商品住宅交房驗收質量問題分析

溫芝剛

（江蘇雨田工程咨詢集團有限公司 江蘇南京 211100）

老子有云——“安居樂業”，意思就是安定愉快地生活和勞動。

為了生活和勞動的“安定愉快”，即使淪為“房奴”多數消費者也要預支未來的錢財去安居。于是，對于這間不菲的“商品”，寄予了更高的要求，尤其是住房質量要求，為此政府部門出臺相關的分戶驗收規范，以提高住戶對工程質量的滿意度。

但實際生活中，這些經過建設、施工、監理單位分戶驗收合格的住宅，在住戶交房驗收時，還是存在一些質量問題。

現以筆者經歷的一小區交房驗收為案例，通過對住戶驗收質量問題的匯總淺析，找出解決辦法，以減少交房驗收時的質量問題。

1 案例回顧

1.1 案例簡介

該期商品房為兩幢小高層，總套數276套，其中毛坯住宅176套，建設、監理、施工單位已進行分戶驗收。

1.2 質量問題匯總（見表1）

2 問題產生的原因

2.1 建設、施工、監理單位與住戶分戶驗收重點不同而產生質量問題

2.1.1 建設、監理、施工單位分戶驗收內容

相關單位是對工程的每一戶及公共部位的使用功能和觀感質量進行專門驗收，并且側重于使用功能的驗收。

2.1.2 住戶驗收內容

由于住戶建筑專業知識及器械的缺乏，驗收的重點是房屋內可見的部分，即觀感質量的驗收。

表1

2.2 分戶驗收時相關單位責任心不強，留下問題

2.2.1 事中不認真

現行分戶驗收參加人員中，建設、監理、施工單位所占比重較大，自己既是運動員又是裁判員，并且因驗收的工作量大、范圍廣，所以部分單位會走馬觀花走過場，致使大量觀感質量問題未被發現。

2.2.2 事后不關心

對于發現的質量問題，部分建設、施工、監理單位關心強度不夠，未派專人負責維修、復檢，致使問題仍然存在。

2.3 單位驗收時間不同，致使驗收結果有差距

建設單位因驗收的內容和工作量大，單位驗收時間不充裕，所以在分戶質量驗收時不可能做到面面俱到。

而住戶只驗收自己的房屋，工作量小涉及范圍也小，所以單位驗收時間充裕，驗收仔細。

3 解決辦法

3.1 對分戶驗收主體進行工作細分，專人專項完善分戶驗收內容

在分戶驗收前，召開驗收工作會議，進行驗收內容工作細分，例如：①有內廊的可以將內廊按兩軸線劃分為一個檢驗批；單元樓梯可以按照每六層為一個檢驗批；分戶驗收表中涉及的項目可以房間、獨立空間為單位，全部檢查并記錄，功能與觀感質量檢查全部滿足要求時，方為合格，不合格項目必須整改。②對投訴比較多的房屋滲漏方面，安排專人專項驗收：規定有防水要求的樓地面，必須進行潑、蓄水試驗，按照規范要求蓄水24h后觀察檢查是否有滲漏，放水時檢查排水是否順暢；對窗戶漏水問題，在分戶驗收中要求施工單位做到一窗一淋，對出現漏水、滲水現象的窗戶，由專人進行標注并跟蹤整改。

3.2 加強責任心要求，建立懲罰機制

3.2.1 施工時嚴把質量關

工程施工時，要嚴格進行質量控制，保證最終產品的品質。例如：針對表中提到的開間和凈高問題在施工時做到：①開間方面：在砌墻體擺腳時，應檢查擺腳是否方正、尺寸是否正確，以減少開間不夠問題；②層高方面：選擇平整度好的模板、支設階段嚴格控制標高，從而減少層高偏差。

3.2.2 認真分戶驗收，不能當做形式

（1）地面：檢查地面面層粘結質量，保證無裂縫、起砂等問題，并每一間房屋地面應平整、潔凈、無明顯色差。

（2）墻面抹灰：檢查墻面外觀質量有無裂縫、空鼓、陰陽角不順直等問題。

（3）室內空間尺寸：首先檢查凈開間和凈高尺寸；核實空間尺寸偏差，超出允許偏差值的應及時整改，同時在粉刷過程中注意控制。

（4）門窗：先驗收門窗的開啟性能，后驗收配件的數量、規格、位置、密封條等觀感質量是否達標。并對窗戶進行水沖淋試驗，防止窗戶滲水。

（5）防水：分戶驗收時應進行全面蓄水試驗。

對于驗收不合格的內容進行一式三份登記：一份張貼在房內，一份作為驗收后的維修整改依據，一份交建設項目部進行統計匯總整理，并分析發生原因，為以后工程做基礎。

3.2.3 做好驗收后的復檢工作

指派專人負責復檢工作，對已解決的問題，需要在室內張貼的驗收單上進行簽字確認。

3.2.4 落實懲罰獎勵機制

將住戶交房驗收后提出的質量問題整理匯總，與建設、監理、施工單位分戶驗收不合格內容進行比較分析，根據施工中、分戶驗收、整改復檢三個時間段進行細分，按照“誰責任誰承擔”原則進行懲罰。

3.3 “開誠布公”打消疑慮

針對購買者的思想包袱，應“開誠布公”打消疑慮：

（1）張貼交房標準，以便業主核對。

（2）將驗收發現問題及復檢情況上墻，讓業主第一時間知道房屋驗收時的重點和解決情況，改變其簽收怕后悔的顧慮。

（3）在住房交房驗收時，建設方委派專業工程師（工程專業、客服專業各一個），針對房子遺留問題給予專業解釋。

（4）留下詳細的專人維修電話號碼，住戶遇到問題時，在第一時間到達現場進行維修。

3.4 建設單位組織自查，增加單位驗收時間

建設單位直接與住戶交涉，出了質量問題，住戶也會第一時間去和建設單位維權，為了減少糾紛，同時也是為了提高建設單位的美譽度，建設單位在分戶驗收前主動組織施工、監理單位進行自查，對發現的問題進行提前整改維修，以在進行分戶驗收時，減少工作量變相增加單位驗收時間。

4 結束語

只有建設各方切實履行自己的職責，加強驗收前的質量管理，再通過行之有效的分戶驗收，減少甚或不出現業主收房驗收時的質量問題，才能最終實現和諧人居的目標。