基于現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流分析報告研究
——以綠源房地產(chǎn)股份有限公司為例

梁迎春

一、公司簡介

綠源房地產(chǎn)股份有限公司成立于2006 年，公司主要產(chǎn)業(yè)為商品住宅開發(fā)，附以設(shè)計研發(fā)、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)。公司住宅開發(fā)的主要地域為二三線城市。截至2018年年末，綠源房地產(chǎn)股份有限公司已有9家子、分公司及項目部。

二、現(xiàn)金流量表分析

（一）現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)分析

1.定性的結(jié)構(gòu)分析

企業(yè)在不同的發(fā)展階段，現(xiàn)金流表現(xiàn)為不同的特征。（1）在企業(yè)初創(chuàng)期，因為市場還未完全打開，經(jīng)營活動無法為企業(yè)帶來充足的現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入主要依靠籌資；另外，為了開發(fā)市場以及擴大生產(chǎn)能力，企業(yè)需要追加投資。從而導(dǎo)致初創(chuàng)期經(jīng)營活動現(xiàn)金流通常為負(fù)數(shù)，籌資活動現(xiàn)金流量為正數(shù)、投資活動現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)。（2）在高速增長期，銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金快速增長，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量開始轉(zhuǎn)負(fù)為正。另外，為了謀求企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，企業(yè)仍需追加投資，但是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可能無法滿足投資，企業(yè)有可能仍需進(jìn)行籌資，因此籌資活動現(xiàn)金流量有可能仍為正數(shù)、而投資活動現(xiàn)金流量繼續(xù)為負(fù)。（3）在成熟期，市場進(jìn)入穩(wěn)定期，前期投資也進(jìn)入回收期，經(jīng)營活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入開始用于償還前期債務(wù)，因此在經(jīng)營活動和投資活動現(xiàn)金流量均為正的情況下，籌資活動現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)負(fù)數(shù)。（4）在衰退期，企業(yè)市場份額下降，企業(yè)開始縮減投資并償還債務(wù)，因此投資活動現(xiàn)金流量和經(jīng)營活動現(xiàn)金流量開始轉(zhuǎn)正為負(fù)，而籌資活動現(xiàn)金流量繼續(xù)為負(fù)。

綠源房地產(chǎn)公司連續(xù)三年現(xiàn)金流情況如表1所示。

房地產(chǎn)公司成立于2006年，根據(jù)企業(yè)生命周期理論以及公司現(xiàn)狀，公司應(yīng)已過初創(chuàng)期，處于高速增長期，正常情況下，經(jīng)營活動應(yīng)能為企業(yè)帶來正的現(xiàn)金流。但從表1可以看出，公司2017年和2018年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流均為負(fù)值。2018年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)值的主要原因為成功開拓石家莊市場并支付石家莊土地款4億元，造成大額現(xiàn)金流出。

房地產(chǎn)公司2018年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-25785.92萬元。各子分公司2018年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量如表2所示。

從表3可以看出，企業(yè)現(xiàn)金流入主要依靠經(jīng)營活動，投資活動幾乎為零，籌資活動現(xiàn)金流入2018年貢獻(xiàn)了現(xiàn)金總流入的四分之一。從分析可以看出，企業(yè)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)正常，但對于逐年增加的籌資活動現(xiàn)金流入比，企業(yè)應(yīng)該予以重視。

2.流出結(jié)構(gòu)分析

（1）總流出結(jié)構(gòu)分析

流出結(jié)構(gòu)指公司經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動現(xiàn)金流出分別占現(xiàn)金總流出的比例，通過此指標(biāo)可以分析資金的去向。綠源房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)如表4所示。

從表4可以看出，企業(yè)現(xiàn)金流出中經(jīng)營活動現(xiàn)金流出占比較高，且處于逐年遞增的趨勢。與現(xiàn)金流入比（表3）比較可以看出，在經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比逐年下降的情況下經(jīng)營活動現(xiàn)金流出比處于逐年遞增的趨勢；在籌資活動現(xiàn)金流入比逐年遞增的情況下籌資活動現(xiàn)金流出比處于逐年下降的趨勢，且流出比低于流入比，從而使公司債務(wù)逐年增加，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，債務(wù)風(fēng)險增大。

（2）經(jīng)營活動現(xiàn)金流出各項目結(jié)構(gòu)分析

經(jīng)營活動現(xiàn)金流出占比較高，為深入了解經(jīng)營活動現(xiàn)金流出情況，對經(jīng)營活動現(xiàn)金流出各項目進(jìn)行分析，可以看出經(jīng)營活動現(xiàn)金流出中有多少用于購買商品或勞務(wù)、有多少用于支付給職工、有多少用于支付稅費。綠源房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流出各項目結(jié)構(gòu)如表5所示。

從表5可以看出：（1）購買商品和勞務(wù)的支出占經(jīng)營活動現(xiàn)金流出的絕大部分處于逐年增加的趨勢；（2）支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金占經(jīng)營性現(xiàn)金流出的比例在1%左右處于逐年下降的趨勢；（3）支付的各項稅費占經(jīng)營活動現(xiàn)金流出的比例，2017年和2018年較2016年均有所下降。公司連續(xù)三年應(yīng)交稅金余額以及占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例如表6所示。

從表6可以看出，公司應(yīng)交稅金余額以及占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例均處于逐年上升的趨勢。公司應(yīng)交稅金余額較大說明公司支付稅費的力度不是太大，一方面反映公司與政府關(guān)系良好，可以利用這部分資金用于公司經(jīng)營，但另一方面也反映了公司支付稅金的資金壓力較大。

表1 2016-2018年現(xiàn)金流量表 單位：萬元

表2 子分公司2018年現(xiàn)金凈流量 單位：萬元

表3 2016-2018年現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu) 單位：萬元

表4 2016-2018年現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu) 單位：萬元

表5 2016-2018年經(jīng)營活動現(xiàn)金流出項目結(jié)構(gòu) 單位：萬元

4.現(xiàn)金購銷比

現(xiàn)金購銷比計算公式為：

現(xiàn)金購銷比=購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金/銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金

現(xiàn)金購銷比通常與銷售成本率進(jìn)行比較，用于分析企業(yè)銷售商品的現(xiàn)金回收率與購買商品的現(xiàn)金支付率是否處于平衡狀態(tài)。公司現(xiàn)金購銷比如表7所示。

從表7可以看出，公司現(xiàn)金購銷比與銷售成本率的差額處于逐年上升的趨勢。公司現(xiàn)金購銷比較大，說明公司購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金金額較大。2018年公司購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金共計17億元，其中支付土地款9.12億元，建設(shè)投入7.89億元。2018年公司支付現(xiàn)金金額較大，主要原因為購買了大量土地，增加了年底存貨。截至2018年底公司未開發(fā)土地成本10.98億元。

在目前房地產(chǎn)市場情況較好的情況下，公司存貨尤其是未開發(fā)土地增加，可以增加資產(chǎn)的收益性，但另一方面這部分存貨占用著公司大量資金，給公司造成較大的資金壓力。而且在市場變化較快的情況下，大量存貨也面臨著市場價格變化的風(fēng)險。因此，公司應(yīng)加快土地的開發(fā)，盡量縮短支付土地款、進(jìn)行項目開發(fā)直至銷售收回資金之間的時間差，較快回收資金，從而降低市場風(fēng)險、降低資金使用成本。

（二）償債能力分析

分析企業(yè)償債能力的角度有很多，本部分以現(xiàn)金流量表為主線，結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表主要從到期債務(wù)比、現(xiàn)金流動負(fù)債比、現(xiàn)金債務(wù)總額比三個方面對企業(yè)的償債能力進(jìn)行分析評價。

1.現(xiàn)金到期債務(wù)比

現(xiàn)金到期債務(wù)比計算公式為：

現(xiàn)金到期債務(wù)比=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入÷本期到期的債務(wù)

現(xiàn)金到期債務(wù)比反映企業(yè)本期內(nèi)到期的債務(wù)由多少比例可以通過經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入進(jìn)行償還。其中，在計算本期到期的債務(wù)時應(yīng)注意剔除短期借款以及經(jīng)營性應(yīng)付項目，如應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅費及應(yīng)付職工薪酬等。

表 6 2016-2018年應(yīng)交稅金余額及占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例 單位：萬元

表 7 2016-2018年現(xiàn)金購銷比 單位：萬元

表 8 2016-2018年現(xiàn)金到期債務(wù)比 單位：萬元

表 9 2016-2018年剔除預(yù)收賬款后的現(xiàn)金流動負(fù)債比 單位：萬元

表 10 2016-2018年公司營業(yè)現(xiàn)金回籠率計算過程 單位：萬元

綠源房地產(chǎn)公司現(xiàn)金到期債務(wù)比如表8所示。

從表8可以看出，2016年，企業(yè)尚有部分經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入可以用于償還債務(wù)。但是2017年和2018年，企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入出現(xiàn)負(fù)數(shù)，且處于逐年下降的趨勢。公司除了舉新債償還舊債以外，還需借新債彌補經(jīng)營活動現(xiàn)金流，企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)日趨加重。

2.現(xiàn)金流動負(fù)債比

現(xiàn)金流動負(fù)債比計算公式為：

現(xiàn)金流動負(fù)債比=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入÷流動負(fù)債

現(xiàn)金到期流動負(fù)債比反映企業(yè)流動負(fù)債由多少比例可以通過經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入進(jìn)行償還。因為房地產(chǎn)企業(yè)存在的預(yù)售制度，導(dǎo)致企業(yè)賬上有大額的預(yù)收賬款，但是預(yù)收賬款最終轉(zhuǎn)為收入，是不需要償還的，因此，在計算房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流動負(fù)債比時，應(yīng)注意提出預(yù)收賬款對此指標(biāo)的影響。綠源房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的現(xiàn)金流動負(fù)債比如表9所示。

從表9可以看出，2016年，企業(yè)尚有部分經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入可以用于償還債務(wù)。但是2017年和2018年，企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入出現(xiàn)負(fù)數(shù)，且處于逐年下降的趨勢。經(jīng)營活動現(xiàn)金流償還債務(wù)的能力逐年下降，流動負(fù)債逐年增加。截止到2018年年底流動負(fù)債（不含預(yù)收賬款）余額為8.33億元，比2016年增長2.93億元，增長了54.2%，其中：應(yīng)付款項2.6億元，應(yīng)交稅費1.77億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債3.14億元。

（三）獲取現(xiàn)金能力分析

1.營業(yè)現(xiàn)金回籠率

該比率反映每1元銷售能給企業(yè)帶來的現(xiàn)金流入金額，其計算公式為：

營業(yè)現(xiàn)金回籠率=本期銷售商品出售勞務(wù)收到的現(xiàn)金/本期營業(yè)收入＊100%

由于銷售商品出售勞務(wù)收到的現(xiàn)金有一部分記入預(yù)收賬款而不是轉(zhuǎn)為收入，為了消除預(yù)收賬款增加對該指標(biāo)的影響，特對其進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，公司營業(yè)現(xiàn)金回籠率計算過程如表10所示。

表 11 2016-2018年全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率計算過程 單位：萬元

表 12 2016-2018年公司凈收益營運指數(shù)計算過程 單位：萬元

表 13 2016-2018年現(xiàn)金營運指數(shù)計算過程 單位：萬元

連續(xù)三年公司營業(yè)現(xiàn)金回籠率均處于較高的水平，且2016年和2018年均超過了100%。營業(yè)現(xiàn)金回籠率高反映公司產(chǎn)品暢銷，銷售回款情況較好。

2.全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率

全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率主要用于分析全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力，計算公式為：

全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率=（經(jīng)營活動現(xiàn)金流入+取得投資收益所收到的現(xiàn)金）/平均資產(chǎn)總額

公司全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率計算過程如表11所示。

從表11可以看出，雖然2018年公司的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率較前兩年有所下降，但仍高于行業(yè)平均資產(chǎn)現(xiàn)金回收率，說明公司資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力比較強。

（四）收益質(zhì)量分析

收益質(zhì)量是指報告收益能否真實反映公司業(yè)績。分析企業(yè)收益質(zhì)量的角度有很多，本部分以現(xiàn)金流量表為主線，結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表主要從凈收益營運指數(shù)和現(xiàn)金營運指數(shù)兩方面對企業(yè)的收益質(zhì)量進(jìn)行分析評價。

1.凈收益營運指數(shù)

凈收益營運指數(shù)，反應(yīng)公司全部凈收益中有多大比例是由經(jīng)營凈收益產(chǎn)生的。其計算公式為：

凈收益營運指數(shù)=經(jīng)營凈收益/凈收益=（凈收益-非經(jīng)營收益）/凈收益

因非經(jīng)營性收益不具有可持續(xù)性，不反映公司的核心能力，因此，計算此指標(biāo)時應(yīng)剔除非經(jīng)營性收益；另外為了消除公司規(guī)模大小的影響，特用凈收益營運指數(shù)來反映公司實際收益能力。公司凈收益營運指數(shù)計算過程如表12所示。

公司連續(xù)三年的凈收益營運指數(shù)均保持在1左右，說明公司的收益質(zhì)量較好，公司收益幾乎全部依靠公司經(jīng)營活動產(chǎn)生，持續(xù)性較強。

2.現(xiàn)金營運指數(shù)

現(xiàn)金營運指數(shù)計算公式為：現(xiàn)金營運指數(shù)=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/經(jīng)營應(yīng)得現(xiàn)金

其中：經(jīng)營應(yīng)得現(xiàn)金=經(jīng)營活動凈收益+非付現(xiàn)費用。

公司現(xiàn)金營運指數(shù)計算過程如表13所示。

公司連續(xù)三年現(xiàn)金營運指數(shù)均小于1，且2017年和2018年均小于零，說明公司經(jīng)營活動現(xiàn)金收益并未收回現(xiàn)金，而是停留在實物或債權(quán)形態(tài)，主要表現(xiàn)為存貨的增加。2018年年底公司存貨189435萬元，比去年同期增加79588萬元，同比增長72.45%。其中，未開發(fā)土地109847萬元，比去年同期增加57353萬元，同比增長109.26%。

存貨的風(fēng)險大于現(xiàn)金，因為存貨具有貶值的風(fēng)險。在目前房地產(chǎn)市場情況較好的情況下，公司存貨尤其是未開發(fā)土地的增加，表明公司有較大的發(fā)展空間，收益前景良好。但是房地產(chǎn)業(yè)具有周期性波動的特征，一旦房地產(chǎn)業(yè)陷入低落期，過量存貨則意味著嚴(yán)重的損失。

通過對相關(guān)數(shù)據(jù)和國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的分析，許多專家推論中國房地產(chǎn)將有可能面臨周期性的低潮。無論上述推論是否正確，公司都必須考慮上述可能性對公司產(chǎn)生的影響，時刻關(guān)注市場變化情況以及國家宏觀政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響，并采取有效措施降低風(fēng)險，預(yù)防資金斷流對公司造成的不利影響。

三、小結(jié)

從以上分析可以看出，公司資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力比較強，產(chǎn)品暢銷，產(chǎn)品銷售能及時收回現(xiàn)金；而且公司收益幾乎全部為經(jīng)營性收益，收益能力的可持續(xù)性較強。但是由于公司進(jìn)入新一輪的市場開拓期，導(dǎo)致資金大量外流，投資額大于銷售額，從而使經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)值，嚴(yán)重影響到公司的償債能力以及收益質(zhì)量。為了改善現(xiàn)金流，提高公司償債能力和收益質(zhì)量，公司在購買商品或勞務(wù)尤其是土地之前，應(yīng)對項目進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)密的分析，盡量購買“凈地”，即買即開發(fā)，縮短經(jīng)營周期，促進(jìn)資金高效運轉(zhuǎn)，有效規(guī)避由于國家宏觀政策調(diào)控而引起的經(jīng)營風(fēng)險。

截至2018年底，公司未開發(fā)土地成本為10.98億元，在目前土地緊缺的情況下，公司儲備部分土地，表明公司有較大的發(fā)展空間，收益前景良好。但是收益與風(fēng)險并存，一旦市場有所變化，公司將面臨很大的資金問題。為了降低風(fēng)險，有效規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動對企業(yè)的不利影響，公司應(yīng)加快儲備土地的開發(fā)，使?jié)撛诘氖找嫘再Y產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸嵉氖找?，提高抵抗風(fēng)險的能力。