住宅專項維修資金管理模式探析

王蕾

隨著當今社會經濟的高速發展，房地產行業發展火熱，住宅專項維修資金是為了保障業主權益，同時也為了保證房地產業健康發展。但是目前存在著住宅專項維修資金管理混亂等諸多的問題，給業主帶來困擾， 因此，為了更好地使用住宅專項維修資金，維護業主權益，需要建立完善的住宅專項維修資金管理體制，確保物業出現問題及時維修，本文就住宅專項維修資金管理中存在的問題以及完善辦法進行探析。

住宅專項維修基金支撐著房地產行業的穩定發展，住宅專項維修資金也稱為大修基金或維修基金，是用來保證房產公共設施、居民共同利用部分出現損壞時及時維修的資金， 在我國房地產行業發展走向成熟的今天，也凸顯了住宅專項維修資金的重要性。目前住宅專項維修資金的管理還存在著諸多問題，值得引起我們足夠的重視。

一、住宅專項維修資金管理現狀

（一）政府方面

目前，住宅專項維修資金的管理模式主要是政府代管， 政府代管有效地保證了資金的安全性，專項維修資金的管理首要任務就是要保證資金的安全。然而維修資金的存在就是為了保證房產公共部分損壞能得到及時的維修，政府管理資金為了資金安全會設置層層審批流程，對資金使用的效率造成了阻礙，當住宅出現問題需要維修時，資金不能及時地發放，造成了損壞不能及時維修的狀況。另外，住宅維修涉及的領域多，具有專業性，政府管理經費的人員對工程施工流程、項目等不夠了解特別是工程費用較高的項目不能嚴格把控，容易造成資金浪費。還有，個別地方政府在住宅維修資金撥放時對維修項目審核不嚴，會造成維修資金使用不合理。

（二）物業方面

按照住宅專項維修資金的管理規定，資金啟動需要業主代表投票決定，但是因為許多大城市的小區住宅居民較多， 組織居民參加投票困難較大，這也使維修資金實際管理加大了難度，物業也同樣想過建立業主委員會，選出業主代表， 但是因為業主數量較大，之間會存在矛盾，在形成了業主委員會之后會將維修資金轉移到業主委員會，這樣資金經過多方轉手會出現挪用、私吞等現象，影響資金安全性，不能夠及時對損壞的公共設施進行維修。在進行公共設施設備維修時，維修的監管不夠嚴格，常常是只是維護并不修理，做面子工程，不能滿足本質需求。

二、住宅專項維修資金管理模式改善對策

（一）完善相關法規

業主委員會是居民生活中常設的執行部門，但是目前來看業主委員會通常有居民自發組織，隨意性較強，業主委員會成員還不能都對自己的管理行為承擔相應的法律責任， 并不能有效、嚴謹的承擔住宅維修資金的管理重任。居民住宅公共設備的維修和養護是一件復雜的工作，涉及到工程施工、資金管理、安全措施等方面的工作，如果繼續使用之前的資金管理模式，還是不能夠合理使用維修資金，因此需要完善相關法律，根據居民受益，居民負責的原則，可以讓業主委員會作為住宅專項維修資金的主要管理者，但要明確其法律職責和地位，才能勝任業主的委托，對維修資金妥善管理。并要根據居民社區的實際情況和居民的現實需求，將以往不符合現實需要的規定進行改正，在有確實需求時，申請住宅專項維修資金簡化流程，盡快批準，讓專人監管，讓其發揮真正的作用。

（二）培養專業的住宅專項維修資金管理人才

住宅專項維修資金管理涉及許多專業領域，因此需要培養一些專業的資金管理人才來處理這些繁瑣細碎的問題?？梢悦嫦蛏鐣衅敢恍└咚刭|高能力的人才對資金進行專管， 有了專業性人才也可以對業主委員會成員進行專業的培訓和管理，制定相關規程，讓所有參與資金管理的人員都具有專業性，從而有效地保證資金的使用安全性，節約資金使用成本，讓住宅專項維修資金為居民帶來最大效益。

（三）加強維修資金監督

住宅專項資金數目較大，為了保證資金安全需要加強監督，主要來自兩方面，政府監督和業主自我監督。

政府方面主要是負責維修資金的收繳以及管理制度的制定，在轉移給業主委員會后要負責幫助其管理、自治等工作，指導業主委員會來管理資金，使維修資金發揮作用。

在業主自我監督方面，設立了業主委員會作為資金管理部門，在管理過程中需要將資金流向透明、公開處理，業主作為繳納資金的主體，也是資金受益的主體，有權知道維修資金的金額和流向，業主委員會需要定期公布資金使用情況，并且要制定嚴格的制度規定，所有資金使用操作流程都要符合規定，在發現一些問題時要采取措施。讓資金的管理、核算、使用更規范化，同時帶給業主參與感、安全感， 更有效地管理住宅專項維修資金。

總之，當前，住宅專項維修資金管理方面還存在諸多問題，為了更好地發揮維修資金的作用，專項維修資金的管理模式還需改進，可以通過政府立法更有效地解決當前問題。當然，要想全方面地完善管理模式需要多方面的努力， 光靠政府的力量是不夠的，業主作為維修資金的繳納者和受益者，其需要承擔起自身的責任，從自身做起，加強資金管理，將住宅專項維修資金進行系統化、專業化的管理，這樣才能夠適應我國經濟飛速發展的現狀。（作者單位：唐山市住宅專項維修資金管理中心）