基于分位數回歸的戶籍制度改革對去庫存的影響研究

朱盼盼，張海永

（滁州學院數學與金融學院，安徽滁州239000）

新戶籍制度的實施，降低了城鎮人口落戶門檻，推動了城市化進程，在一定程度上決定著未來人口的流向，因而也將影響城市房地產業的發展。發達國家針對戶籍制度改革與房地產市場關系的研究進行的較早并取得了具有指導意義的成果。其中，多數學者是在構建計量模型的基礎上，對戶口因素與城市住房選擇之間的關系進行了定性和定量研究。Zheng選擇全國34個城市為研究樣本，分析城市戶口政策變化與房價之間的關系，研究表明戶口政策對住房價格的影響受時間效應較大[1]。Tao等以深圳為例研究戶籍制度對農民工住房選擇的影響，結果表明戶口在外來人口選擇住房中起到間接作用，而返鄉和居民流動性計劃成為農民工選擇住房的主要原因，且收入對外來人口住房選擇的影響程度高于住房所有權[2]。Tyner等通過設定城市戶口登記成本，結合外來人口城鄉融合模式，發現經濟發展水平較高的農村地區人口不太可能將戶口轉到城市[3]。Li等基于二元戶籍制度背景下，分析戶口在城市就業、住房和通勤中的重要性，并揭示與戶口持有者相比，非戶口居民就業與住房關系較為平衡，對機動車交通的依賴較少，且花在通勤上的時間更少[4]。隨著房地產業的高速發展，面臨產能過剩、庫存積壓嚴重等問題，學者們通過不同方向對房地產業去庫存問題進行了研究。顧勇菁指出，當前戶籍制度改革短期內有利于非限購的二線城市，中長期有利于三四線城市[5]。王先柱等采用三維方式，從房地產市場的供給、需求以及均衡房價3個方面著手并試圖構造住房庫存壓力指數，探究當前戶籍制度改革背景下全國35個大中城市住房庫存壓力的大小[6]。

綜觀國內外已有研究，可以發現國外學者研究大多聚焦在城鎮化內涵、發展的規律，同時涉及房地產去庫存的實踐成果也很豐富。國內學者的研究主要集聚焦于城鎮化、房地產業以及城鎮化與房地產價格互動之間的關系，涉及戶籍制度改革對房地產去庫存的影響研究大多針對于一線城市或省際城市，研究主要停留在單一經濟學視角分析，缺少對城市公共基礎設施和城市層次化的考量。本文借鑒這些研究成果，選擇83個樣本城市數據，探究房價水平不同的城市戶籍制度改革與去庫存之間的關系。

1 研究方法

凱恩克（Koenker Roger）和巴西特（Bawwett）提出了分位數回歸（QR）的思想，在對解釋變量與被解釋變量進行回歸過程中，更多地強調條件分位數的變化，基于不同分位點對模型進行回歸分析[7]。與傳統的最小二乘法（OLS）、最大似然估計（ML）等相比較，分位數回歸不僅可以度量回歸變量在分布中心的影響，還可以度量在分布的上尾和下尾的影響，因此對于數據中出現的異常點具有耐抗性，且在大樣本理論下，參數的估計值具有漸進優良性[8]?？紤]到不同發展水平的城市在戶籍制度改革進程中對去庫存的影響程度可能存在差異，需要度量不同分位數水平下戶籍人口對住宅銷售面積的影響程度，因此文中選取分位數回歸模型來探究戶籍制度改革背景下的人口布局與去庫存之間的關系。

2 實證研究

2.1 變量的選擇與處理

（1）住房銷售面積。目前關于房地產行業庫存指標定義很少。文中選擇城市住宅銷售面積作為衡量城市去庫存指標，住宅銷售面積越大，即該城市居民對城市住房消費積極性越高，城市去庫存效應越明顯[9-10]。

（2）戶籍人口。文中在已有研究成果的基礎上，以城市年末戶籍人口增量作為衡量戶籍制度改革帶來的城市效應指標[11]。隨著戶籍制度改革的不斷推進，城市化進程持續加快，城市新增人口發生變化，鄉村人口的流動將增加住房的剛性需求，結合微觀經濟學中的供求規律，在城市房屋供給量不變的情況下，需求量的增加將刺激房地產市場的發展，這啟發當地房地產商增加一定供給量，從而促進房地產行業的發展。

（3）控制變量。為客觀、全面、科學地衡量城市房地產發展水平，除了引入戶籍人口變量之外，本文結合已有研究結果、城市發展內涵及指標體系的構建原則，構建影響房地產銷售面積的其他控制變量。

住宅銷售價格：以2005年城市居民消費價格指數為基期，對不同時期的住宅銷售價格進行修正并取對數，得到城市住宅銷售價格指數，通過對變量取對數降低數據的異方差性，能夠反映一定時期內住宅銷售價格的變動趨勢和變動幅度的相對值。

城市人均可支配收入：以2005年城市居民消費價格指數為基期，對不同時期的城市人均可支配收入進行修正，衡量一個城市居民的生活水平。

城市公共汽（電）車營運數：反映城市的交通基礎設施發展狀況。城市中優質的教育、醫療等資源以及健全的社會保障制度是吸引鄉村外來人口落戶的重要因素。對于城市新進人口來言，促成其自愿落戶的因素除了降低城市落戶門檻之外，完善的基礎設施也是重要的影響因素。新落戶人口形成了房地產市場潛在的消費者，無形中增加了房地產市場的需求量。

虛擬變量：戶籍制度的開放程度以及執行情況因東、中、西部差距而不同，在研究過程中通過引入虛擬變量Dit來反映地理位置差異對房地產銷售面積的影響。為規避虛擬變量陷阱，通常在虛擬變量引入的過程中，每一個定性變量所需的虛擬變量個數比其類別數少1，文中為區分東、中、西部地區，引入D1t、D2t兩個虛擬變量。

為降低變量的多重共線性及異方差性，對數據取增量或取對數，其中住房銷售面積、戶籍人口、城市公共汽（電）車營運數采取其增量形式，住宅銷售價格取其對數形式。

2.2 模型的設定

已知分位數水平τ，住宅銷售面積第τ個分位數模型表達式為

其中變量下標i和t分別表示第i個城市第t年的數據，τ為分位數，0 ＜τ ＜1，待估參數β0,β1,β2,…,β6依賴于分位數τ，表示參數可以隨著分位數的取值不同而發生變化，μit為隨機擾動項。Sit、Pit、Qit、LN( Lit)、Iit、Dit分別表示第i個城市第t年的商品住房銷售面積、商品住房銷售價格、年末戶籍人口數量、人均可支配收入、公共汽電車營運量以及城市區域位置。

文中選取我國房地產市場83個代表性城市2005—2016近12年的面板數據作為分析樣本，數據來源于同花順iFinD。由于部分樣本數據存在異?，F象，在數據處理過程中通過查找地方城市的國民經濟與社會發展統計公報、城市統計年鑒等處理數據不一致問題，采用回歸插補法處理缺失值，采用蓋帽法處理離群值。

2.3 描述性統計

對樣本數據進行簡單的描述性統計，各變量的基本特征值如表1所示。

表1 變量的描述性統計

2.4 平穩性檢驗

為避免出現“偽回歸的現象”，現需要對原始數據進行面板數據的單位根檢驗，若有兩個或兩個以上的檢驗通過平穩性的檢驗，則表明數據是平穩的，具體如表2所示。

表2 面板數據的單位根檢驗結果

根據表2可以得出，在5%的顯著性水平下，原始序列中Sit、Pit、Qit、Iit的檢驗統計量有兩個或兩個以上是顯著的，表明該序列是平穩的，而序列Lit的檢驗統計量是非顯著的，說明其原始序列是非平穩的，取對數的序列LN(Lit)是平穩序列。

2.5 分位數回歸結果分析

基于不同分位點，得出相應的回歸結果，如表3所示。從表3可以看出，不同分位點下，住宅銷售價格、戶籍人口、人均可支配收入、城市公共汽電車數以及區域位置等變量對住宅銷售面積的影響方向和程度存在一定差異。

表3 變量在不同分位點下的系數回歸結果

年末戶籍人口對住宅銷售面積的影響程度是逐漸增加的，在低分位點時，影響系數為負，在中高分位點時影響系數轉為正。從系數的顯著性來看，在低分位點下城市年末戶籍人口對住宅銷售面積的影響系數不顯著，在分位點取0.7～0.9時系數顯著，且系數估計為正，說明在當前戶籍制度改革背景下，人口流動帶來的城市人口新布局促進了一、二級城市房地產的銷售，對于發展水平較高的城市去庫存有效，但對于發展水平較低的三、四線城市的去庫存效應不明顯。隨著城市發展水平的提高，新增人口越多，對城市住宅的需求量越大，將促進城市住宅的銷售面積增加。這可能與三、四線城市的教育、醫療、交通等基礎設施吸引力相對較差有關，人口的流入未能真正刺激對住宅的需求，而一、二線城市在社會保障體系方面更具優勢。

住房銷售價格對住宅銷售面積的影響系數隨著分位點的增加呈遞增態勢，在中低分位點時影響系數估計值為負，在高分位點時轉為正。分位點取0.1～0.3 時系數顯著，且估計值為負，隨著分位點的增加，銷售價格對住宅銷售面積的影響逐漸不顯著，影響程度逐漸減弱，只有在最高分位點0.9時才顯著。人均可支配收入對銷售面積的影響系數在分位點取0.6～0.8時顯著，且影響為正向，影響程度逐漸增加。城市公共汽（電）車營運數的系數估計值在低分位點系數估計值為負，較高分位點的估計值為正，從系數顯著性來看只有在0.8～0.9高分位點下系數估計值才顯著。從區域位置變量的影響系數估計值和顯著性可以看出，戶籍制度改革的實施過程中存在一定的區域性差異。

3 結論與政策建議

從實證結果看，城市年末戶籍人口增量能夠顯著地促進房地產銷售，對于高房價城市的影響程度高于低房價城市。從這個意義上來說，戶籍制度改革進程不同，城市房地產業供需匹配度不一，不同地區的新進人口對當地住房庫存量的影響程度也不同，即戶籍制度改革對去庫存影響程度存在區域性差異。

探索基于戶籍制度改革視角下去庫存的有效途徑，不僅關系到我國房地產市場的健康發展，也關系到城市的資源分配與產業調整。以三、四線城市為政策著力點，一方面，明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，試圖消除由于戶籍門檻過高導致的人口遷徙方面的局限。日前，人口流動方向和去庫存目標仍存在區域性錯位現象，城市為吸引人口流入，地方政府在推進戶籍改革政策過程中要注重完善配套政策，如教育、醫療、就業等社會保障體系，可以通過降房價、降首套房首付比例、人才購房補貼等措施刺激房地產市場的發展。另一方面，加快促進傳統產業轉型升級，增加就業機會，既要發展壯大新動能，深化推動創新創業，也要加速傳統產業的轉型升級，以產業促就業，以產業謀發展。通過產業內遷，增強城市吸引力，打牢中小城市的產業基礎，提高城市人均收入水平，促進人口向中小城市的遷移，實現人口回流。同時，地方政府在推進戶籍制度改革過程中應構建合理的改革構架，采用具有可操作性的措施，激發房地產業潛在需求，降低房地產庫存。