房地產未來十年前景分析（五）

馬欣　毛星海

摘要：依據黨的十九大報告確立的新時代國家戰略，從四大方面針對房地產行業進行前景分析研究。一是黨的十九大報告對房地產行業未來發展的影響;二是從經濟人口、婚姻狀況變更、城鎮化率、中心城市引領作用及三四線城市互補作用進行分析;三是從房地產行業的現狀進行分析;四是對商業地產、產業地產未來十年的發展前景預測分析。

關鍵詞：房地產;未來十年;前景分析

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）01-0027-36 收稿日期：2019-07-10

作者簡介：馬欣、毛星海，南京玻璃纖維研究設計院有限公司地產運營事業部。

第二個層面從電商對傳統商業地產開發運營模式的沖擊進行分析。隨著電商的崛起，實體商業消費市場也發生著深刻的變化，一是從傳統消費到新興消費。以衣食住行為代表的傳統消費比重趨于下行，新興消費占比則趨于上行。二是從數量消費轉化為質量消費。飲食類消費中膳食均衡、健康被賦予了更高的權重，耐用品消費中舒適化和智能化成為新的方向。三是從物質消費升級為服務消費。消費并不僅限于有形的商品領域，無形的服務消費重要性得到凸顯。電子商務主要沖擊的是傳統實體零售業，但是，不同業態零售物業受電子商務的影響卻各不相同，其中對于體驗式購物、以提供多類別服務及便捷性為導向性購物是電子商務缺失的。基于以上分析，對傳統商業地產提出如下建議：（1）提高購物體驗性：通過提高消費服務、購物環境以及其他消費體驗，可以提高傳統商業地產的競爭力。即便電子商務繼續發展，在一段很長的時間內，依然無法對傳統商業地產的這一方面進行替代，因此，商業地產應該把握這一方面優勢，抵御電子商務的沖擊。（2）更優良的布局設計：商業體內部可以實現優良的布局設計，從而使得消費者可以方便的在進行購物時瀏覽到更多的商品，從而降低傳統商業地產多樣性以及便捷性的缺失。（3）借助網絡平臺提高競爭實力：利用網絡平臺進行廣告營銷，同時，向消費者提供最新的商品咨詢，讓消費者先在網上進行了解，再到店面進行體驗，既提高了多樣性，又使得消費者在購物時更容易購買到自己心儀的商品，從一定程度上降低了實體店購物的交通成本。總而言之，互聯網和移動互聯網作為服務新一代消費者的必要工具是商業地產轉型繞不開的道路。

由此，商業地產行業將會出現一些新的變化和趨勢：（1）互聯網經濟尤其是電商對實體零售的沖擊十分明顯，天貓“雙十一”一天的電商銷售額抵得上實體百貨一年的業績。（2）分區域看，市場供需分化也進一步加劇，北上廣深四個一線城市由于人口基數大，人均擁有購物中心面積水平較低，而且雖然人口不斷涌入，商業地產的供給在一線城市處于較安全的區間;而部分弱二、三線城市，如沈陽、常州、佛山等人均購物中心面積已經遠超全國平均水平，面臨商業總量過剩的風險。這種區間供需分化隨著城市間發展差異拉大還將進一步加劇。（3）商業業態結構的不斷變化，特別是體驗式消費的悄然興起對傳統零售百貨帶來的沖擊。隨著電商的興起和快速發展，消費者購物習慣、生活理念也在發生改變，人們更愿意為體驗、環境、服務買單，吃飯、看電影成為消費者在各大購物中心消費頻次最多的消費項目，體驗經濟在快速崛起，領先的商業地產開發運營時逐漸壓縮零售百貨的業態比例，而提高餐飲、娛樂、美妝、親子等休閑娛樂需求業的招商規模和比重。這其中，兒童消費成為商業地產項目中體驗型業態新一輪增長點。二孩政策放開后，可以預見0-14歲人口比例未來10年將有所上升，這給兒童消費經濟帶來新的機會窗口。市場調查顯示，傳統百貨商場人均停留時間為1小時，而家庭式、親子型購物中心平均停留時間高達4.3小時，兒童消費的同時也帶動家長的隨機性消費，從而帶動整個購物中心經營業績的提升。（4）線上與線下融合，全渠道發展是商業地產擁抱互聯網時代的可能唯一的出路。

在歷史大潮的當下，服務業特別是商業領域關于互聯網、電商與實體店間的現狀和關系有各種不同的認識，更多的是悲觀意識，但如果冷靜的從商業本質及電商的發展去辯證的看問題，相互間有機的分析也許會得到新的啟發、新的判斷。

電商的蓬勃發展，讓實體店遭遇“關店潮”，由此就認為是電商沖擊了實體店，事實是優秀的實體企業依然有生命力。實際上電商和實體從來不是一對“敵人”，只不過存在方式不同，各有千秋。未來將沒有電商和實體的區分，只有跟得上時代和跟不上時代的區分。目前無論是實體店還是電商都存在生存壓力，從實體店的角度看，目前的實體店更多的是當成一種買賣的渠道，沒有服務的意識，更沒有服務精神，無法提升產品的附加值。單純依靠差價賺利潤，這種實體店早晚都會必被淘汰。如果只是一種銷售渠道，電商顯然是更與時俱進的方式：成本更低（沒有房租）、足不出戶、比價更方便、款式更多樣等等。于是，認為實體店將被電商取代，但問題是電商的運營成本也越來越高。電商的困境已經三年前就開始了，所有的電商平臺都遭遇到了流量瓶頸，利潤增長趨于放緩，市場需求幾近飽和。而“雙十一”的本質其實是先抑制需求再集中式爆發，所以形成了“雙十一”當天的消費井噴，數據看起來漂亮而已。電商雖然沒有房租，但是要有線上運營成本，包括廣告、活動、人員、客服、快遞等等。現在開一家“網店”的成本已經超過實體店房租了，獲客成本越來越高，比如對于有的淘寶店來說，每引來一位顧客的成本大概已達80元上下，但是很多商品的售價都不到80元。究其根本，是電商總把自己當成“比價的工具”，同一個網站去橫向比，不同網站就縱向比，于是產品利潤越來越薄;而同時依靠流量去獲客的成本越來越高，導致線上運營成本不斷攀升。

中國的商業正在形成這樣一種平衡：電商的運營成本持續攀升，越來越接近“實體店”的房租;而實體店吸引消費者的成本也不斷增加，越來越接近“網店”的獲客成本;于是雙方開始僵持。究其根本，無論是實體店還是電商，賺錢的根本邏輯沒有變，就是這四個字：薄利多銷。不求質量只求數量;不要品質只要利潤。這就是中國商業目前最大的通病，但是這條路被我們走到了極致，走絕了。越過于關注結果，越容易失去結果。

那么無人超市是商業未來嗎？為了突破現狀，商業運營開始借助科技創新進行商業升級。比如無人超市，從快捷程度上來講，這些好像確實方便了消費者購物。無人超市的核心價值是它的投入、運營成本上比普通實體店更低，此前有數據顯示它的整體運營成本不到傳統便利店的15%。但是，它并沒有真正的解決商業的核心問題。

未來商業比拼的，并不是誰的成本更低，而是誰的服務更好！如果商業運營思維還停滯在“誰的成本更低”這個階段，那將永遠都是停留在價格戰、模仿、粗制濫造的階段，更可悲的是：我們根本沒有理解商業的本質。

零售業已從一個交易的時代，進入到一個關系的時代。商家可以在實體店上大動手腳，從而營造出一種無與倫比的消費場景，但是電商是通過電腦和智能手機進行交易，所以很難向消費者提供獨特體驗，它們必須尋求突破！未來的商業運營思維首先是站在“以人為本”的立足點上進行創新思考，它應包含以下幾點核心內容：（1）融入社會功能新業態;植入了最新科技和最新理念，將“娛樂”“教育”“購物”完美融合，讓商場成為區域消費人群的新娛樂核心，全面融入居民生活。同時融入各種社會功能，吸引更廣區域的消費客群，增加消費粘性。（2）暖心的服務細節;商業服務全部都是細節，通過商場讓消費者享受到更多附加服務。從服務的細節中讓人暖心，將服務的理念化作有溫度的商業服務。以此默默的傳達出對顧客的尊重與體貼。這個尺度唯一的標準是人——對人的尊重與關注。（3）匠人品質打造家的延伸;以匠人的專注精神來打造實體業，以精益求精的精神專注于每個消費細節，使商業運營在持續不斷的專注中獲得提升。這種匠心是實體業保持旺盛生命力的源泉。（4）更注重逛的樂趣而不是價格;消費者觀念的變化，目前的商場承載的作用不僅是購物，更多是讓消費者享受逛的樂趣，這將是消費者的首要理由，而第二位的理由才是購物。（5）品質至上打造特有賣點;當下80、90后乃至00后的消費者對產品的品質已從原先實用主義轉向精致主義，對產品的品質猶為注重，如何能為消費者提供對應的產品需求，將成為商場運營成敗的關鍵因素。（6）費心讓消費者滿意;無論是商場建筑設計還是商場內部的場景化設計，從一開始就要尊重商業定位再出具體設計。細節決定成敗，消費過程中的每個環節建筑、場景、產品、服務都是站在消費者的角度去思考，最終也必然得到消費者的垂愛。（7）商場無敵的售后服務;買好東西之后，如果不想拎著大包小裹回家，可以委托商場打包送貨上門。這一服務并不局限于家電等大件商品，任何服飾、鞋子、皮包、日用品等都可以直接送到客人家中或酒店房間。在線零售商也可以利用實體店實現就近配送。由此讓電商體系與實體店之間形成共存共榮的關系，而不是絕對的你死我活的競爭關系。（8） O2O思維讓電商實體店相融;電子商務平臺和實體店同步銷售的服務。消費者從電子商務平臺上購買的商品可在該百貨店的實體店取貨，實體店內斷貨的商品也可通過電子商務平臺選購。對新形勢下的顧客消費需求，不是拒絕新的購物模式，而是與時俱進，積極打造網購平臺和開展電子商務業務，以應對沖擊。（9）互贏合作的生態商業圈;通過現有分散的商業網點、從而構建地上地下，商業圈區域內以點帶面的網狀商業生態圖，并且通過形成的商圈聯合推出營銷活動。未來商業的本質正如《論真理》里中有一句哲學名言：“人是萬物的尺度，人存在時萬物存在，人不存在時萬物不存在。”未來萬物唯一的標準就是“人”，一切都因討好了“人”而存在。討好“人”的程度，決定了你存在的價值。商品也是如此，必須體現對人的尊重與關注。商業本質是正在從“買賣關系”過度到“服務關系”。我們正處在消費者渴求物質和精神雙重需求的變革時代。

未來，商業爭奪的是出生于80、90年代的消費群，這群人生下來就不缺物質、不缺產品，他們需要的是一種“關懷”，這種關懷更需要面對面的交流與觸覺才能體現。未來那些只是賣東西的實體店將越來越沒有競爭力，而那些能為用戶提供獨有體驗的實體店將脫穎而出。這就是“消費升級”的本質：零售業已從一個交易的時代，進入到一個關系、體驗的時代，商家可以在實體店上大動手腳，從而營造出一種無與倫比的消費場景，但是電商是通過電腦和智能手機進行交易，所以很難向消費者提供獨特體驗，它們必須尋求突破！這就是“需求升級”的本質：消費者需要從對產品的滿意感轉型為精神層面的滿足感。以前是人隨物動，現在是物隨人心。屆時商家的文化、創新、體驗及情懷，都將英雄有用武之地！

第三個層面是商業地產未來發展情景，正如有變化就有新契機，商業地產正面臨新一輪的發展機遇期。

未來的商業已進入到體驗式商業時代，它必將成為城市商業地產新爆點，體驗式商業是指一種以休閑娛樂為主，購物為輔的城市購物中心。強調從人們的生活情境出發，塑造人們的感官體驗及心理認同，并且通過優美的環境、獨特的建筑及城市風格的融合營造出刺激消費意識和購物行為的別致休閑消費場所。目前國內的商業業態、業種不足或單一，特色品牌數量有限，導致許多商業地產的主題定位“名存實亡”。而且人們的消費習慣也正在發生巨大改變，消費行為已經不再是單純的購物，而是向精神層面的滿足延伸。所以新型的體驗型商業購物中心必然成為商業發展的大趨勢所在。體驗式商業的特征主要包括以下幾點。

一是豐富的戶外空間景觀。景觀設計提倡的體驗式消費潮流，不僅注重消費者消費過程，還提供了一個溫馨舒適的購物環境，把商業空間環境因素帶來的“知性的滿足”這一概念深入貫穿到人們的思想中去，讓設計真正體現消費者的意原。以站在消費者的角度設計為本，兼顧功能與美觀，達到現代消費者對體驗式景觀的要求。

二是適宜的空間尺度。商業空間作為消費者活動發生的場所，需要保持開闊性，利用廣場空間、路燈、植物等分割功能空間，既保證空間的通透感，又隱蔽了部分區域，達到了似隔非隔、相互交融的效果。進而打破購物中心與城市的界限，營造舒適、不呆板的公共空間。

三是獨一無二的主題定位。商業綜合體作為商業零售業發展歷程中的最高形式，在其不同的發展階段，應該根據地段、區域、消費人的特點開發，形成擁有獨特理念、文化與創意的商業項目產品，呈現出不同的經營風格。在這種理念的支持下，每個商業綜合體都應該有其獨特的一面，達到外立面、屋頂、室外雕塑，小到場內休息椅、防火門的裝飾，都可以成為系統的設計，讓消費者深感購物環境的特色，給消費者不一樣的體會感受。

四是獨具特色的建筑設計。借助獨具特色的建筑設計，一個商業項目建筑本身就能夠吸引人們到達的觀光場所的話，商業本質會更好體現。比如日本的難波公園，把購物中心定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲。彰顯了一種自然和諧的生活方式，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。人們可以欣賞成群的大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺，人們徜徉在空中花園盡享體驗式購物樂趣。

五是專注設計空間細節。如此較大的商業中，弧形動線可能更易引起人們游逛的興趣，在商場里一定要給大家比較放松的感覺，如通道的燈光設置可能要有別于專賣店燈光，通道的燈光相對暗一些，業態的燈光強一些，使人在通道里有隱蔽感，從暗處看到業態，心理有一種放松的感覺。中庭設計在很大程度上給消費者一個巨大的環境體驗氛圍。此外，中庭還要具有引領消費者的功能。如何有效吸引消費者，引領消費者到購物中心的各處購物、游玩是其設計中很重要的一部分。

六是引進體驗性業態。定位于高端也好，休閑也好，整個業態的設置和運營能力是否能夠達到要求，這是需要有所控制的。如果整個公共區域做的非常好，而業態的選擇未能與時俱進也將影響商業運營成敗的關鍵。

七是注重后期營運中的主體推廣。要力圖為未來顧客創造一個不一樣的體驗型商業場所。要十分注重保持其中租戶的活力，適合目標顧客的喜好和變化，舉辦的互動也要能夠保持跟他們的親近感。商場的體驗氛圍怎樣，服務能不能帶給消費者愜意的感覺都至關重要。讓人們感覺到去所在商業綜合體不但可以休閑娛樂和購物，還能成為了解時尚信息的窗口。

體驗式商業是傳統商業的升級，更關注消費者在消費過程中的整體感受，是現在及未來商業地產發展的趨勢所向。這些商業形態將會催生出更多富于設計感的商業空間，進而為都市綜合體帶來更好、更持久的商業氛圍和盈利能力。

除了體驗式消費，未來黑科技+娛樂+社交的都市綜合體也將帶來消費新體驗，如今隨著都市綜合體核心客群向90后、00后轉變，消費者需求和關注點已發生巨大變化，對他們而言，購物不是唯一關注點，追求黑科技、享受個性化十足的娛樂體驗和社交互動，才是重點。對于新生商業來說，了解客戶需求是關鍵。如何對消費者進行透徹研究，通過深層次、高頻率的消費互動體驗，撬動新生代龐大的社交流量，從而打造出革新性體驗mall，是在新消費和數字化時代，贏得消費者的關鍵。

當前，三四線城市的新商業項目以純粹的商業標桿為主;而一二線城市以“商業+”標桿為主，其“商業+”在向縱深的領域推進，但隨著經濟的發展、消費的升級和開發商的下沉，未來一二線城市商業的進程將會逐步在三四線城市復制，這是商業地產高質量發展的趨勢所在。

隨著信息科技的發展，信息化、智能化作為經濟杠桿，正在為中國經濟體培育新動能。借助這些信息科技杠桿，商業地產開發商正在構筑新的核心驅動力，商業地產的運營效率更高、形態更優、全鏈條變得更加智慧。

放眼今天，世界正在進入以信息產業為主導的經濟發展時期，信息化、智能化作為經濟杠桿，正在為中國經濟體培育新動能。對于商業地產開發而言，這是十分難得的機遇。

在信息產業發展大潮下，互聯網、大數據、人工智能同實體經濟深度融合，推動中國產業技術變革、產業模式優化升級和企業形態發生根本性轉變，這些信息科技因子正迅速滲透到商業地產行業中，從而逐步構建了商業地產全新發展的核心驅動。

這種驅動力至少明顯地體現在三個方面：

一是為商業地產開辟了頗具科技含量的試驗田。通過系統地采用最新信息技術、智能技術，商業地產開發商或在整個項目上、或在一個項目內部開辟專區，逐步建立一套可監測可更新智能化的商業地產運營體系，從而探索出適合其發展道路或復制擴張需求的“理想”的商業地產運營版本。信息科技正逐步推動商業運營的變革。

二是線上線下相融合，即利用互聯網、電子支付等信息技術，逐步建立線上線下相融合的交易模式，延長了企業的交易鏈條，拓展了交易的地理邊界。一方面，借力大型線上平臺的強大交易能力，商業地產開發商得以借船出海;另一方面，多家商業地產開發商利用便捷的信息科技技術，建立起覆蓋網絡端、移動端等多種連接端口的自有線上交易平臺。如合生商業通過其自有的APP合生通，把線下銷售的場景搬到了線上，除了到現場逛街，還可以通過手機APP下單，打破了購物中心的地理輻射局限。

三是將信息科技應用于商業地產全鏈條之中，打造一個基于互聯網、大數據、人工智能等信息技術的全新的商業生態體系。這樣的商業生態體系，表現為形態更高級、分工更復雜、結構更合理。

從商業形態和結構來看，一方面，是利用最新信息科技來捕捉、適應、把握消費需求，進而實現商業生態的重構。即通過一系列互聯網等智能手段收集銷售數據，從而捕捉消費需求的變化態勢，進而驅動供給端進行針對性改造，實現了生產、交換、消費的社會生產流程的重構，使得供需更加匹配，空間資源、內容資源的利用效率更高。做體驗式商業歸根結底都是在研究消費者的心理，一個有生命力的品牌，必須在生活中隨著節奏、經濟的發展以及整個社會的轉變能夠不斷地研究不同消費者的需求，進而才能打造出適應市場需要的產品。

另一方面，與適應和把握消費需求相同步，一部分商業地產開發商也在逐步探索利用現代信息科技來引領消費需求、引導消費動能的釋放。通過建立會員體系、消費趨勢的分析和預測等，開發商能更好地判斷出潛在消費需求。在這一基礎上，開發商借助線上線下的一系列內容服務體系，包括塑造IP、提煉創意活動等，進一步滿足消費者需求。就分工而言，信息科技不僅直接作用于位于前端的交易服務體系，還將逐步延伸到商業地產的各個環節中，在居于后臺的一系列服務保障體系中落地生根。具體而言，在商業地產全鏈條中，包括供應鏈體系、成本管理體系、物業管理體系、安保體系、交通照明等建筑節能體系中，現代信息科技的應用越來越廣泛，有效地降低成本、提升運營效率、提升服務質量，逐漸開啟了商業地產的智能時代。大數據信息技術還在向商業地產的產業鏈條上進一步延伸，逐步實現商業地產開發商內部數據和外部數據的連接、融合，并進一步為商業地產賦能。

另外在談到未來商業地產發展出現新的趨勢和特點中AI技術在商業中的運作不得不提及，未來商業同時還是AI技術與商業的高速融合發展，互聯網也進入了自身變革期，線上與線下融合的新零售模式興起，人工智能、大數據等前沿黑科技大爆發，商業地產領域已經逐漸進入AI智能營銷時代。互聯網背景下，大數據發展最為迅速，此應用主要關注的是通過比如人臉識別技術對消費者進行消費習慣的大數據分析，以此更好地了解客戶，了解他們的喜好和行為。

商業的宿命就是競爭。商業地產開發商們只有牢記服務美好生活的這一初心，把握城市更新和消費升級的時代機遇，通過塑造商業標桿構筑發展高地，才能挑戰既往，才能無懼于未來。

未來十年，商業地產可謂是挑戰與機遇并存，能否轉變商業運營思想觀念并能有與時俱進的服務理念將決定著商業開發企業的生死存亡。同時未來城市群將進入新一輪的商業發展機遇期。在數字化與全球化交融的時代，城市群的崛起將與中國的新經濟產業發展同步，新經濟發展的高度也必然是城市群未來發展的高度。另外，隨著房地產行業轉型進程進一步加快，外加政府對實體經濟的減稅去費幫扶作用，各地的產業政策扶持，包括提振內需的需求，林林總總的各類利好信息，讓更多的資本選擇進入商業地產。購物中心、寫字樓、公寓、酒店等如雨后春筍般涌現，雖然形式不一，但都劍指商業地產，商業地產已然成為房地產商重新掘金的另一片藍海。

5.2 產業地產

在對產業地產進行前景分析前，首先就產業地產的定義進行描述，產業地產是圍繞著微笑曲線，構建的產業價值鏈一體化平臺，以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。通過整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力;幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。簡言之產業地產的本質就是——空間服務商，時間合伙人。近十年產業地產的發展如火如涂，但同時也暴露出產業地產項目亂象叢生，隨著房地產調控力度的加大，以及土地、建安成本的增加，房地產利潤持續走低，市場競爭更趨激烈。但是，房企們的拿地沖動卻未減退，“產業”勾地成為了主流玩法，一些具有“產業IP”屬性的實業企業也正加入其中。在此過程中，以“產業之名、行地產之實”的現象屢見不鮮。

實際上，“產業地產”是房地產視角的名字，但從本質上來說，產業地產的核心內涵是“空間運營”。“空間運營”需要的是“長跑思維”下的深耕細作。這種商業邏輯，對于多年來已經習慣“快拿地-快開發-快賣樓”的地產商來說是很難接受的。這一點也是各界詬病地產商參與園區、小鎮、新城等項目開發、招商、運營的主要原因之一。的確，從各地實踐來看，干完地產跑路，留下產業爛攤子給政府的現象比比皆是。“產業地產”作為園區、小鎮、新城開發運營“市場化”的必然產物，具有客觀存在意義。與政府相比，企業（產業地產商）主導園區、小鎮、新城建設，其運作模式更加靈活、資金配置更加充裕、招商能力更加強大、運營服務更加專業。因此，政府應遵循市場規律，但與此同時，更要做好“裁判員”，提高“產業+地產”項目的篩選、識別能力，加大監管。

傳統的房地產開發模式已經過去，未來房地產一定是產業配套概念，將向產業融合、產城融合方向發展，房地產要從“住”“炒”轉向更廣范圍的“用”。產業地產行業由于其本身可持續性發展，在不景氣的地產行業中，屬于朝陽行業，未來前景廣闊。

新型城鎮化、產業結構轉型升級等都要求產業園區與城鎮實現融合發展，產業園區運營與新型城鎮化建設國家戰略相結合，實現產城融合是發展的重要趨勢，產業園區的要素和城市的功能結合在一起才有更大的發展潛力“園區運營+配套”的產業新城模式將是未來產業地產發展的一大方向。

未來產業地產的發展前景，可以從三個方面描述，第一，盈利空間可觀，目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足于產業地產，并成立了專門的市場研發部門。開發商中包括萬達、復地、富力等大開發商在內，京東等企業均已涉足產業園區運營領域。房地產企業看中產業地產，主要受高盈利性和低投入的驅使。產業地產的周轉率和收益率都要遠遠高于住宅，所以容易吸引開發商。從歷年產業地產開發上市企業披露年報來看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過60%。一般來說，住宅和商業地產的收益率不到5%，而產業地產則可以達到8%。另外，住宅地產的暴利已經過去了，而產業地產的暴利時代則剛剛來臨。第二，產業地產人力結構建設將是行業產業園區成功運營的關鍵點，中央出臺相關產業地產文件后，地方政府逐步產業地產經營管理，產業開發區的開發運營將更加市場化。組建專業化的運作隊伍，招商隊伍，構建完善的運營組織架構，才能優化人才隊伍、及時改進管理理念、提升服務質量，從根本上解決政府運營管理人員少、專業化程度低、企業需求響應滯后等諸多問題。運營商應按照企業的需求將服務內容分為若干模塊，如物業管理服務、融資擔保服務、企業咨詢服務和人力資源服務等，運營商將以專業經營或者專業服務外包的形式與廠家需求實現全面對接和即時響應，使企業不出產業園區便可以解決所面臨的服務需求問題。專業化的運營管理團隊和運營體系是未來產業地產的關鍵，人力結構建設也是重中之重。第三、產業地產經濟將在中國經濟發展中扮演更加重要的角色，中國經濟增速現階段由過去兩位數增長進入個位數增長，顯示出放緩態勢。除此之外，固定資產的投資、財政收入、進出口、外匯儲備等方面的數據也顯示出放緩的態勢。但是另一方面，中國經濟平穩增長，比如消費增長非常平穩、勞動力就業平穩增長、基礎設施投資加速、“一帶一路”所帶動的對外直接投資增長等。中國經濟已經進入新常態，從高速增長到中高速增長，這是一種規律性的變化，有其一定的合理性，其中有老齡化、過去的增長模式過于粗放等原因，因此需要進入“換檔期”，需要對經濟結構進行調整。新常態經濟是一個轉型經濟，依靠外需轉向更多的依靠內需，高投資轉向投資與消費合理比例，從第二產業為主轉向二、三產并進，從低附加值轉向高附加值領域，從勞動密集資源密集轉向技術密集、知識密集，這是個轉型經濟，轉型需要動力，需要新動力。

展望未來產業地產發展前景時，追本朔源先對“產業地產”這個名詞進行剖析，產業與地產實則是二個不同概念，產業是社會分工和生產力不斷發展的產物。產業是社會各類分工的產物，它隨著社會各類行業分工而產生，它是專業性、系統性的，實際二者是無法掛鉤搭配在一起的，目前之所以業內人仕都稱其“產業地產”也是中國經濟由粗放型產業發展轉型到集約型、產業鏈模式、由重點發展重工業轉向高科技、高賦能型的產業階段所運應而生的附加產物。從時間軸上來看，地產是空間載體的搭建者，講究的是短、平、快，而產業發展是時間軸線的培育過程，是個需要時間積累的過程。從金融角度看，地產是可以通過短期資金密集投入即可產生效能的行業，而產業地產目前的融資發展主要是基金為主，這與當下的產業地產行業有關，一方面產業地產的亂相，風險較大讓銀行望而卻步，第二方面受金融改革的影響，銀行也不宜涉足產業地產，第三從金融的屬性來看，產業發展不能通過短期資金投入即能產生回報，它需要靠長期的孜孜不倦的培育，所以產業的發展一般是通過產業基金（包括行業基金、天使基金、種子基金）隨著時間的發酵來產生效能。但當產業形成產業經濟時，風險系數在可控的范圍內時金融（銀行）亦可以落地。所以在發展期主要還是以各類基金扶持產業發展為主。

反觀未來的產業地產，首先相關產業發展方面的職能機關要改變思路，之前所推崇的“筑巢引鳳”的產業招商策略，由于缺乏產業規劃，到頭來只是一廂情愿。未來產業園區要與高校與研究院及對應的企業進行橫向掛鉤，并通過企業在相應階段進行產業基金扶持，以此形成產業發展的閉環，最終形成持續性發展的特色產業園區。其次從社會資本介入產業地產開發來看一般分為二類，一類是自身有產業的，但希望通過產業園來整合上、下游企業，形成產業鏈，從而更好的提升、提高產業的競爭力，對于這樣以產業為支撐的運作、發展做為政府層面將給予支持，助其發展。第二類是沒有產業支撐的掛產業之名，行地產開發之路的開發企業，這是目前產業地產亂象叢生之源，由于無產業支撐，蓋好的房子，通過招商來解決開發資金回攏問題，以致園區內各色小公司胡亂填塞，即無產業從屬關系，又無產業遠景規劃，只是將園區做為地產項目進行開發、銷售。這樣的園區即無產業配套政策、又無內生資源動力，由此惡性循環，園區變死區。這樣的產業地產開發立項之前開發企業與政府都要慎之又慎。可思考區域內園區規劃和配套規劃分塊規劃，形成區域功能分區清晰，職住分明的合理布局。同時做為房地產企業進行產業地產開發，做好產業地產難度系數較大，首先不能從開發思路上不能簡單的將產業與地產進行嫁接，而要通過給予相應的地產開發地塊做為產業地塊開發運作起到資金上的扶持與補充作用，開發前期政府要統籌好地產開發與回哺產業的平衡問題，同時產業的發展中主要的金融扶持是以產業基金為主，從而形成產業經濟與產業鏈的發展。未來的產業地產發展之路，應該是產業+地產，政府在促進產業園建設的過程中可以采取園區開發與地產開發分開開發，而混合開發的結果往往又回到地產商的開發模式。如分開開發建設用地產開發的資金作為對產業園開發的資金扶持與補充，以此補充除基金之外另一個資金扶持渠道。從近十年產業地產所開發的產業園來看其功勞也不可抹殺，成功的案例也比比皆是，這些成功的園區都有一些明顯的特征就是園區產業規劃明確，并基本形成“園區+產業+金融、技術+資本+產業、政府+企業+大學”三個三螺旋多重交織的立體三螺旋園區發展模式。不僅推動了中國經濟在新一輪的發展過程中扮演了重要角色，也通過產業集聚優勢、區位發展優勢，借助城市發展的綜合資源優勢，對所在區域、所在城市的產業發展、城市功能的提升上發揮了積極的作用，促進城市創新產業發展的繁榮。

通過對黨的十九大報告中關于國家戰略目標、經濟改革（供給側的改革）等相關內容進行解讀，從宏觀層面解讀中國未來30年發展前景及對房地產行業的影響;同時全盤考慮經濟情況、城鎮化進程、婚姻狀況變更、人口自然增長、中心城市的引領作用，并從房地產行業的未來需求量、城鎮人均住房面積、空置率、商品房供需關系、租賃市場的現狀與未來發展、長效機制的管控作用等對行業的未來發展趨勢進行解讀;同時還聚焦商業地產，對全國的發展現狀及未來在產業政策的引導下的商業地產市場進行分析;通過以上層面的分析與預判得出結論，中國房地產業在下一個十年依然會持續增長，同時要清楚房地產業的長久發展，既需要尊重市場、尊重市場規律，也需要政府落實宏觀政策、保持適度調控。

未來中國城市將圍繞19個城市群特別是中西部一些新興城市群進行發展。

其一，未來中國北上廣深一線城市將整體進入一個經營持有的階段，不適合房企做規模，房企要是繼續在一線城市做規模，那就是緣木求魚。

其二，未來中國二線和強三線是最好的樓市主戰場。

其三，未來大部分三四五線將逐漸萎縮，發展會停滯不前直至消失，但位于中心城市圈的三四線城市由于對一二線城市有產業補充作用，將發揮互融互通的作用，這些城市也會持續向好。

從商業地產看，一是未來十年隨著國內房地產市場的成熟，暴利時代一去不返，部分有發展潛力的優質商業物業將首先成為資本關注的對象，商業地產的金融屬性將逐漸顯露，并越來越強。二是主題商業地產，簡稱主題地產將大行其道，主題商業地產指以特定功能、或以地域特色為鮮明特點的，以商業為表現形式的地產項目。如北京798等創意地產，成都錦里等文化地產、以及總部基地、會展地產等。因其特點鮮明，項目目標客戶針對性強，建設者與經營者的主要訴求一致，消費者消費目的單純，便于形成口碑，固化消費習慣。需要注意的是，主題地產概念將成為一些劣勢項目借以翻身的手段，未來10年既是主題地產的機會期，也將是混亂期。三是體驗式商業將逐步成為主流，由于受電子商務對實體商業形成的巨大沖擊。為適應這一趨勢，商業地產的運營模式將轉型為具有科技含量的體驗式休閑娛樂購物為主，要堅信“實體商業”所呈現的體驗感、休閑性、娛樂性是電商無法取代的。這樣的實體商業模式，將引領新生代消費群重新定義“新生活休閑”的生活方式及其消費方式。

從產業地產看，中國今后三十年正處在第一個一百年即建設成基本實現社會主義現代化國家的征程中，產業的興盛特別是新興產業發展是必然的，產業地產商同樣要轉變地產開發思路，只有將自身轉變成產業科技服務商這個定義下，才能做好產業開發，這對地產商而言，是個重新摸爬滾打，邊學邊做的階段，要么只做產業載體代建，運營交給專業科技服務運營團隊來做，從創新培育器、產業孵化器到企業加速器，通過企業在不同階段搭建的產業發展平臺，真正讓園區的發展進入良性循環。使其在未來十年中國的各類園區通過科技服務運營培育出世界上最多的獨角獸企業，從而真正的為中國的產業發展添磚加瓦，以產業再次騰飛助力中國夢早日實現。

綜上，地產新時代，全篇通過四個章節對房地產行業三十年各方面的回顧與展望，得出以下結論，第一，中國經濟的基本面依然向好。第二，中國的城鎮化進程到2030年達到70%的目標不變。第三，城鎮居民尤其是新市民的住房需求依然沒變，這是未來房地產發展的巨大潛力。第四，各項宏觀調控措施，由各個地方政府承擔的宏觀調控主體責任。第五，作為商業地產從國家政策面的支持、經濟面的上行、與商業地產相關的經濟與人口數據又都在上升階段，未來十年商業地產的總體面是好的，但回歸到個案，商業項目的成功與否除了基本面的判斷之外，具體項目的選址也直接關乎項目成敗。產業地產需回歸以產業為核心，未來十年通過如何搭建優質的產業發展平臺為行業己任，通過“中國制造2025”的產業發展目標，努力塑造以地產開發為空間載體，以產業科技服務為平臺靈魂，將中國的產業科技服務推向新的高度，培育出更多的獨角獸企業。

我們應該對未來的房地產形勢充滿信心。改革開放40年，房改30年，中國快速的城鎮化進程迎來了一個全新的轉折期，面對“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”這一社會主要矛盾，房企應“不忘初心，牢記使命，將改革開放進行到底，不斷實現人民對美好生活的向往，在新時代創造中華民族新的更大奇跡！創造讓世界刮目相看的新的更大奇跡！”

總評：

本刊自2019年9月至2020年1月連續五期刊載的馬欣、毛星海系列文章《房地產未來十年前景分析》，是在黨的十九大報告提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位下，對房地產未來十年前景的前瞻性、趨勢性、預測性分析。文章從四大方面對房地產未來十年發展前景進行了全景式分析，首先從政策層面解讀了黨的十九大報告對房地產未來發展的影響，其次從經濟社會層面綜合分析了房地產未來十年的發展趨勢，再次從房地產行業的三個維度剖析了行業的未來前景，最后對商業地產和產業地產的未來進行了預測。

通覽全文，可見作者對房地產行業進行了深入透徹的研究，搜集整理了周全詳盡的相關資料，在此基礎上對房地產行業做出了科學、客觀的整體分析，清晰勾勒出了房地產未來十年的發展前景。以政策為基點，站在宏觀層面，結合行業狀況，對房地產未來做出趨勢性判斷，有助于房地產長效機制的建立，有助于房地產行業的健康發展，有助于整體經濟結構的調整和優化。本文在梳理歸納房地產行業發展脈絡和特點的基礎上做出趨勢判斷，是對實踐研究路徑的一次有益探索，對拓展房地產研究路徑具有一定的價值。