物業管理企業加強內部控制的探討

廖中虎 姚雅麗

【摘 要】隨著我國社會經濟的快速發展，企業應加強內部管理。企業的服務水平決定了物業管理企業未來的發展形勢，應借助內部控制機制，保證物業管理企業未來的穩健發展。文章對內部控制在物業管理企業中發揮的重要作用進行了探討，針對物業管理企業內部控制的現狀，提出了物業管理企業加強內部控制的策略分析。

【關鍵詞】物業管理;企業;內部控制

引言

縱觀物業行業近幾年的發展，多數中小型的物業企業的物業管理服務在成本和效益方面存在不均衡的問題，歸其最根本的原因是多數中小型物業企業對于內部控制體系的建設不夠重視，沒有發現內部控制對于盈利空間的增長，提高核心競爭力的重大價值。

1 內部控制在物業管理企業中發揮的重要作用

1.1提高物業管理企業綜合競爭力

在國內的現代化經濟發展中，物業管理企業是隨著房地產行業而逐漸興起的一個新型行業，物業管理企業的行業紅利可觀，現實中，很多物業管理企業管理理念仍較傳統，存在收費不合理、服務水平較低等現象，嚴重降低了物業管理企業的整體收益率，甚至一部分物業管理企業處于虧損狀態。隨著物業管理企業之間的競爭愈發激烈，為提高企業自身的綜合競爭力，借助物業管理企業內部的管理控制是必然的趨勢，強化內部控制的效果，優化和完善財務策略，加強審計考核體系建設，促進物業管理企業內部員工專業素養的提升，增強物業管理企業的綜合競爭力。

1.2提高物業管理企業的服務質量

在現代化社會的發展中，中國的經濟新常態決定了各個企業之間的競爭方向，目前的物業管理企業競爭，不僅僅是停留在價格競爭和規模競爭的階段，而是要將發展目標落實在高質量的企業未來發展中，不斷提高服務水平，強化產品質量，保證滿足客戶的要求。在全新的時代特點和時代發展要求下，物業管理企業同時面臨著更具挑戰性的機遇，作為新興起的行業，在全新的市場競爭中建立起高標準的服務體系。通過內部控制管理能夠強化物業管理企業的服務質量，根據業主的需求，對市場進行全面分析，在不斷變化的市場環境中加強財務管理控制建設，保證物業管理企業的高質量服務，為未來的發展打下堅實的基礎。

1.3保證物業管理企業的資金使用合理

在物業管理企業的運行發展中，通過切實有效的內部控制措施可以保證物業管理企業的資金使用效率，合理使用資金以達成預期中的物業管理企業發展目標。物業管理企業的內部控制工作，需要將更多的人力和資金投入到財務管控中，加強對財務控制重要作用的重視和應用，動態追蹤物業管理企業中每項資金計劃，實現對各項資金的有效控制，通過對上一次使用資金的情況，對下一次的資金預算計劃進行調整。

2物業管理企業的內部控制現狀

2.1內控機制不完善

在物業管理企業的內部管理控制中，依托于基礎的內控管理機制才能保證企業的管控工作效率。根據目前的物業管理企業實際情況來看，在企業的內部缺少明確的職能分工制度，內部管理控制機制尚未完善，各個部門之間、各個崗位之間的制衡監督關系缺失，對內部控制的執行形成了制約。另外，內部控制措施需要完善的人員激勵制度、內部監督制度、預算和成本控制制度等，但是物業管理企業中的管控機制不完善，使相關的規章制度沒有真正設置和執行到實際的工作中，給物業管理企業運行和管理埋下了一定的安全隱患。

2.2對內部控制管理的重視不足

在目前的物業管理企業中，普遍存在對內部控制管理重視不足的問題，部分物業管理企業的管理人員對內部控制存在認知偏差，認為物業管理企業就是簡單的物業管理服務公司，這樣的思想誤區導致物業管理企業運行中將內部管理的重點放錯了位置，管理中偏重物業款項催繳、記賬、財務收支等工作，忽視了物業管理企業的服務提升和整體的高質量運營。另外，在物業管理企業內部，沒有形成明確的內部控制文化，缺少完善的培訓機制，針對基層的工作人員缺少對專業素養和思想意識方面的培訓，導致建設控制機制的工作被限制在一定框架內，在成本管控、費用使用、操作等各個環節中出現問題，物業管理企業的內部控制管理工作流于形式。

2.3收費管理控制缺陷

物業管理企業作為一個單位組織，最終的目的是企業的盈利效益，但是目前的物業管理企業實際運行中，企業的收費管理環節存在嚴重的不足問題，包括費用管理不透明、收費管理混亂等，另外，由于物業管理企業的服務質量不高，但是物業的管理費用較高，導致物業管理企業的客戶滿意度和社會聲譽受到不利影響，收取物業費用存在困難。此外，還有部分企業為了提升自身的競爭優勢、打擊行業內的其它企業，大大降低了收費標準，這對企業未來的發展造成了嚴重的損害，導致企業處于長期虧損。

3物業管理企業加強內部控制的策略分析

3.1健全內部控制管理機制

物業管理企業應明確內部控制管理的目標，真正將責任落實到各個部門和崗位層面中，對各個職能部門的工作進行監督和指導，提高企業業務操作流程和風險評價程序的規范性。健全內部控制管理機制，優化和完善績效考核管理環節，將內部控制管理制度覆蓋到物業管理企業經營管理的各個環節中，樹立起物業管理企業內部管控人員的風險意識和責任意識，評估和識別潛在的風險。提高物業管理企業的服務質量，通過購買保險、模擬演練等方式，降低操作不當問題的發生幾率，預防潛在風險。

3.2改善內控環境，增強內控意識

物業管理公司要提供一個優良的內控環境來支持內控執行和監督工作的開展，同時物業管理公司的業務核心對象是客戶，因此要結合市場上的服務對象制定相應的服務管理相關的業務制度和流程，一切以提高客戶滿意度為業務開展宗旨。同時還要處理好與其他服務企業的關系，贏取服務對象的信任度。在服務管理制度中還要涉及服務對象安保、人身財產安全等服務事項，不斷推動服務標準的完善。這樣外部環境對于內部環境的建設就起到一個良好的督促作用，要想提供高標準的服務，而又不想在成本費用方面超支，造成巨大的財務風險，又同時想獲得豐厚的利潤，就只能加速推動內控環境的建設。在此影響下，物業管理企業首先要強化全員的內控意識，定期分別組織高層管理人員、中層管理人員和基層員工進行不同程度的內控理念和手段的學習，并將內控指標達成納入績效體系，以此來調動全員執行內控制度的積極性。

3.3提高業務收費標準的合理性

物業管理行業的主要成本是維護設施設備、相關場地的費用和日常管理的人工費用，作為資金密集的輕資產行業，物業管理公司應制定完善的業務收費標準，保證其合理性。根據作業成本法，按照客戶和產品的種類，對物業管理的收費標準進行預測，構建成本管理體系，提高企業內部控制的管理成效。結合企業內部和外部的環境，提升企業的戰略規劃合理性，增加經濟利潤。將提高物業管理企業的經濟效益作為重點，在保證為業主提供良好的物業服務同時，保證企業的經濟收益。

結束語

綜上所述，為了保證物業管理企業未來的穩健發展，企業內部的控制管理工作作為企業發展的基礎，應由物業管理企業的相關管理人員加強對內部管控的重視，針對企業運行和發展中存在的實際問題，強化管理意識，加強物業內部控制措施的建設。通過對管理機制的優化和完善，增強內部溝通，建立起切實有效、健全的內控管理體系，促進物業管理企業綜合競爭力的提升。

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（作者單位：成都銀杏酒店管理學院）