《優化營商環境條例》對不動產交易管理的影響

摘要：國務院頒布《優化營商環境條例》，最大限度減少政府對市場資源的直接配置，最大限度減少政府對市場活動的直接干預，切實降低制度性交易成本，更大激發市場活力和社會創造力，增強發展動力。

關鍵詞：優化營商環境;交易管理;放管結合

中圖分類號：F293 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）01-0059-61 收稿日期：2019-10-31

作者簡介：李煒，武夷山市房地產管理處。

近日，國務院頒布了《優化營商環境條例》（以下簡稱《條例》），并于2020年1月1日正式實施。《條例》第3條“國家持續深化簡政放權、放管結合、優化服務改革，最大限度減少政府對市場資源的直接配置，最大限度減少政府對市場活動的直接干預，加強和規范事中事后監管，著力提升政務服務能力和水平，切實降低制度性交易成本，更大激發市場活力和社會創造力，增強發展動力”，開宗明義地規定了政府應該從哪些方面來優化營商環境。

1 為什么要優化營商環境

習近平總書記強調，法治是最好的營商環境。李克強總理要求，要用法治化辦法把改革成果固定下來。制定出臺《條例》，主要有三個方面的考慮：一是增強微觀主體活力。經濟社會發展的動力，源于市場主體的活力和社會的創造力。通過法治化手段持續優化營商環境，最大限度激發微觀主體創業創新創造的活力，有利于把微觀主體發展動力更好轉化為經濟發展的新動能，對于穩定經濟增長、促進就業都具有重要意義。二是持續深化改革。我國營商環境還存在不少突出問題和短板，必須在“放管服”改革上有更大突破、在優化營商環境上有更大進展。《條例》從完善體制機制的層面作出相應規定，進一步推進“放管服”改革的系統集成、高效協同，有利于加快營造市場化法治化國際化營商環境。三是鞏固改革成果。總結近年來我國優化營商環境的經驗和做法，把解決體制性障礙、機制性梗阻、政策性創新取得的改革成果，把實踐證明行之有效的改革舉措，用法規制度固定下來，有利于為深化改革提供法治支撐和保障。

2 不動產交易登記與優化營商環境的關系

世界銀行每年會發布的《全球營商環境報告》）對全球190個經濟體的商業監管環境的效率和質量進行評估排名，具有較大的國際影響力。而該報告考核的10個內容中有一個即為“注冊財產”方面，即反映企業獲得產權保護的程度。主要測評注冊登記一件財產所需完成的步驟、花費的時間和費用。同樣包含進行財產登記所需的法定程序總數、進行財產登記所需的總天數、成本占財產總值的百分比3個維度，而不動產登記則是財產登記中占比最重的一項。

3 《條例》第47條的理解適用

《條例》第47條第1款規定，“不動產登記機構應當按照國家有關規定，加強部門協作，實行不動產登記、交易和繳稅一窗受理、并行辦理，壓縮辦理時間，降低辦理成本。在國家規定的不動產登記時限內，各地區應當確定并公開具體辦理時間。”

本條從字面解釋可以看出以下兩個內容：

第一，該法條是對不動產登記機構的一個義務性要求，即不動產登記機構應當做到與交易管理、稅務等加強部門協作，實現一窗受理等最終目標。

第二，第一次從國家條例的地位確定了交易管理的合法性依據，避免了由于之前無法律依據導致一些地方不動產登記、交易管理部門相互扯皮的問題。明確了不動產登記、交易管理均為國家所需要的行政工作，應當相互協作，共同維護和優化好良好的營商環境。

4 《條例》對交易監管的其他要求

交易管理機構應該清醒地認識到交易管理和不動產登記之間的職責分工，國家對交易管理的要求并非是簡單的合同網簽備案，而是需要對整個房地產交易市場進行規范和監管。網簽備案僅僅是其中一項工作，是行政監管的一種信息化管理手段。

而《條例》第5章則對監督執法工作進行了明確的指導和規范。《條例》第51條規定，“政府有關部門應當嚴格按照法律法規和職責，落實監管責任，明確監管對象和范圍、厘清監管事權，依法對市場主體進行監管，實現監管全覆蓋。”

《條例》第56條規定，“政府及其有關部門應當充分運用互聯網、大數據等技術手段，依托國家統一建立的在線監管系統，加強監管信息歸集共享和關聯整合，推行以遠程監管、移動監管、預警防控為特征的非現場監管，提升監管的精準化、智能化水平。”而網簽合同平臺的數據則可以成為監管系統重要的參照數據來源，也是主管部門進行智能化監管的重要組成部分。

5 交易管理機構的應對

應如何按照《條例》和其他法律法規、規范性文件的要求做好交易管理工作，是對各地主管部門的挑戰，而《條例》的出臺也是一個契機。筆者建議可以從以下幾個方面入手。

第一，建設好交易管理平臺。應當嚴格按照《住房城鄉建設部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）、《房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）》和《條例》的要求，盡量采用信息化技術手段來達到網簽系統自動審查，簽約即備案的效果。如對“失信執行人”“限購條件”等限制性的條件均可通過系統設計來達到自動核驗，盡量避免人工的審查，縮短時間。

第二，利用“互聯網大廳”模式。利用“互聯網+”、大數據、人臉識別、手機應用軟件（APP）、電子簽名等手段，實現房屋網簽備案“掌上辦理、不見面辦理”。而《電子簽名法》第3條的修改，使得不動產的合同可以使用電子簽名，因此以上規定的實現均已成為可能。

第三，不應將《條例》規定的窗口簡單理解為在不動產登記機構或者交易管理部門辦公場所設立的窗口。應當建立開放的網簽平臺和服務點，延伸窗口服務，在房地產開發企業、房地產經紀機構、住房租賃企業、物業服務企業、銀行業金融機構、社區等場所均可成為網簽的窗口和服務點，方便當事人就近辦理房屋網上簽約與實現向行政監管部門的備案。

第四，應當建立高速、高效的數據共享平臺。根據《不動產登記暫行條例》第24條和《政務信息資源共享管理暫行辦法》第12條第3款的規定，“各政務部門應充分利用共享信息。凡屬于共享平臺可以獲取的信息，各政務部門原則上不得要求自然人、法人或其他組織重復提交。”

而交易合同屬于不動產登記的申請要件，根據《條例》和“放管服”的要求，交易管理部門在網簽合同備案完成后，應當及時將數據共享或者推送給不動產登記機構，既避免了老百姓重復提交材料，也為不動產登記機構可以高效的完成登記打好基礎。不動產登記機構可以從立法層面、實踐層面探討是否還需要收取紙質合同作為轉移登記的要件。如突破這一環節，將可能實現房屋交易過程經資金交割結束后，流轉到不動產轉移登記環節即可申請當場領取不動產權證書的真正便捷通道。

第五，建立全監管周期和參與主體的信用體系建設。在房地產交易過程中，有房地產開發企業及其從業人員、房地產經紀機構及其從業人員、物業服務企業及其從業人員、住房租賃企業及其從業人員、銀行等金融機構及其工作人員、購房人、租客等眾多的參與者，作為房地產交易管理部門，既需要監管從業的主體，也應當監管普通的參與者，使得所有的房地產交易行為都在國家法律、法規的范圍內依法有序進行。

綜上所述，由于世界銀行的考核是從網上合同簽約開始到不動產登記所需完成的時間來進行計算，但實務中網上合同簽約僅僅是不動產交易中的一個環節，因此如果交易管理部門實現了網簽即備案，那么對于縮短整個登記時限是有著積極的作用。但是需要特別注意的是，網上合同簽約的備案并不是簡單的為不動產登記服務的一項工作，而是不動產交易市場規范中的一個重要環節，對存量房資金監管、房地產經紀活動監管都有著重要的作用，因此必須在提速的同時也應當按《條例》依法做好其他監管事項，為最終實現解放和發展社會生產力，加快建設現代化經濟體系，推動高質量發展作出自己的貢獻。