安徽省居民消費支出與房價之間的關(guān)系研究*

彭霞紅，肖淑梅

（巢湖學院經(jīng)濟與法學學院，安徽 巢湖 238000）

改革開放促進的社會進步和發(fā)展正逐步改變著人們的基本生活需求，我國經(jīng)濟的高速增長使得城鎮(zhèn)居民家庭收入與日俱增，財富的保值引起了國民的關(guān)注。由于國家的政策支持，房地產(chǎn)行業(yè)迅速成為利潤十分可觀的砥柱性產(chǎn)業(yè)，居民的保值需求就導致了 “炒房”現(xiàn)象的流行，使得住宅房一步步商品化[1]。2016年土地價格的暴漲導致房地產(chǎn)行業(yè)成交量和成交價的迅速提高，引起了國內(nèi)學者及政府的高度關(guān)注，這是我國消費需求拉動的調(diào)控政策的改革導致的社會現(xiàn)象，需要對其進行深度的探索。近幾年，雖然政府已出臺不少政策來調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的價格，但全國的房價仍是一路上漲，房地產(chǎn)市場的泡沫問題一再凸顯。只有對住宅房價格形成的微觀機制及影響因素充分了解，才能更好地分析居民消費與房價之間的微妙聯(lián)系。

1 居民消費支出與房地產(chǎn)價格關(guān)系的文獻綜述

國外大部分學者針對我國具體的不太成熟的房地產(chǎn)市場情況從兩個方面進行進行實證研究，一是房地產(chǎn)價格的波動對居民消費的影響及影響程度；二是房地產(chǎn)與股票這兩大市場的財富效應的細微差異。LEVIN L[2]利用微觀的實際數(shù)據(jù)研究，實驗結(jié)果顯示房地產(chǎn)價格的波動給居民消費造成的影響較為可信；POTERBA J M[3]研究發(fā)現(xiàn)，即使存在一小波人在房價上漲時打消買房的念頭，但由于受傳統(tǒng)思想的影響，仍會有一大波人會因為目前的房價而減少日常的支出消費，這就是房地產(chǎn)價格的擠出效應。在利用我國實際數(shù)據(jù)進行實證研究時，可能由于各種不同程度的誤差，每個學者對房地產(chǎn)價格波動對居民消費支出產(chǎn)生怎樣的財富效應的結(jié)論是不盡相同的。宋勃[4]結(jié)合2000—2012年的數(shù)據(jù)與通貨膨脹，利用計量經(jīng)濟學方法中的格蘭杰因果檢驗模型和誤差修正模型研究探索我國房地產(chǎn)價格波動與居民消費之間的關(guān)系，脈沖函數(shù)結(jié)果顯示房地產(chǎn)行業(yè)與居民消費支出之間存在一定的財富效應。但也有不少學者認為房地產(chǎn)價格波動對居民消費支出也存在擠出效應，例如張存濤[5]采用協(xié)整分析及誤差修正建立數(shù)學模型，觀察到我國房地產(chǎn)的價格波動會抑制某些社會商品的消費。

2 房價波動與居民消費支出關(guān)系的實證研究

2.1 數(shù)據(jù)的來源及選擇

城鎮(zhèn)居民的消費支出：在農(nóng)村基本不具有商品房價格波動影響居民消費支出的條件下，本文直接采用 “城鎮(zhèn)居民的消費支出”數(shù)據(jù)來進行實證研究。采用2000—2019年近20年的數(shù)據(jù)，這樣比較接近目前的實際情況，使用該數(shù)據(jù)會得到相對可靠的結(jié)論。

商品房平均銷售價格：在房地產(chǎn)市場上，居民大多購買的是住宅商品房，所以在本文中不考慮別墅和店鋪的銷售價格；在這里本文采用平均銷售價格是因為安徽省的經(jīng)濟發(fā)展不平衡，不同城市的房地產(chǎn)價格會存在差異性。為了在實驗過程中去除一些誤差干擾，選用了2000—2019年的 “商品房的平均銷售價格”數(shù)據(jù)進行研究。

城鎮(zhèn)居民可支配收入能夠反映安徽省整體經(jīng)濟水平的指標就是居民可支配收入，只有自由支配收入的變化才能引起消費支出的變動，該指標在各個學者的相關(guān)研究中都是不可或缺的一個因素。

銀行實行的1年期定期存款利率：指居民與銀行約定一定的期限及金額、利率，將自己的收入存放在銀行，作為報酬，銀行在到期后會按約定的利率支付一定的利息給居民。我國的金融環(huán)境與西方國家的大不相同，我國居民普遍傾向儲蓄，不擅長投資及超前消費。一般來說利率的上漲會促進居民儲蓄的增加即消費的減少，該變量與消費存在反向關(guān)系[6]。

2.2 模型的建立與實證過程

1）模型的建立。為研究各變量與居民消費支出之間的具體關(guān)聯(lián)，建立模型公式為

利用相關(guān)性檢驗，在Eviews中輸入命令得出各變量之間的相關(guān)性矩陣，為檢驗回歸模型是否為偽回歸，各變量序列是否連續(xù)穩(wěn)定，需依次進行單位根檢驗、協(xié)整檢驗；采用OLS方法估計模型，再逐步進行多元線性回歸分析，為確保模型顯著且符合實際情況，需對模型整體進行ADF檢驗。

2）變量的單位根檢驗。在建立數(shù)據(jù)模型之前，首要工作是檢驗變量序列的平穩(wěn)性，此時就要進行單位根檢驗，這也是接下來數(shù)據(jù)協(xié)整性檢驗的基礎(chǔ)。可使用上課做實驗時經(jīng)常使用的ADF檢驗法，假設每個變量序列有著屬于自己獨特的單位根過程，只要實證的檢驗結(jié)果能拒絕假設就可以證明序列是穩(wěn)定的，見表1。

表1 各變量單位根檢驗結(jié)果

由上述檢驗結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)居民消費支出等各變量序列的ADF檢驗值均小于1%，5%，10%置信水平下的臨界值，則有理由拒絕原假設，即各變量序列均不存在單位根，各序列是穩(wěn)定的。

3）變量的協(xié)整檢驗。在通過單位根檢驗后需進行協(xié)整檢驗來確定居民消費支出與各解釋變量之間的關(guān)系是否長期穩(wěn)定。大量國內(nèi)外學者對居民消費支出影響因素的研究結(jié)論指出居民可支配收入與銀行1年期定期存款利率是影響居民消費支出的兩大重要因素[7]。在考慮更多的影響因素后，再加入另外兩個顯著影響因素，以確保模型更加貼合實際情況[8]。

一是建立城鎮(zhèn)居民消費支出與各變量之間的回歸方程，由最小二乘法估計參數(shù)可得方程為

二是進行方程殘差的單位根檢驗，判斷模型是否平穩(wěn)。從對回歸方程殘差的檢驗結(jié)果可以看出，檢驗結(jié)果顯示在1%水平下拒絕原假設，各時間序列數(shù)據(jù)都較穩(wěn)定，或者說解釋變量與被解釋變量之間具有長期穩(wěn)定的關(guān)系，不存在偽回歸現(xiàn)象即長期協(xié)整關(guān)系。從上述模型的驗證結(jié)果可得，在影響居民消費支出的因素中房地產(chǎn)價格是最顯著的。

2.3 模型結(jié)果分析

從擬合優(yōu)度方面來看，r2=0.992 775，無限接近于單位1，這表明模型是十分符合實際情況的；從F檢驗來看，在給定顯著性水平α=0.05下，在F分布表中查出自由度為1和15的臨界值為3.68，而模型的F值為779.642 9，遠遠大于臨界值，即模型整體是顯著的，該模型的建立分析結(jié)果具有可行性；從T檢驗來看，在給定顯著性水平α=0.05下，在T分布表中查到自由度為15的臨界值為2.13，商品房平均銷售價格、居民可支配收入、銀行1年期定期存款利率各解釋變量的T值為6.307 757，3.450 263，-0.672 447，除了銀行1年期定期利率的統(tǒng)計值小于臨界值外，其他均大于臨界值，即其他兩個解釋變量是顯著的見第13頁表2和表3。

表2 模型參數(shù)估計結(jié)果

表3 方程殘差單位根檢驗結(jié)果

3 研究結(jié)論及建議

從上文的實證研究可以知道安徽省房價的持續(xù)上漲與居民消費支出之間是正向的財富效應，即促進作用。參數(shù)估計的模型方程表明商品房平均銷售價格的波動對居民消費支出是產(chǎn)生正向的影響，且在1%的統(tǒng)計水平上顯著。在其他條件不變的情況下，房價每提高1%，城鎮(zhèn)居民消費支出就會上漲2.281 185%，即從安徽省的整體情況來看，全省具有較強的且正向的財富效應。比較3個變量的影響系數(shù)可知，商品房平均銷售價格的波動對居民消費支出的影響是最大的。以下結(jié)合安徽省實際情況提出的一些政策建議。

第一，對房地產(chǎn)市場價格合理調(diào)控監(jiān)督。稅收政策的有效利用會警示瘋狂的炒房商家，實行有差異的房產(chǎn)稅政策，對擁有住房套數(shù)不同的居民或者住房面積遠大于平均住房面積的居民進行階梯征稅，住房套數(shù)和住房面積的遞增也會帶來稅收的增加[9]；對只有一套住房甚至沒有住房的居民，可根據(jù)其實際的經(jīng)濟收入酌情減免稅收或者降低稅收。

第二，合理調(diào)控房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)。政府在制定房地產(chǎn)政策時可從兩個方面考慮：一是有規(guī)劃地設計閑置土地，設置較為合理的土地開發(fā)期限，嚴格打擊開發(fā)商有意囤積土地的行為，對于提供開發(fā)使用的土地要不定時進行監(jiān)督及合理管理；二是增加經(jīng)濟適用房和保障性住房的數(shù)量，結(jié)合家庭可支配收入在購房時給予居民一定優(yōu)惠政策，使目前的住房優(yōu)惠政策更加完善、有效，還能幫低收入家庭解決住房問題，滿足居民對住房的基本需求[10]。

第三，完善房地產(chǎn)二級市場。政府可以建立一個平臺專門監(jiān)管各中介機構(gòu)的信用系統(tǒng)。安徽省人民政府可以在房地產(chǎn)欠缺的二級市場方面制定針對性的具體可行的關(guān)于產(chǎn)權(quán)明確、市場合理定價、買賣雙方互為信任的措施，并制定相應規(guī)章制度，對房地產(chǎn)的二級市場交易進行有效管理[11]。

第四，引導居民的合理化消費觀。鼓勵無住房的居民按揭買房，放棄前期持續(xù)存款來全款買房。加強對有住房的居民消費觀念的教育引導，引導他們抵押自己的房產(chǎn)來獲得資金[12]。對于這個政策的有效實施，還需要政府對抵押貸款機構(gòu)進行嚴格的有效管理，引入更多的資金流入，這樣才能更好地發(fā)揮房地產(chǎn)的財富效應。