其建筑質量更是得不到保障。因此，許多購房者對購房消費質量已經大大喪失了信心。以租代售模式的形成，由于在購房前，購房者與房地產開發商簽訂了有效合同，對房屋有很長一段租用期，并且受到合同的約束，具有一定的法律效益，受到法律保護。在合同期限內，對房屋質量有著一個很好的體驗機會，同時也可以對房屋的質量以及房產經濟形勢進行合理分析，進一步決定是否購買。這種方式將主導權轉到了消費者手中，致使開發商也更加重視房屋質量，從而有效避免了價格欺詐等行為風險。

2.2 有助于消化積壓的商品房

不可否認，房地產市場是一個高利潤的行業市場，但是由于開發商的盲目開發，追求利潤而忽視質量，再加上居民購買力有限等各種原因，我國空置房屋不斷增加[2]。據社科院預測，到2017年底，中國17個城市辦公樓的空置率將達到20%以上，一線城市空置率相對較高，尤其是上海;主要二線城市中，只有四個城市的空置率在20%以下，而成都、無錫、長沙、重慶的空置率將至少連續3年達到30%以上，天津也將受到市場影響，其空置率將超過30%。這嚴重影響了房地產經濟的發展，由于空置房屋的不斷增加，而開發商仍在盲目開發，導致資金運轉困難，許多地區的開發商甚至對工程不管不顧，不僅施工工作人員拿不到應得工資，還導致大面積的土地被無效占用。同時也使許多購房者產生一種等待心理，認為大量房屋積壓，必然會導致房價降低，從而購房熱情大大削減[3]。以租代售新型房地產實行租售結合，讓居民在合同期限內進行房屋購買，一方面有效促進了空置房屋的積壓消化，另一方面也使一部分居民的住房問題得到了有效解決。居民在住房期間所支付的租金，在一定程度上也使房產經濟得到了活躍與恢復。

2.3 有利于調整房產市場的結構性失衡

由于開發商的盲目開發與片面追求利潤，甚至過度高估了居民的購買能力，嚴重忽略了我國中低收入階層。中低收入階層是中國居民的絕大多數家庭，在這種高檔次、高價格的建筑住宅趨勢中，受到了更多壓力。甚至一些小城鎮開發商也盲目開發，建起了“貴族化”住宅，嚴重導致了房產投資市場失衡。實行以租代售這一新型的消費方式，能夠使居民在購房與住房中有了更多的自由與比較，通過更多的比較，選擇質量較高的住房，從而使那些技術含量不高，質量較低的企業通過市場優勝劣汰機制自動淘汰[4]。對于投資商來講，可以根據房地產市場以租代售的情況，根據購房者的滿意度，有根據性地、有選擇性地選擇投資。通常來說，以租代售效果偏好的，大多是質量較好，信用較高的，這也容易吸引投資商的投資。從而帶動整個房地產市場更加注重質量與信用，帶動房地產市場結構調整，從而回歸正軌，促進房地產市場的良性發展。

2.4 能夠有效促進物業管理的發展

隨著經濟的發展，房地產市場也逐漸發展擴大，消費者對住房選擇的要求已經不僅僅局限于對區位、價格、戶型等的注重，對住宅房屋的物業管理及其相關服務，也有了更高更多的要求。但是，就目前大多數房地產開發商來說，對于物業管理及其相關服務的認識還不到位，其觀念還沒有得到更新，始終停留在傳統的購房住房選擇的觀念上。因此，一些居民入住后，小區物業服務不夠完善，甚至出現物業服務管理人員素質不高的情況，這使得業主的安全性得不到有效保障，使居民對住房乃至開發商都存在懷疑態度。

實行以租代售，能夠很好地發揮消費者的監督作用，無論是對開發商還是對物業管理公司，都能夠進行很好的監督。在以租代售這一新型模式下，居民能夠通過先租后購這一方式，在合同規定期限內對房屋住宅進行全面評價與體驗，從而決定是否購買。因此，居民能夠在合同期內通過這一方式，更好地監督推進物業管理的發展。對于開發商來說，往往是希望完成房屋出售，必然會聽取居民意見，根據居民反映加強物業管理與保障，提高物業服務質量，以解決居民的問題。這樣一來，就能夠整體推動整個房地產物業管理服務的完善。

2.5 以租代售有望成為我國房地產市場的重要發展方向

以租代售這一新型房地產消費有著廣闊的市場，靈活的購房方式以及長期性的收益，因此，隨著這一模式的發展，將成為房地產市場發展的重要方向。目前全國房價普遍較高，許多中低收入階層購房困難，再加上市場的盲目性，許多購房者都擔心在交款后，房子出現問題，開發商卻對此否認，導致房子質量無法解決。以租代售這一方式能夠讓居民先租后購，充分了解房屋質量后，在合同規定期限內進一步決定是否購買。而之前所付租金也會轉為購房款，比分期付款或者按揭付款少了許多利息，較為實惠。即使居民不買房，房子也沒有空置，仍然收取了租金，增加了資金的運轉。

3 以租代售在房地產經濟中所面臨的風險

3.1 成本過高

由于限購政策實行，許多房產商迫于經濟壓力，紛紛采取“以租代售”政策。這種政策表面上帶來了許多便利，但實際上從“租金”到買房的諸多環節，其本質依然沒變：以樓盤4萬元均價計算，一套90平方米的房子總房款大約需要360萬元。對于如此高額的“租房款”，一般人也是很難承受的。

3.2 收益的不確定性會增加買家面臨的風險

購房五年之內，相關證件不齊全，發生意外時，對于自身維權來說，法律保護也是有限的。但是在合同規定期限內，也有可能出現以下情況：

一是對于目前房地產市場來說，房價可變性極大，有著很大的變動漲浮空間，很可能出現簽訂合同時的價格與合同期內房價不一樣的情況。如果房價上漲了，那么賣家有可能寧愿賠償違約金也不愿意按原來的合同價格出售房子;

二是一旦房價下降，買家也有可能在合同期內解除合同關系，決定不買所租的這套房子。由于市場的變動，收益的不確定性，買賣雙方都有可能受到損失傷害。

3.3 “以租代售”存在法律風險

一是許多承租人對“以租代售”的房子都不太了解，尤其是房屋產權歸屬問題。部分出租人無產權或對房屋無權處分，一旦出現這種情況，如果承租人一次性支付了巨額資金，卻出現“一房二租”或“先租再售”這類情況，那么承租人就很難在合同期限內得到房屋所有權，甚至上當受騙。

二是“以租代售”房屋的出租人一般是開發商或者中介，在居民租房過程中，如果開發商或者中介出現問題，那么承租者的權益就更加無法得到保障。一般情況下，承租人只擁有房屋的使用權，一旦發生這類情況，承租人無論是執行房屋還是要求出租人退還租金，都是無權或者極其困難的。除此之外，由于承租者只擁有房屋的使用權，開發商才是房屋的法定所有權人，開發商就有權將房屋進行抵押，而一旦資金鏈斷裂，承租者就極有可能出現房財兩空的情況。

4 結語

“以租代售”這一新型房地產銷售模式，在國家四限令頒布后，給房地產市場帶來了新一輪的銷售市場與升級，解決了目前僵化的房地產經濟中存在的許多問題。但是由于“以租代售”的不完善，以及市場的盲目性和居民相關意識的薄弱性，“以租代售”存在著許多難以承擔的風險與漏洞。面對這一系列不容忽視的風險，在實行“以租代售”這一模式時，需要建立住房“以租代售”信息服務平臺，進一步完善房屋租賃信息系統，讓出租人與承租人了解信息，并且鼓勵住房租賃管理方式進一步擴展。這需要加大監督管理力度，無論是對房地產經紀機構還是對房地產經紀人員，都要加強監管，規范房屋租賃市場行為。除此之外，在簽訂此類合約時，要不斷確認了解房屋具體信息，評估風險后再決定。

參考文獻

呂萍.我國房地產市場供求關系及房地產對經濟的影響[J].調研世界，2016（04）.

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武燕.關于房地產對國民經濟影響的初步分析[J].文摘版：經濟管理，2015（7）.

李向紅.試析房地產泡沫對經濟的影響及應對措施[J].環球市場，2016（10）.