征地區片綜合地價調整方法研究

李芳

（沈陽市規劃設計研究院有限公司，沈陽110004）

1 研究背景

征地區片價政策的實施對解決征地補償標準偏低問題，確保同地同價，實現補償公平性，維護征地農民的知情權和參與權，防止征地補償的隨意性，規范征地行為等方面起到了很好的作用[1]。隨著社會經濟的快速發展，城鄉社會經濟條件將發生明顯變化，需要適度調整區片范圍及地價水平。

2 調整原則

調整工作應遵循以下原則：（1）同地同價原則。在同一區片內，不同宗地的區片地價應當相同，不因征地目的及用途不同而不同。（2）綜合平衡原則。考慮現行標準與實際經濟發展水平、地區發展情況、基準地價等相關因素的協調平衡。同時做到各區、縣（市）轄區內各區片之間、相鄰區、縣（市）的平衡；全市各區、縣（市）、與相鄰市的平衡，維持區片價的區域平衡和前后銜接。（3）維護權益原則。體現被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障以及共享經濟社會發展成果的權益要求。（4）公開聽證原則。根據《國土資源聽證規定》（中華人民共和國國土資源部令第22號），要依法組織聽證，廣泛聽取各方意見和建議，進一步完善征地區片價調整結果[2]。

3 調整思路

按照國土資源部《關于開展制訂征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》（國土資發〔2005〕144號）要求，征地區片價可采用農地價格因素修正、征地案例比較和年產值倍數等方法進行測算，原則上應在2種或者3種方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。區片地價調整要重點考慮調整周期內人均GDP、地方財政收入、農民人均純收入、城鎮及農村居民最低生活保障水平等情況；調整時注意與當地實際發生的征地補償案例價格水平之間的銜接。

4 調整過程

4.1 征地區片調整方法

采用多因素綜合分析法得到現行區片合理性的判定，通過比較和分析基本單元影響因素變化的合理性及現狀分布規律，對不合理區域的影響因素值做進一步分析，判定其調整后的區片歸屬，并結合縣區調研中對區片調整的建議，綜合判斷調整，最終確定征地區片[3]。

4.1.1 農地價格影響因素選擇

綜合考慮地區實際情況以及資料可獲取性，采用多因素綜合分析法，選擇基準地價、人均耕地面積、城鄉居民最低生活保障水平、農村居民人均可支配收入、地區生產總值和地方財政收入等因素，分析現行區片的合理性。

4.1.2 農地價格影響因素分析

以現行區片劃分為基礎，根據多因素評價原理，對基本單元各影響因素現狀進行橫向對比，并與各年度各影響因素現狀進行縱向對比分析，系統評價每項指標的變化情況，并計算區片內基本單元各影響因素的平均值，作為該區片影響因素的取值。分析每一個影響因素在區片間的差異情況，同縣區各區片間進行橫向對比，同區片各年度不同時間點取值進行縱向對比，分析區片間的差異情況與影響因素的變化情況是否符合區片級別高低與因素值高低之間的相互影響關系。各因素變化情況趨勢不同的，根據因素權重大小判定其對區片是否調整。如果符合上述影響關系，則認為現行區片劃分合理，不予調整；如果不符合上述影響關系，區片間差異性不明顯或趨于接近，則對區片內的基本單元影響因素值進行對比分析，判定需要進行調整的區域。

4.2 征地區片綜合地價調整方法

在原有征地區片價成果的基礎上，采用系數修正法和案例比較法兩種方法對區片價進行測算更新。測算后，根據縣區實際情況綜合確定區片價格。

4.2.1 系數修正法

通過數學模型分析上述因素與征地區片綜合地價間的關聯度，計算其歷年變化率。計算中，這一關聯度即為各影響因素對于征地區片綜合地價的影響權重，累加主導因素的變化率與關聯度的乘積確定修正系數，以此修正區片價[3]。

1）基本公式為：

式中，P1為修正后征地區片綜合地價；P2為現行征地區片綜合地價；Wi為第i個影響因素的影響權重；Ai為第i個影響因素的變化率。

2）修正因素選擇及權重確定。對全市區片綜合地價調整數據分析基本單元主導因素進行數據統計，利用數理統計軟件SPSS計算皮爾遜系數確定各主導因素間的相關性，最終確定6個主導因素，同時，進行SPSS主成分分析操作，獲得即各因素之間的關聯度。

4.2.2 案例比較法

征地案例比較法是首先對收集的樣點逐一分析，區分不同征地實例樣點價格與征地區片價在地價構成、估價期日上的差別，并就這些差別進行比較、修正后得到樣點地價，然后分析征地區片價試算結果。

1）征地實例樣點地價的測算。分縣區分區片分析歷年發生的征地實例樣點，如為非正常樣點或難以進行各項修正，則予以剔除，對其它有效征地實例樣點進行地價測算。基本公式為：

征地實例樣點地價=（征地實例樣點地價-青苗補償費-地上物補償費）×期日修正系數×情況修正系數；

征地區片價=區片內征地樣點地價之和/區片內征地樣點個數。

2）征地實例樣點地價的修正。征地實例樣點地價若與征地區片價在設定的期日、情況有差異的，需進行期日修正、情況修正。征地實例樣點地價的期日修正：將不同交易時間的樣點地價，修正到征地區片價估價期日的地價，修正系數計算公式為：

式中，Kj為第j期征地修正到征地區片價估價期日的系數；Ps為征地區片價估價期日征地平均價；Pj為第j期征地平均價。

不同時期發生的征地實例地價修正到估價期日的地價計算公式為：

式中，Pls為修正到評估期日的征地實例價格；Pjs為第j期的實際征地成交地價。

情況修正：把情況不正常的征地實例地價，修正到在公開、公平的正常市場條件下的征地價格。

3）平均地價的測算。對測算得到的征地實例樣點地價進行分析比較，根據有效樣點量的多少、樣點地價的同一性，測算征地區片價。

5 結語

此次征地區片綜合地價調整充分考慮了與現行實際征地補償水平的銜接，遵循同地同價、近小遠大、行政界線完整等區片劃分原則，以征地區片地價理論測算價格作為各區、縣（市）征地區片地價調整的理論依據，結合實際操作中各縣區政府反饋的意見進行全市平衡。