房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范策略分析

楊晨

摘 要：改革開放以來，我國經(jīng)濟建設(shè)高速發(fā)展，其中房地產(chǎn)作為影響我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟增長中扮演著重要的角色。但是作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展與金融機構(gòu)的支撐密不可分。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)波動將會誘發(fā)多種金融風險，如果沒有及時采取有效措施，將會給國民經(jīng)濟發(fā)展造成極大的障礙。在這樣的背景下，本文概述了房地產(chǎn)經(jīng)營中存在的問題，并分析了影響房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟波動的主要原因，在此基礎(chǔ)上探討了幾點房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險的防范策略，旨在為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定增長提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟;金融風險;原因;策略

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來取得了飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、關(guān)聯(lián)性廣等特點，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展直接關(guān)系著我國金融體系的穩(wěn)定。但是，房地產(chǎn)行業(yè)中存在著許多不穩(wěn)定因素，如果處理不當，將會對整個金融體系產(chǎn)生沖擊，嚴重者會誘發(fā)金融危機。在這樣的背景下，本文開展了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范策略分析研究，具有重要的現(xiàn)實意義和研究價值，詳細如下。

1.房地產(chǎn)金融中存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)在實際生產(chǎn)過程中，存在著房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款、消費者住房信貸存在違約風險、金融機構(gòu)的經(jīng)營存在問題等幾點問題，詳細如下[1]。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)具有顯著的資金密集型特點，因此為了保障經(jīng)營活動的正常開展，房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行之間建立了密切的合作關(guān)系，其開發(fā)資金比如購置土地的資金以銀行貸款為主[2]?，F(xiàn)階段的發(fā)展實踐顯示，房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴銀行貸款，商業(yè)銀行過多的承擔了房地產(chǎn)市場的信用風險，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來了極大的阻礙。

其次，消費者住房信貸存在違約風險。消費者消費需求的增長，是房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的保障和基礎(chǔ)所在。隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提升，越來越多的消費者在已有住房的基礎(chǔ)上，開始選購二套房改善生活質(zhì)量。與迫切的購房需求相比，消費者的購房資金有限，因此不得不依賴于商業(yè)銀行信用貸款。如果消費者出現(xiàn)經(jīng)濟問題沒有及時還款，會給商業(yè)銀行帶來金融風險[3]。盡管我國有關(guān)部門已經(jīng)出臺了監(jiān)管措施，但是由于缺乏健全完善的個人信用體系，導致銀行無法及時準確的對借貸者進行監(jiān)控，消費者住房信貸違約風險仍然存在。

第三，金融機構(gòu)的經(jīng)營存在問題。從商業(yè)銀行的角度來看，在房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的大環(huán)境下，隨著越來越多的商業(yè)銀行將房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，直接推動了房地產(chǎn)信貸的發(fā)展壯大。但是需要清醒的認識到，金融機構(gòu)在經(jīng)營中存在著急功近利的現(xiàn)象。比如，為了追求經(jīng)濟效益，盡可能的拉攏客戶，商業(yè)銀行可以降低門檻，盡管提升了經(jīng)營利益，但是也埋下了巨大的金融風險[4]。此外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)尋求與信托公司的合作，但是由于信托公司存在管理水平有限、經(jīng)驗匱乏、實力有限的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展帶來了諸多不利影響，極大的增加了房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動性。

2.影響房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟波動的主要原因

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中是較為常見的現(xiàn)象。導致房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟波動的原因是多方面的，比如經(jīng)濟環(huán)境變化、城市發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)投資回報、資金來源、供需關(guān)系變化等等，詳細如下[5]。

首先，經(jīng)濟環(huán)境變化方面的因素?？傮w來說，經(jīng)濟環(huán)境變化是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要因素之一。本文所指的經(jīng)濟環(huán)境為宏觀經(jīng)濟環(huán)境，也是房地產(chǎn)行業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟變量和參數(shù)受到多種因素的影響，比如國民生產(chǎn)總值、發(fā)展指數(shù)、通貨膨脹等等。

其次，城市發(fā)展規(guī)劃方面的因素。與政府相關(guān)的城市發(fā)展規(guī)劃也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展既改善了城市環(huán)境，又完善了城市功能，有效的促進了城鎮(zhèn)化進程，是我國城市發(fā)展建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)保障，可以說房地產(chǎn)發(fā)展情況直接反映了城市的發(fā)展水平。房地產(chǎn)與城市發(fā)展建設(shè)息息相關(guān)，如果城市發(fā)展規(guī)劃合理，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，進而有助于城市發(fā)展建設(shè)，反之會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來負面影響。城市發(fā)展建設(shè)中，政府政策扮演者重要的角色，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要因素。從我國近年發(fā)展實踐來看，為了推動房地產(chǎn)行業(yè)正規(guī)化平穩(wěn)化發(fā)展，房管局等部門需要出臺相關(guān)政策，嚴格控制土地資源。

第三，產(chǎn)業(yè)投資回報方面的因素。產(chǎn)業(yè)投資回報對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動及其穩(wěn)定發(fā)展有重要的影響。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)消費者由剛需性購房者和投資性購房者組成，其中前者主要用于居住，后者以投資盈利為主。對于后者來說，受相關(guān)政策和經(jīng)濟發(fā)展的影響，投資回報率較高時會將資金轉(zhuǎn)移到購房中去。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的大局來說，消費者的購房需求直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟曲線，較高的投資回報率會促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮，導致供應量增加，供應量增加又會影響供需關(guān)系，進而引發(fā)經(jīng)濟波動現(xiàn)象。

第四，資金來源方面的因素。資金是房地產(chǎn)得以發(fā)展的物質(zhì)保障，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要影響因素。如果對于房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度加大，必然會促進整個行業(yè)的快速發(fā)展，進而形成繁榮的發(fā)展局面。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金多以建設(shè)單位自籌為主，比如銀行貸款等等，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)假設(shè)對于銀行貸款有著重要的依存度，一旦銀行貸款政策出現(xiàn)變化，會導致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。

第五，供需關(guān)系變化方面的因素。從某種意義來說，住房者與房地產(chǎn)行業(yè)二者之間的供需關(guān)系是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的內(nèi)在動力。但是二者之間的關(guān)系處于動態(tài)的變化中，并且這種變化受到我國實際市場的發(fā)展狀況等因素的影響。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金、勞動力密集型行業(yè)，在一定程度上也會影響供需關(guān)系，因而導致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范策略

受經(jīng)濟環(huán)境變化、城市發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)投資回報、資金來源、供需關(guān)系變化等多種因素的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)會經(jīng)濟波動的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的影響。為此下文從強化投資政策調(diào)控力度、加強房產(chǎn)價格管控、健全房地產(chǎn)金融系統(tǒng)建設(shè)等幾方面探討了幾點房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范策略，旨在更好的促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。

首先，強化投資政策調(diào)控力度。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營活動以及發(fā)展受到多種因素的影響，從投資政策的角度來看，為抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動現(xiàn)象，我國相關(guān)部門需要強化投資政策的調(diào)控力度。在具體的實施中，相關(guān)部門要結(jié)合地區(qū)發(fā)展實際，明確細則，注重改變投資主體結(jié)構(gòu)。根據(jù)我國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀，相關(guān)部門應該對房地產(chǎn)投資進行管控，確保房地產(chǎn)投資處于健康合理水平。針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資活動不規(guī)范等問題，政府應該充分發(fā)揮引導作用并出臺規(guī)范措施。

其次，加強房產(chǎn)價格管控。為了有效的抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，必須高度重視房產(chǎn)價格管控，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展保駕護航。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步推進，在這樣的背景下，各地商品房價格普遍上漲，為降低金融風險，有關(guān)部門應該加強調(diào)研因地制宜，對當?shù)胤慨a(chǎn)價格進行認真分析并采取有效的調(diào)控措施，確保房產(chǎn)價格處于合理范圍內(nèi)?？茖W合理的調(diào)控措施，不僅可以激發(fā)行業(yè)內(nèi)在競爭力，還能夠規(guī)避政府外在干預，確保房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的促進作用。

第三，健全房地產(chǎn)金融系統(tǒng)建設(shè)。前面已經(jīng)提及我國現(xiàn)行房地產(chǎn)金融系統(tǒng)尚不健全，個人征信系統(tǒng)但不完善。因此考慮到我國房地產(chǎn)經(jīng)濟與金融體系之間的現(xiàn)狀，必須高度重視房地產(chǎn)金融以及個人征信體制建設(shè)。政府有關(guān)機構(gòu)應該投入資金完善經(jīng)營運行系統(tǒng)建設(shè)，并充分依賴互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)，分析房產(chǎn)價格與實際供需之間的關(guān)系，為風險監(jiān)測和相關(guān)政策的制定提供有效的數(shù)據(jù)。我國房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)資金來源單一，為了分散銀行的金融風險，房地產(chǎn)企業(yè)應該積極拓展融資渠道。此外，規(guī)范個人信用標準，完善個人征信系統(tǒng)建設(shè)，能夠有效的避免個人違約現(xiàn)象的出現(xiàn)。對于商業(yè)銀行的金融機構(gòu)來說，在順應房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的前提下，積極提升自身風險管理水平，結(jié)合實際情況制定科學完善的管理機制，改善固有的經(jīng)營管理模式，建立完善的信貸風險評估體系，提升金融機構(gòu)的風險管理水平，能夠?qū)撛诘慕鹑陲L險進行有效的防范。

4.結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展狀況與我國整體金融體系密切相關(guān)。房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動關(guān)系到我國金融體系的穩(wěn)定，因此高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題，并采取有效的金融風險防范策略，能夠引導整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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