房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)及管理問(wèn)題研究

周佳亮

從當(dāng)前我國(guó)的大環(huán)境來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家政策的宏觀調(diào)控下獲得了非常良好的發(fā)展。對(duì)此本文將以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素、各種環(huán)節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)特征為討論對(duì)象，提出融資風(fēng)險(xiǎn)化解的有效方法。

一、前言

所謂的融資風(fēng)險(xiǎn)就是企業(yè)融資過(guò)程中，借貸利率不穩(wěn)定、資本收益率不穩(wěn)定引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)往往需要資本投入者獨(dú)自承擔(dān)很高的風(fēng)險(xiǎn)，其包括兩個(gè)層面。第一個(gè)層面舉債導(dǎo)致企業(yè)股東利益得不到保障。第二個(gè)層面企業(yè)失去償債能力。我國(guó)在 2010 年出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并進(jìn)行了貨幣政策的多次調(diào)整。各大城市房產(chǎn)成交數(shù)量在急速下滑，很多投資者改變觀望情緒。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始走下滑路，房地產(chǎn)領(lǐng)域遇到了越來(lái)越大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，融資能力、資金回籠成為了嚴(yán)峻考驗(yàn)。找到合適的契機(jī)解決房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)成為新時(shí)期的重要話題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)

（一）渠道單一政策影響顯著

事實(shí)上我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中缺少足夠?qū)掗煹娜谫Y渠道。目前最主要的手段就是銷(xiāo)售回款、預(yù)售款、企業(yè)墊付款、公司募股集資、銀行貸款。大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)的融資環(huán)境甚至更加惡劣。沒(méi)有公平、足夠且可靠的條件融資。在行業(yè)政策調(diào)整以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)調(diào)作用下，建筑企業(yè)所面對(duì)的融資風(fēng)險(xiǎn)、融資壓力變得越發(fā)殘酷。

（二）缺少穩(wěn)定資金來(lái)源只有短期銀行貸款

從諸多條件來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金最主要的資金來(lái)源就是信貸資金。根據(jù) 2009 年的個(gè)人按揭與國(guó)內(nèi)貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看到房地產(chǎn)企業(yè)資金的三分之一來(lái)自于銀行貸款。大部分企業(yè)墊資都來(lái)源于銀行。假設(shè)考慮這一部分條件，那么銀行將會(huì)有更高的信貸占比。近些年我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和信貸控制使得房地產(chǎn)能夠從銀行得到的信貸資金數(shù)量變得越來(lái)越少。研究組報(bào)告顯示，2009 年是我國(guó)銀行信貸快速增長(zhǎng)期，而到了 2010 年貸款率則急速下降。房地產(chǎn)資金中的銀行信貸當(dāng)前只有五分之一。國(guó)內(nèi)很多中小企業(yè)因?yàn)樽约喝鄙俳∪呢?cái)務(wù)制度，沒(méi)有明確的產(chǎn)權(quán)，不具備良好的信用條件，所以貸款變得原來(lái)越難。可以說(shuō)銀行貸款幾乎是封鎖了這些中小建筑企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法

融資風(fēng)險(xiǎn)的管理工作為的是找到合適的融資渠道與融資方式，充分了解融資風(fēng)險(xiǎn)特征與來(lái)源，在準(zhǔn)確預(yù)測(cè)中衡量風(fēng)險(xiǎn)，控制與防范風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中不斷調(diào)整機(jī)制與管理方式， 盡可能縮小損失，幫助企業(yè)獲得最大效益。

（一）拓展融資渠道

從當(dāng)前的數(shù)據(jù)條件來(lái)看，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要資金都是銀行貸款。銀行給出的貸款大約達(dá)到了房地產(chǎn)企業(yè)的 70% 資金。作為一種典型融資渠道，銀行貸款最大特征就是短期。到期以后需要償還本息，有著一定風(fēng)險(xiǎn)。在諸多因素限制之下，很多中小企業(yè)無(wú)法應(yīng)用這一途徑進(jìn)行融資， 對(duì)此有必要不斷拓寬融資渠道。最大化融資本身的作用與價(jià)值。讓間接融資與直接融資有效配合，打造完善、合理的資金渠道、資金來(lái)源。從多角度拓展融資渠道需要各行各業(yè)的緊密配合，比如放寬融資政策。地方政府需要鼓勵(lì)當(dāng)?shù)氐母鱾€(gè)房地產(chǎn)公司在不斷重組、不斷兼并中強(qiáng)大，實(shí)現(xiàn)對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化。要適量放寬私募性質(zhì)的上市公司與投資基金公司審批組織。用合適的條件與措施鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)與中小企業(yè)板得到更好的發(fā)展條件。要鼓勵(lì)各大中小企業(yè)主動(dòng)出讓股權(quán)，做好金融資源的整合工作，增加更多資金擴(kuò)大自己的股份比例，用買(mǎi)殼上市的方式獲得更多融資渠道。要加快與不斷完善各種融資市場(chǎng)、融資組織。打造房地產(chǎn)信托融資模式，用二級(jí)金融市場(chǎng)建立多層次房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。

（二）大力發(fā)行債券

債券融資模式是目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都比較傾向與喜愛(ài)的融資渠道。雖然這種模式相較于發(fā)行公司債券以及股權(quán)融資來(lái)說(shuō)會(huì)讓公司承擔(dān)更大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并且會(huì)直接影響到企業(yè)的負(fù)債率。但是從短期利益來(lái)看，公司債券實(shí)際上遠(yuǎn)不如銀行貸款來(lái)的直接，并且銀行在該過(guò)程還涉及到信用評(píng)級(jí)這樣的條件。當(dāng)然與銀行貸款相比較，公司債券利率鎖定、周期更長(zhǎng)。面對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的通貨膨脹，這種模式成本較低，有著靈活的特點(diǎn)。基于以上因素考慮，公司債券是非常不錯(cuò)的選擇，有著很大優(yōu)勢(shì)。

絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有著為期多年的開(kāi)發(fā)周期。當(dāng)然大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上缺少長(zhǎng)期貸款能力，沒(méi)有合理的融資結(jié)構(gòu)。絕大多數(shù)條件下房地產(chǎn)公司會(huì)利用房屋預(yù)售款、銀行循環(huán)貸款以及供應(yīng)商貸款的方式獲得融資。可是在當(dāng)前政府嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款的背景下，企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)受到了很大沖擊，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)無(wú)法應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)帶來(lái)的巨大影響。

從當(dāng)前我國(guó)的大環(huán)境、大背景來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)一方面受限于缺少融資渠道限制，另一方面又沒(méi)有能夠充分利用公司債券融資。為了改變這樣的情形，一定要加快完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，做好公司債券的推行工作，減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制。打造多層次、多結(jié)構(gòu)融資條件。

（三）發(fā)揮信托融資作用

這里的信托指的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于信托金融工具使用。從麥肯錫統(tǒng)計(jì)資料可以看到，當(dāng)前國(guó)內(nèi)信托產(chǎn)業(yè)正在以 25%的速度增長(zhǎng)。直至 2020 年我國(guó)信托產(chǎn)業(yè)有望達(dá)到 20 萬(wàn)億人民幣。這種創(chuàng)新性的融資模式能夠?yàn)榈禺a(chǎn)融資提供巨大的發(fā)展活力。房地產(chǎn)信托基金以及PE投資、資本市場(chǎng)融資會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)融資最主流的模式。

通常來(lái)說(shuō)信托包括兩種模式。第一種SPV為投資者提供收益憑證，隨后將所有獲得募集的資金用在商場(chǎng)、寫(xiě)字樓建設(shè)。這部分的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)出效益以及資金流最后能夠成為投資者的收益。第二種物業(yè)將旗下的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)、物業(yè)打包交給投資者。隨后以按揭利息、每年租金均等分給投資者，定期排放紅利。這種模式能夠?yàn)橥顿Y者提供債券投資模式。

在我國(guó)緊縮性政策的作用下，過(guò)去對(duì)銀行貸款有著很高依賴性的房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口越來(lái)越大，資金越來(lái)越緊張。在這樣的大背景下房地產(chǎn)信托獲得了非常不錯(cuò)的發(fā)展。但必須說(shuō)明的是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托企業(yè)對(duì)于委托貸款的經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)能力、管理、監(jiān)控都比較差，做不到風(fēng)險(xiǎn)有效管理、風(fēng)險(xiǎn)有效分散。除此之外國(guó)內(nèi)也沒(méi)有足夠多真正意義角度的信托投資單位。大部分的房地產(chǎn)信托融資企業(yè)也沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用和價(jià)值。對(duì)此我們有必要培養(yǎng)一批有作用、有能力的信托機(jī)構(gòu)。在實(shí)踐中不斷完善金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展與規(guī)范信托融資模式，使這種模式漸漸成為房地產(chǎn)融資過(guò)程中最有力的工具。

（四）推行住房抵押貸款

MBS也就是住房抵押貸款證券化指的就是商業(yè)銀行將自己流動(dòng)性相對(duì)來(lái)說(shuō)比較差，但是卻能夠有現(xiàn)金流入的各種住房貸款、抵押貸款融合到一起，組織成貸款群組，之后引入證券機(jī)構(gòu)，在信用增級(jí)以及擔(dān)保以后，將其以證券形式化銷(xiāo)售給投資人。用這樣的方式將抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)以及融資的風(fēng)險(xiǎn)分發(fā)給市場(chǎng)眾多的投資者，達(dá)成融資目標(biāo)。

國(guó)內(nèi)房地長(zhǎng)市場(chǎng)在推行住房抵押貸款證券化的過(guò)程中能夠?yàn)橘Y本市場(chǎng)提供穩(wěn)定收入、風(fēng)險(xiǎn)較小的各種融資工具、投資品種，使儲(chǔ)蓄逐漸朝向投資靠攏，完成資本市場(chǎng)與貨幣市場(chǎng)有效對(duì)接。此外住房抵押貸款的證券化本身屬于非常復(fù)雜、系統(tǒng)的工程其需要考慮很多方面，包括個(gè)人投資者、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、公司、證券公司、評(píng)級(jí)信用的機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、銀行等等。能否成功運(yùn)作需要依靠前面各個(gè)部分的齊心協(xié)力，并且還需要有良好的法規(guī)體系與政策環(huán)境。正因如此才需要推行住房抵押貸款證券化政策，完善國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)。

運(yùn)作二級(jí)市場(chǎng)也就是個(gè)人房貸市場(chǎng)能夠讓一級(jí)市場(chǎng)也就是開(kāi)發(fā)貸款市場(chǎng)獲得更穩(wěn)定的資金。并且這種方式有效增強(qiáng)了貸款的流動(dòng)性與安全性，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)管理與風(fēng)險(xiǎn)分散目的。能夠?yàn)樽C券市場(chǎng)提供中長(zhǎng)期投資環(huán)境。

四、結(jié)語(yǔ)

在實(shí)踐中我們有必要主動(dòng)學(xué)習(xí)與吸取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，不斷完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)體系與政府干預(yù)環(huán)境，打造多層次、多組織、多結(jié)構(gòu)融資體系。并且還要利用各種有效手段對(duì)融資環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，以防在融資過(guò)程中發(fā)生各種各樣的融資隱患與問(wèn)題， 要及時(shí)處理風(fēng)險(xiǎn)。多元化融資環(huán)節(jié)中會(huì)出現(xiàn)很多的融資條件、融資工具，假設(shè)缺少對(duì)應(yīng)的制度約束和規(guī)范，就很有可能引起混亂。要完善與建立法律體系。比如明確房地產(chǎn)證券化內(nèi)容與要求，加快與出臺(tái)各種管理?xiàng)l例、基金法。對(duì)各種融資工具的分配、收益來(lái)源、流通轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)組合、組織形式要嚴(yán)格規(guī)范，保障我國(guó)房地產(chǎn)融資順利與規(guī)范發(fā)展。（作者單位：上海宏士達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）