新收入準則下房地產企業收入確認的實踐與探究

郭玉春

摘 要 房地產企業的收入計量如果按照實收實計的方式，會在計量過程中造成嚴重的滯后性，不利于房地產企業的財務投資管控和盈利運行機制的評估。企業應運用有效的確認收入方法，不斷提高企業的收入確認分析管控能力。

關鍵詞 新收入準則 房地產企業 收入確認

一、引言

在收入類型的劃分上，可以分為時點收入和時段收入，新準則下的收入確認，首先需要確認收入的類型，房地產企業所從事經營的產品建設周期較長，具備階段性收入確認的必備條件。

二、新準則關于收入的相關規定

新準則下收入的確認政策，對于房地產企業的收入科學性計量來說具有重要的意義。因為房地產從事的建筑產品建設周期長的特點，新準則采用階段性收入計量的方式，有效地改善了收入確認的滯后性。時點收入又是即時的收入交易類型，即付出產品收到款項，期間的間隔時間段爭議內容較少。時段收入在房地產企業的收入中是主要方式，時段收入的確認要符合一定的特征。例如，企業在獲取收入的同時付出了一定的資源消耗;客戶有對產品的建設信息的直接控制權和知情權;企業在完成建設合約的過程中不斷投入成本，因為一些特殊情況，必須終止合約的履行時，企業可以對已投入的部分獲取成本投入的收入回報。

三、房地產企業可否在一段時間內確認收入的分析

房地產企業如果按照房屋建設要求完成，客戶完全接納建筑產品，收入款項到位后進行收入確認，是極其不合理的，一方面企業不能及時有效地評估資金成本投入如利潤回報的經營狀況，不能依據客觀、科學的經營數據報告及時合理地調整經營中的問題。所以，對于符合新收入準則下的房地產階段收入應該予以確認。其可行原因如下：

第一，法律效力的保障。因為房地產商品買賣屬于價值體量較大的收入交易類型，有關法律條文已經十分健全，具有科學化的商品房買賣備案，而相關合同條款的取消只有經過雙方當事人全面認可之后才會生效，所以通過客戶與房地產企業建立的合同約束性，這種約束能力已經將未建好的房地產商品風險轉移到了客戶身上，客戶同時擁有了該產品的所有權，產品的價格變化不再是企業關注的方向，這使得房地產企業能夠充分利用合同約束手段，將收入和成本投入保持在合理的管控能力下，房地產企業可以對未來的收入保證率有很大程度上的把握，所以進行階段收入確認，基本可以認為就是將未來必然的收入水平提前在當下這個階段計量。

第二，商品房的唯一屬性特征。商品房產品與普通的生活用品不同，大多數生活用品沒有明確的身份標識，即其商品具有可替代性，比如一件衣服可以在統一款式之下制造出許多件，這些同樣的衣服并沒有特別的唯一屬性標簽，無法有效地確認彼此之間的獨特屬性，所以不可能實現衣服這類產品的階段性收入確認。而房地產商品在銷售之初就已經具備明確的唯一標識特性，能夠獲得確切的對應關系，比如某房產在某小區、某號樓、某單元、某一樓處，其屬性不會改變，這樣的特性可以作為企業收入確認的依據，在簽訂法律約束合同的過程中，能夠有效地實現合同的唯一身份確認關系，保障和客戶的權益，同時能夠建立一對一的收入登記對應關系。

四、房地產企業如何運用投入法確認收入

（一）投入法的計算單元

房地產企業開發中，投入法比例的計算單元從大到小依次為項目、期數、不同的物業形態、批次、樓幢、房號。從理論上講，單元越小越精確，但需要結合重要性水平原則、成本效益原則以及是否具有操作性來綜合考慮。選擇樓幢來作為投入法的計算單元是比較科學的。原因如下：

第一，開發商在每一期的產品銷售中都有明確的經營運作和科學的評價，但是因為每一期的銷售產品數量較多，對于投入法確認的劃分不夠明確，所以需要細化對收入確認對象的具體投入程度。

第二，房地產與客戶的合同協議是按照每一處房產簽訂的，這是確認投入法計量的根本依據，而對于每一套房產的計算，上級單元就是該房產的樓棟號，便于提高投入法計量管理的效率。

第三，過大的投入計算對象，不利于確認投入與收入計算分析的精確程度，較大的計量對象違背了收入確認法事實的初衷，因為采用這種方式就是為了提前進行階段性收入計量，較大的計量對象會使計量的周期變大。

（二）關于投入法的土地成本計算問題

土地成本投入在房地產的建設投入中是不同的，主要是因為其成本投入基本是一次性的，和其他的成本投入類型相比，比如工程進度款的間接性成本投入不同，按照投入法的收入確認，應該將土地的一次投入計入收入確認。原因有：一是土地資源是不可再生資源，通過拍賣方式得到的土地，有效地成為企業的一部分資產，而土地資產具有較高的保值性，所以對于土地投入的收入確認是合理的。二是土地資源是進行房產建設的必然投入資料，加之已經具備了完善的合同條款約束，這部分投入的收入結果已成為必然。

五、結語

房地產企業收入在確認是否屬于有效收入，是否能夠確認為年度收入的過程中，決定了房地產企業如果按照傳統的交付商品確定收入的收入確認方式，會表現出較多的不合理性，通過新收入準則的計量方式，能夠很好地計量企業的收入。

（作者單位為甘肅省城鄉發展投資集團有限公司）

參考文獻

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