購房者基本信息與需求意向相關性調查分析

李旭龍 李智 馬鑫淼 屠咪麗 王鑰

[摘要]文章以“購房者基本信息與需求意向相關性調查分析”為題，主要從購房消費者角度分析研判房地產開發商的效用信號，重點在于通過理論分析，初步找出基于購房消費者影響房地產開發商效用信號傳遞的因素，然后用調查問卷進行數據收集，分析每個因素對房地產開發商效用信號傳遞的影響程度以及購房消費者利用效用信號的情況，給房地產企業在定制營銷策略和信號顯示設計提供參考。

[關鍵詞] 購房市場影響因素;消費者信息收集;消費者行為

[DOI]1013939/jcnkizgsc202009038

1背景分析

隨著經濟的發展，近年來房地產崛起得很迅速，然而由于房地產公司眾多，競爭十分激烈，并且這已經成為房地產公司發展的最大障礙。開發商該如何制定營銷策略和有效的信號顯示設計來吸引購房消費者，這將決定房地產市場發展的未來。文章試圖通過調查購房消費者傳遞出的信號分析對房地產開發商的效應研究。

信息傳遞理論包括發送信號的發送方、接收信號的接收方以及信號本身。信號理論是在“不對稱信息”的基礎上，根據信號傳遞和甄別來減少不對稱信息現象。存在信息不對稱時，購房消費者對商品質量欠缺了解，如果房地產開發商利用信號傳遞的原理展現其住房商品質量，購房消費者就可以從中購買到適宜的房源。由于信號傳遞對房地產開發商的決策很重要，所以傳遞的信號對房地產市場具有很大的調節作用。

2相關影響源分析

購房消費者的個體特征通常也會影響房屋商品的交易，其主要因素有性別、年齡大小、文化程度、職業范圍、家庭結構、現居住地址、家庭的經濟實力等。對消費者來說，房地產開發商的品牌效應和信譽狀況會產生趨向性向導。一般來說，消費者會比較偏好品牌和信譽較好的房地產開發商，一流的開發商會提供給消費者購房條件保證，可以幫助消費者在保證產品質量與服務的基礎上規避風險。而具有品牌效應的開發商，在精品質的物業服務方面，也能夠在日常住宅生活中帶給購房消費者享受，增加消費者的滿足感。

住宅產品特征包括住宅價格、質量、戶型、風格形式、朝向、采光通風、住宅配套設施、周邊交通設施等。住宅的價格和面積會改變消費者一定的購買計劃，消費者的購房交易行為會被房屋的高售價和低售價直接影響。而舒適美觀的戶型和風格形式，往往能刺激消費者的購買想法，美觀的裝修水平也會給購房消費者帶來視覺享受。在此影響下，開發商接收這種信息調查收集的信號傳遞，就能做好市場調研的準備工作，給消費者提供消費滿足感，提高住宅房屋的交易利潤。

3消費者購房心理信號傳遞影響因素的調查數據分析

31數據收集

本研究的問卷調查是依據房地產交易中的幾個關鍵主體（消費者、房地產商、政府監督機構、第三方服務機構、其他）所傳遞的信號來設置測試變量，其中主要測試變量為消費者心理。初始問卷大體分為三個部分，一是消費者的基本信息，主要是從性別、年齡、薪資及目前的居住環境來了解消費者的基本信息。二是消費者的購房打算。三是消費者對煙臺房屋建筑的片區熟悉。根據對消費者購房心理傳遞信號的分析，本問卷選取購房影響因素中的消費者個體特征因素、消費者經濟實力因素和住宅產品特征因素的一些變量作為問卷選項，選取出合適的變量作為調查問卷的題目選項，如現居住地、性別、年齡、家庭月收入、受教育程度、職業、家庭結構、購房計劃、目前住宅戶型及價格、付款方式。

32數據統計

最終有效問卷為220份，其中參與問卷調查的男性數量是104個，占樣本量的52%;女性樣本為96個，占總樣本量的48%。調查結果顯示，女性購房者數量跟男性購房者基本均衡。根據調查得出：年齡層次上，21～36歲這個年齡階段是購房的主要人群，占到總量的40%，接近總量的一半;關于家庭收入，占比最大的是月收入在5000～8000元的購房者，為總量的24%。煙臺市2018年居民人均收入為5343元，調查結果符合煙臺市市場水平;關于家庭結構，在被調查的潛在購房者中，單身者跟成家有小孩者為主要購房群體，各占總量的30%。其次是三代同堂，占總量的20%;關于戶型面積，大面積大戶型（90平方米以上）的房源需求占到60%，有32%的消費者選擇要購買兩室一廳一衛這一戶型，其次三室一廳一衛占20%;煙臺市購房消費者了解房地產信息的渠道非常多，其中咨詢中介機構占比約為32%，是消費者了解煙臺市房地產信息的首選渠道。

33消費者基本情況與消費者注重的影響因素分析

以對煙臺市芝罘區住宅市場的購房行為進行調查，發放調查問卷。取得原始數據后，通過對數據的整理與錄入，分析煙臺市潛在客戶購房行為在個人消費特征、住宅產品特征和購房經濟能力上的特點。

影響消費者購房行為的因素非常多，根據數據可分為兩類：外部因素，如開發商的實力、城市的綜合實力、國家購房政策等;內部因素，如家庭人口結構、家庭經濟狀況、居住地等。文章主要研究消費者在購房過程中，內部因素和外部因素對其購房心理的影響。購房對于消費者來說是一項較大的消費支出，消費者在購房咨詢的過程中要了解掌握很多信息，來自中介、來自廣告商、來自親朋好友等。這都使得消費者信息收集變得十分復雜，也體現了信號傳遞在房地產中的重要地位。

4結論和建議

41對開發商信息傳遞的建議

通過對房地產市場和目標客戶的實際需求進行一個全面詳細的了解，明確自己在房地產交易市場中的定位，了解自己的競爭優勢和不足。 這樣不僅能提高自己營銷準確率，還可以節約費用，讓開發商更快速地找到適合自己的用戶群體，創造出更大的效益。通過問卷調查，可以了解到大多數購房者通過自己的親朋好友搜索房源信息。所以注重口碑經銷，通過客戶間的相互交流將房源信息傳播開來，從而完成營銷工作。口碑營銷因為其準確度高，可信度高，也更容易被購房者所接受。

42對房地產市場消費者的建議

421合理使用親朋好友提供的信息

通過自己親朋好友搜索房源信息在一定程度上比開發商獲取信息更具有可信度，但是可能會造成以點帶面的片面性，由于人對于事物的看法具有一定的主觀性，不同的人對同一件事物具有不同的看法。所以作為一個購房者，對此應該有一定的認識，所以不能全部依賴親朋好友提供的信息，應對其有一定的判斷，還應具有一定的收集能力。

422多渠道了解利用多種信息來源

消費者在購房過程中，收集的渠道來源是多方面的。通過房交會、向中介機構咨詢、報紙雜志等房源廣告、網絡電視戶外廣告/路牌等途徑。通過多種途徑，獲取更多信息，結合親朋好友的介紹和推薦，做出符合自己實際情況的購房決定。

43對政策制定者的建議

431規范市場制度

近些年來，雖然我國房地產市場飛速的發展，但是快速的發展中也發現了不少的問題，比如房價過高、建筑質量、物業管理水平均有待提高等，而這些就會對房地產企業在購房者心目中地位的高低產生巨大的影響。作為政策制定者和行業管理者，應通過規范市場、服務監督、跟蹤調查等方式加強對房地產企業的監管和管理。

432增加房地產市場透明度

增加房地產市場透明度，賦予購房者知情權，使購房者更加了解房地產市場信息，使開發商與購房者信息更加對稱。由于問卷調查的樣本數量，調查地點，時間的局限性、片面性，所以文章不能全面概括房地產市場現狀。文章通過對調查數據進行因子分析，發現個人月收入、居住條件等對傳遞影響購房質量信號有較大的影響，各個主體應根據消費者多個個體特征對接收質量信號的共同影響程度，從而合理利用這些質量信號。

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