2019年度全國房地產業十大事件

事件一：中央首提房不刺激·政策收緊堅持三穩

事件 2019年7月30日，中央政治局召開會議部署下半年經濟工作，提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。而在此前，已有政策收緊信號。比如在4月19日和5月18日，住建部已經對多個城市進行了約談和預警提示，強調了房地產市場調控目標不動搖的決心。7月20日，開封市住建局發布了《市住建局撤銷其作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定》，原因是未進行充分市場調研。7月24日，蘇州年內第二次收緊政策。

評析 中央首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段，是為了防范各地因為經濟下行壓力大而輕率松綁樓市，進一步體現了“房住不炒”“三穩”的政策目標導向，這也是2019年房地產調控中定性最為嚴厲的一次，其對于引導市場行為和預期是有積極作用的。第一，此類政策的提出和上半年市場略偏熱有關。2019年3月份開始，樓市出現小陽春，隨之各類虛高房價和地價的問題開始出現。第二，確保了既有政策的連續性和穩定性，防范各地政府隨意松綁樓市。客觀來說，2019年上半年各地經濟下行壓力總體還是比較大的，部分城市有政策松動或調整的考慮。但是從穩定樓市的角度看，政策的調整需要謹慎和穩妥。受中央及地方相關政策的影響，房地產以及關聯市場過熱的現象出現了變化。比如中國信托業協會發布的數據顯示，截至2019年3季度末，投向房地產的信托資金余額為2.78萬億元，較2季度減少1480.67億元，這是自2015年4季度以來，首次出現新增規模的環比增速負增長。

事件二：房價下跌城市數快增·房價拐點現身來臨

事件 2019年11月15日，國家統計局發布了10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。據統計，二手房價格環比下跌的城市數量為35城，而上漲的城市數量為31城，是54個月以來首次下跌城市數量多于上漲城市。同時，下半年部分城市樓盤的新房也進行降價大促銷。比如，8月20日，恒大打響促銷第一槍，旗下樓盤陸續打折，部分項目打折幅度甚至達7.8折。再如，融創天津公司啟動員工自購及全員泛營銷，非合資住宅項目全部打8.0～8.5折，商辦產品6.0～7.0折，車位最高5折，引起廣泛熱議。

評析 2019年下半年，特別是4季度，房企大幅促銷的行為，一方面表明在房地產融資政策大幅收緊以后，房企現金流壓力增大，年末有較大的資金回籠需求以應對未來債務壓力;另一方面表明多地的房地產市場降溫明顯，新房銷售不理想，同時房企預期2020年市場發展空間有限，需要加快項目周轉速度。按照國家統計局數據，70城新房與二手房價格已經分別上漲55和56個月，無論是上漲時間還是上漲幅度都遠超以往幾次短周期，市場存在很強的調整需求。二手房價更能反映市場真實需求，房價下跌的城市數超過上漲城市數，標志著房價拐點的來臨，2020年全國房地產市場或將進入全面調整階段。

事件三：《土地管理法》新修訂·集建用地入市有法可依

事件 8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改 《土地管理法》的決定，該法律自2020年1月1日起施行。值得關注的是，新法刪去了關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規定。土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。在新 《土地管理法》正式生效前，部分城市已積極進行試點，如9月份北京市大興區瀛海鎮，一宗集體建設用地區級統籌地塊順利成交，用于建設共有產權住房。這是北京也是全國利用集體建設用地試點建設共有產權住房的首個項目。

評析 新《土地管理法》的通過，標志著中國集體建設用地全面落實“同地同權同價”政策進入實質性推進階段。2019年，各地集體建設用地改革試點的案例不斷增多、各類政策改革的紅利不斷釋放，同時相關法律制度也不斷修正，取得了突破性的調整。這一改革，是新型城鎮化和城鄉融合發展過程中的重要變革，體現了“發揮市場配置資源的決定性作用”的導向，必將形成城鄉二元結構下的土地資源要素流動的新趨勢。從當前來看，在具體實操層面，仍處于“摸著石頭過河”的階段，以試點為主，各類法律和市場的空白點及隱性風險很多。同時，在集體建設用地入市、流轉和開發的過程中，關注點更多的還是在農村集體經濟組織和農民等層面上。未來，應加強從房企的角度研究此類土地性質，助推房地產資本進入集建地的開發。

事件四：深圳“豪宅稅”降門檻·市場情緒局部躁動

事件 11月11日，深圳市電子稅務局確認了深圳“豪宅稅”征收新標準，即同時滿足住宅小區的容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下住房，滿兩年可免征增值稅，即降低了住房交易稅費成本。與此類似，2019年還有多地放松調控。包括上海自貿區臨港新片區、南京六合、天津濱海和寶坻、河北燕郊、成都天府新區、佛山、廣州等都出臺了人才政策，放松限購。如佛山發布的《關于進一步完善人才住房政策的補充通知》明確，本科學歷首套房不受戶籍、個稅、社保限制。

評析 當前各類政策的放松，其實與房地產政策松綁無直接關系。對于各地的人才購房政策，和各地城鎮化的相關工作有關，主要還是為了吸引更多的人才，以優化人才結構。而“豪宅稅”的政策內容，也是從稅費政策角度進行的主動調整，有助于減輕普通住房的交易成本。實際上類似政策還有很多，如深圳對商務公寓調整了“只租不售”的政策內容。這都體現了當前各城市不同的發展導向和政策調整思路。客觀來說，此類政策調整，是具有放松效應的，如人才購房政策調整后，確實會帶來更多的購房需求。從具體的房企項目來看，也確實存在乘勢漲價等做法。比如說深圳豪宅稅政策調整后，深圳確實也出現了部分二手房大幅加價的現象，也曝光了部分業主在微信群中“控盤”“控價”等亂象。因此，對于此類政策需要客觀對待，既要發揮出應有的效應，也要防范政策被曲解。

事件五：一線辦公樓空置率攀升·經濟下行應防供需錯配

事件 2019年8月，央視財經記者實地走訪了深圳的寶安、南山、福田和羅湖等區域后發現，深圳高端寫字樓的空置率逐漸上升。美聯物業數據表明，2018年下半年，全市甲級寫字樓空置率大概是在17%到18%，2019年上半年空置率上升到25%左右。其中福田區的空置率目前是在16個百分點，南山區相對比較高一點，大概在22個點左右，其中前海相對比較高一些。2019年上半年整體的租金價格一直在下行，較2018年明顯下降，整體來說在20%到30%，部分項目下跌達到40%，甚至更高。

評析 深圳甲級辦公樓空置率攀升，主要有以下三點原因：一是我國經濟增長減速，部分企業經營困難;二是金融去杠桿引發P2P公司大量爆雷退租;三是近些年很多地方政府片面追求招商引資，批了大量辦公樓用地，導致開發建設規模過大，造成供應過剩。從全國來看，一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，二線城市辦公樓平均空置率更高。易居院的監測數據顯示，全國辦公樓庫存在2017年初達到最高點后，基本維持橫盤走勢，去化周期自2018年5月以來連續震蕩上行，去庫存情況遠差于住宅。針對此現象，各地政府應采取措施：如控制辦公樓用地規劃與供應，穩定經濟增長，對實體企業給予扶持，盤活存量的辦公樓資產如發展共享辦公、商辦轉租賃住房等。6月17日，深圳前海管理局正式印發《促進企業回歸辦公用房租金補貼辦法》，引導在前海注冊的企業盡快回歸。

事件六：貸款基礎利率發布·房貸定價機制調整

事件 8月17日，中國人民銀行發布消息稱，為深化利率市場化改革，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。8月20日全國銀行間同業拆借中心首次發布5年期貸款市場報價利率，為4.85%。而原有的1年期貸款市場報價利率為4.25%，相比上一次數據4.31%則有所下降。

評析 LPR基礎利率政策的出臺，體現了利率市場化的導向，這使得后續各類貸款的定價會更加市場化，有助于和國際市場定價機制接軌。8月25日，央行發布今年第16號公告要求，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價，二套房不得低于相應期限LPR報價加60個基點。具體還要看各地不同銀行最后的定價。顯而易見，房地產調控思路仍在沿續，繼續控制個人房貸。從房地產市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的則是5年期LPR。其中11月20日5年期LPR利率有所下調，即相比10月份4.85%有所下調，下調至4.80%。此次LPR基礎利率的調整，總體上符合預期，體現了貸款市場降利率、降成本的導向，對于刺激購房者入市和辦理貸款等都有較為積極的作用。

事件七：公寓租賃機構爆倉·長租公寓市場待規范

事件 2018年下半年以來，不斷有公寓租賃機構爆倉，前有杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業等企業爆雷倒閉，后有號稱在南京、合肥、西安等8個城市擁有超過20萬套房源的樂伽公寓爆倉。另外，據《經濟觀察報》統計，繼鼎家之后，杭州德寓、國暢、東俊等杭州地區的長租公寓品牌相繼陷入資金鏈斷裂境地，還有更多中小型長租公寓品牌處在爆雷邊緣。據新京報記者不完全統計，截至12月初，全國爆倉的公寓品牌超過40家，其中大多數是因為經營不善導致資金鏈斷裂。

評析 2016年以來，黨中央國務院明確提出要建立租購并舉的住房制度，提出發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。短短幾年間長租公寓如雨后春筍般涌現出來，其中主要有房企系、中介系、創業系、酒店系和國企系。2019年爆雷的主要集中在創業系公寓品牌中，為快速占領市場，部分分散式長租公寓公司高價收房低價出租，不少企業向租客按年收租金、按季付給房東，利用長收短付放大資金杠桿，即過度金融化，這類企業極易陷入資金鏈斷裂深淵。長租公寓頻頻爆雷，不但給租戶和房東帶來財產損失，對行業長遠發展也帶來負面影響。針對這一情況，部分城市監管部門已經開始行動，南京、杭州等地已開展專項檢查，杭州政府還出臺了住房租賃資金監管辦法，要求從事利用收儲房源開展住房出租業務的企業須在專戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金。我國住房租賃市場發展潛力巨大，發展過程中暴露的問題須要及時規范、加強監管。

事件八：鶴崗玉門房子“白菜價”·此類城市需走出困境

事件 2019年4月份，黑龍江鶴崗市因其超低的房價成了大眾關注的焦點。有數據顯示，鶴崗市部分房產單價已低至千元以下，有的甚至低至300多元每平方米，總價5萬及5萬元以下的房源也不在少數，且成交量很小。無獨有偶，7月份有媒體曝出，位于甘肅省河西走廊西部的玉門市，房價普遍在500元每平方米左右，甚至最低的為50元每平方米，在玉門老城區，不少房子總價只有一兩萬元。

評析 在本輪全國大部分城市成交火熱、房價輪番上漲的情況下，鶴崗和玉門堪稱白菜價的房價引起了民眾關注和深思。鶴崗經濟高度依賴煤炭，但2011年被國家列為資源枯竭型城市，人口在持續凈流出，老齡化日益嚴重，且2017年城鎮化率就已達到82.6%，住房需求嚴重不足。另外，過去幾年棚改導致遠郊區供應了大量的棚改房，這些房子品質不如商品房，又在遠郊，供應量大而又缺少有效需求，房價低在所難免。玉門情況與之類似，隨著石油資源的枯竭，玉門2009年被國務院確定為資源枯竭型城市，產業衰落后人口持續流出，2003年玉門市委市政府遷址新城區后，老城區進一步衰落，出現大量空置房，房價變為白菜價也是必然。與這兩座城市相似的資源枯竭型城市還有阜新、伊春、遼源、白銀等，這類城市房地產市場還會走弱，開發商和購房者需要謹慎對待，地方政府只有加快產業轉型，使經濟走出困境，房地產市場才能平穩健康發展。

事件九：寧波銀億申請破產重整·房地產行業面臨洗牌

事件 6月14日，寧波靠房地產起家的老牌實力型企業銀億集團向浙江省寧波市中級人民法院申請破產重整。存在強制退市風險的寧波銀億集團不得不變賣資產以緩解資金壓力，11月25日，銀億股份有限公司發布公告，擬以6.9469億元向遼寧碧桂園轉讓沈陽銀億房地產開發有限公司剩余50%股權。此外，2019年還有部分房企轉讓項目，比如泰禾集團陸續出售11個項目給世茂股份。

評析 2019年，部分房企經營較為困難，頻繁轉讓項目，破產的房企數量較2018年也有所增長。主要原因有三：一是2019年二季度和三季度，調控政策進一步收緊，導致市場出現明顯降溫，部分城市房價下跌，很多新房項目銷售困難，房企資金回籠放慢。二是房企外部融資嚴重受限，4月、5月、7月、8月、10月均有融資端收緊的政策出臺，房企境內外融資渠道收緊，加劇了部分企業的資金困局。三是2016至2018年部分房企擴張規模過于激進，購買的地王項目過多，或者被限價，或者樓市降溫后無法實現贏利，從而拖累房企經營。寧波銀億情況更復雜些，其曾連續14年上榜中國房地產百強企業、連續10年名列浙江省住宅產業十大領軍企業，后因布局業態過于多元化，尤其是金融業投資失利，最終導致資金鏈斷裂。在房地產市場繁榮期過后，過于激進、策略失當的房企將面臨痛苦地去庫存和轉型，房企之間的競爭也在加劇，房地產行業已迎來了加速洗牌的局面。

事件十：東南亞再掀樓市熱·國人海外投資須謹慎

事件 2018至2019年，柬埔寨、越南、泰國、菲律賓等東南亞國家的房地產市場出現了繼20年前亞洲金融危機后的再次火熱，不少中國個人投資者及開發商均紛紛涌入購房或置地。根據胡潤研究院數據，2018年，柬埔寨首都金邊憑借16.7%的房價漲幅成為全球房價漲幅最高的城市，菲律賓首都馬尼拉等城市同樣漲幅排名靠前。此外，柬埔寨西港成為中國投資者炒地的目標。對于開發商來說，富力地產大舉進軍柬埔寨進行布局，并在國內打出廣告語：“金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”由此可見部分國內開發商對東南亞樓市長期看好。

評析 當前，東南亞房地產市場正處于2008年金融危機后的全球貨幣寬松背景下，全球房價上漲周期的板塊輪動末期。對于中國投資者來說，其海外投資的首選目標是澳大利亞、加拿大、英國等發達國家的優質房產，這些國家的房價也在本輪周期中漲幅較大。然而，2017年以來，這些發達國家房價開始陸續見頂下跌，便使得許多中國投資者將目標轉向菲律賓、緬甸、柬埔寨等發展中國家。在近幾年全球經濟增長乏力并且資產價格處于較高估值的背景下，部分東南亞國家仍保持相對較高的經濟增長速度并具有相對較低的資產價格。此外，部分國人被中國本輪房價上漲激發出很高的投資熱情，但很多城市近兩年來陸續降溫，于是有些人轉戰東南亞市場。但這些國家房地產市場正處于板塊輪動末期，未來幾年可能面臨降溫的風險。此外，這些國家社會和金融體系較不穩定，并具有一定的法律和政策風險，投資者需保持謹慎，謹防再現當前東亞金融危機爆發后的樓市慘劇。