住宅物業管理存在的問題以及對策

謝媛媛

摘 要：物業管理作為現行蓬勃發展的產業之一，有著良好的發展前景，但在發展過程中還存在著一些需要改進的地方，本文以綠城物業龍湖灣為例，將對住宅物業管理，存在的有關業主利益維權方面的問題，及物業服務人員素質問題，提出解決對策，這將有利于提高物業服務水平，提升小區業主幸福指數，最終將加快推進社會主義和諧建設。

關鍵詞：物業現狀;住宅物業管理;業主權益;物業服務水平;標桿企業

一、綠城物業參與住宅小區管理現狀

綠城物業服務集團有限公司成立于1998年，以良好的物業服務為基礎，以優質的服務平臺為中介，以先進的智慧科技為手段的一個大型綜合服務企業。綠城物業服務企業基本上每年都會保持30%的增長速度，項目數量增加，并且地域覆蓋面積變廣。綠城物業目前在很多城市都有項目分管，其中龍湖灣就屬于安徽分公司的一個項目。這個項目有1位項目經理、1位主管、8名樓棟管理員、3位工程師傅、數十名保安和保潔，每兩棟單元樓就配有一名管家;整個項目分為管家部門、保潔部門、保安部門、工程部門，各部門分工明確，共同為管理好小區做著自己的貢獻。

企業設有專門app供業主使用，而當業主有需要時，各部門會在二十分鐘內進行回復和處理，認真對待業主的問題和建議。綠城物業服務企業自成立以來，憑借公司員工的共同努力，多年來躋身于國內前十物業行列，但目前來說，想要超越物業行業的領軍企業——萬科物業，還需解決目前自身存在的問題，得到進一步的發展。

二、目前住宅物業管理存在的問題

物業管理是構建和諧社會必須認真對待的社會項目之一，但目前來說，存在著業主認識不足、物業工作隨便敷衍等共性問題。這些問題都嚴重影響著物業公司的聲譽以及降低了服務質量。

1. 業主缺乏住宅物業相關法規的認識

（1）利益容易受損。

小區公共區域產生的收益本應歸業主所有，但一些物業服務企業將其占為私有，業主的知情權和享有權受到了損害;物業服務企業沒有按照物業服務協議提供給業主質價相當的服務，例如，沒有對小區設施設備進行定期的維修和養護，沒有使小區房屋保值增值，業主的利益自然受到了損害。房屋出現問題時，業主找開發商進行維修，開發商會推辭和拖延，造成了業主的損失。

（2）維權途徑不暢。

一部分原因是相比于房地產企業和物業服務企業，業主在利益鏈上處于劣勢地位，在自身利益受到侵害時，缺乏維權意識，并沒有懂得利用法律的力量維護自身權益;另一部分原因是由于維權成本較大，人們沒有足夠的時間和精力去管理這種事情，一旦堅持維權，投入的人力、物力很可能超過所損失的，入不敷出，因此缺少相應的組織供業主們維權。

（3）違背相關法規。

國有國法、家有家規，物業服務企業與業主之間的權利義務關系都說明在物業服務協議中，但就現實情況來說，有很多住宅小區的業主并沒有完全遵守物業服務企業的有關規定。就綠城物業龍湖灣項目來說，這個項目目前處于前期物業服務中，業主們還沒有正式入住，大都在領房和裝修階段，在給業主辦理裝修手續時明確有規定裝修垃圾要扔到指定的建筑垃圾池里，但依然有部分業主不顧安危，會將裝修垃圾放在樓道里，使裝修協議形同虛設。還有在收繳物業費時，部分業主以物業服務企業工作不到位為由拒交物業費，違反了物業服務協議的規定。

2. 物業服務企業服務水平有待提升

（1）工作人員專業素質參差不齊

目前來說，國內有一些物業公司的工作人員是年齡較大，文化素養并不是很高的一群人，面對小區業主反映的一些問題，無法很清晰的利用專業知識進行解答。例如，在實行人車分流的住宅小區中，要求小區業主的電瓶車和機動車等下地庫，不能停在路面上，保安在執行任務時，只知道車子不能停在地面上，卻不明白其中的緣由，當業主詢問道為何時，保安只能隨便應付。而龍湖灣小區中會有專門的樓棟管理員為業主解決問題、回答業主的疑問，這些樓棟管理員都學習過物業方面的專業知識，因此在工作中處理事情會比較得心應手一些。

（2）物業企業管理制度有所欠缺

物業設施設備維修養護不及時、公共區域衛生清潔不及時、對于業主反映的事情多次拖拉等都是物業工作人員失職的具體表現。綠城物業龍湖灣為了更好服務業主，設有專門物管app，業主可在里面反映意見、報備維修，使物業工作人員更快更方便了解業主心意。

三、改善住宅物業管理現狀的措施

1. 提升業主維權意識。

當作為弱勢群體的業主利益受到損害時，解決方法不是坐以待斃或者采取暴力手段反抗物業公司，最好最有用的方法就是拿起法律武器，利用法律的力量維護自身權益。當地政府要加強宣傳，提升業主該方面的意識。

2.建立業主維權組織。

小區應當成立業主委員會等相關組織代替業主進行維權，要做到集中資源達成目標。那么應該如何建立呢？首先可以制定一個合理的章程，明確成立維權組織的初衷，再選出合適的管理人員，各司其職，其次應該定期召開維權工作會議，使維權工作落到實處。

3.規勸業主遵守規定。

對于不按物業服務協議行事的業主，我們可以借助發微信、上門規勸等方法勸導其改正，如若幾次三番不聽勸告，再上報移交給執法部門進行處理。

4.定期進行員工培訓。

對于新員工入職，物業服務企業有義務對其進行統一培訓，學習相關理論知識，使其熟練掌握工作業務，更好用自己的能力為業主服務，使得從事物業管理行業的工作人員都是持有證書的專業人員。

5.企業管理定期整改。

給予不達標企業整改期限，整改期過后，若仍不達標，無法獲得業主的認可，業主委員會有權解聘物業管理公司，重新招聘新的物業服務企業，維護業主的利益。

四、總結

根據上述提到的，業主利益損害維權不暢，物業服務水平等問題，根據現階段搜索文獻和實況分析，物業管理相關企業需要通過提高員工專業素養，落實政府相關政策，定期自我反省并針對具體問題進行整改，定期通過小區宣傳欄向業主普及知識等方面抓住發展前景。目前物業管理行業存在的許多問題，都需要業主、物業服務企業和政府三方主體間的相互配合和共同努力才能得以有效解決。

參考文獻：

[1]葉禮平.淺析我國物業管理的現狀和對策.中國市場，2019.

[2]李晶.試論物業管理的現狀、問題及對策.現代物業（中旬刊），2019.

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