土地財政對房地產市場的影響

李敏

結合相關資料可以發現，我國土地主要歸國家所有，政府以及相關部門對房地產市場有較大的影響力，倘若土地價格扭曲會對房地產市場的發展帶來嚴重的影響。鑒于此，本文首先闡述了房地產市場結構特征，接著對土地財政對房地產市場的影響進行探討，最后提出相關建議，旨在加快我國經濟發展的腳步。

一、引言

盡管現有社會房地產行業呈現出高速發展趨勢，但是不可否認土地財政對當地產市場也有極大影響，這就應要求相關人員針對各項影響展開研究分析，結合各方面影響規劃合理改善對策，盡可能降低土地財政對房地產市場產生的影響，使得房地產市場發展水平和綜合建設效果上升到一定高度。同時，還應強化有關部門對土地財政賬務力度，使得土地財政對房地產市場影響降到最低。

二、房地產市場結構特征

結合多方面研究，明確房地產市場結構特征如下所示：第一，我國很多研究人員認為房地產市場開發門檻高，尤其是土地的獲取通常由當地政府偏好進行明確的，住房開發之前需要具備相應的資格證，審批權往往都掌握在了政府手中。但是還有一些人員認為房地產市場的門檻并不高，對注冊資本、開發資質等相關要求還不至于衍生出市場進入壁壘。第二，從客觀的立場出發來講，房地產實力企業數目屈指可數，像萬科、恒大等相關房地產商在市場總額中占據大部分比例，可以通過對比定價實現價格合謀，擁有著很大的權利。然而，同一地區一樣性質的樓盤價格差異幅度往往保持在不大于百分之十的范圍內。第三，對我國房地產市場發展趨勢進行分析以后，可以看到：住房差異比較突出，特別是地區位置的差異在無形當中增強了住房異質性。我國一些研究人員認為，不同等級城市存在不同程度的住房異質性 ， 房價與上升速度存在著較大的區別，無論是針對東部地區還是中西部地區來說，二者更能充分彰顯出這種差異性。

三、土地財政對房地產市場的影響

（一）所謂土地財政，實際上就是賣地

眾所周知，全國大部分城市均屬于土地財政。我們所說的房地產價格上升，其實就是基礎地價在提高，土地屬于鳳毛麟角的資源，出一塊就少一塊。不只是這樣，土地屬于壟斷性質的，所以擁有者可以結合自身需求提高房屋價格。所以這樣久而久之下去就會致使工業用地價格不斷提高，很多企業因為負擔重而出現了倒閉的情況。商業不景氣，稅收降低。房屋價格在不斷提高，民眾沒有過多的資金，所以導致購買意向逐漸降低。

（二）實體經濟空心化

隨著時間的流逝，土地財政、經濟發展等方面圍繞地產業發展，導致實體經濟空心化。之所以這樣說是因為全部的投資都把目光放在了房地產行業的上面，實業不振。長期以往下去，房地產已然演變成大部分城市的唯一支柱產業。與之相對應的資本流向有經濟效益的地方滾動，導致產業空心化情況越發突出。

（三）房產市場供求不均衡

尤其是從當前的發揮趨勢來看，房地產市場出現供求不均衡的情況比比皆是。之所以這樣說是因為升值的預期一直影響“熱錢”大量涌進我國，這樣長時間下去勢必會致使我國房地產的投資性需求也在大幅度的上升。對供求關系進行深度剖析以后，可以發現：房地產價格發生階段性增加存在必然性的特點，究其原因主要和以下幾點存在著密切的聯系：一是房地產市場供求不均衡問題，尤其是這一需求會在無形當中把一直快速上升的趨勢必然體現在房屋價格的日益提高上面;二是地價、商品房品質提升等方面所衍生出來的成本使得房屋價格日益提升;三是房價運動形勢和我國經濟增長率等方面均存在著息息相關的聯系。但是，在政府控制房價、土地資源等相關政策的基礎上，地方政府過度投資沖動行為會在無形當中受到某些約束，同時也會阻礙到土地和房屋開發投資的增長速度。通常情況下，影響需求變動的因素有很多，主要包含以下幾點：一是上調銀行存貸款利率;二是控制拆遷規模等。不僅如此，加息、增加存款準備金率等一系列手段均會在很大程度上致使房地產開發貸款以及消費貸款增速放緩而阻礙到開發的腳步。

四、土地財政對房地產市場影響的建議

（一）優化完善財政體制

對中央和地方政府的事權、財權進行科學分配，不斷完善財政體制。從客觀的角度出發來講，只有對中央和地方的事權以及財權進行科學分配，才能妥善處理好土地財政問題。不僅如此，還應當在適當的情況下將財政收入分成比例加以提升，加大可支配財政收入力度，并不斷優化轉移支付制度。倘若想要從宏觀上控制我國房屋價格上升的速度，那么就要采取有效措施處理好地方政府的財政約束。然而，應當在指定的時間內限制財政下放行為，盡可能減少尋租情況出現的概率。除此之外，中央政府還一定要對行政考核激勵機制加以革新，轉變政績考核理念，真正為穩住房價做點實事。

（二）改變土地供應模式和土地制度

我們都知道，土地作為房地產發展當中的重要組成部分，屬于一種鳳毛麟角的資源。因為商業用地以及住宅均存在著區域性的特征，同時住宅就土地的需求不大，為了從源頭上降低開發商隨意提升房屋價格的情況，應當要求一些污染嚴重的企業遠離中心地帶，并在此基礎上把這些廢棄的土地做好整理工作再進行運用，以此來解決土地供不應求的尷尬局面。從另一個角度出發來講，基于優化鄉村集體土地入市環節的背景之下，應當靈活運用各種資源，以便可以為加快房地產市場發展的腳步創造有利條件。

（三）對土地招拍掛制度進行適當的創新

從當前的發展趨勢來看，基于很多地區借助土地財政帶動經濟增長的背景之下，當地政府以及相關部門將無法通過減少土地財政的方式來減少房屋價格。土地價格在土地財政當中扮演著重要的角色，雖然其會對房屋價格產生較大的影響，然而通過土地價格來減少房屋價格的手段就某些領導干部來說是不可行的?，F階段，政府以及相關部門只采取“價高者得”的手段來選擇購地者對于房地產發展來說是有害無益的。結合自身經驗在這里建議，應當結合房地產市場發展狀況構建切實可行的土地招拍掛評價體系，只有這樣才能促進房價的科學回歸。

（四）對預期管理以及收益管理予以高度重視

從保有與轉讓兩個流程科學調整土地增值收益，加快房地產市場發展的腳步。對當前存在的房產稅、土地使用稅等方面加以整合，并在此基礎上對物業稅加以整合，繼而演變成可靠的稅收收入。不只是這樣，還應當加大土地增值稅清繳力度，對征收管理加以優化，以便可以將“漲價歸功”落實到實際工作中，以此來強化土地稅收收入。之所以這樣說是因為政府的政策會在無形當中將投資者買房的預期進行改變，所以政府應當將其對房地產市場發展目標的態度與相關手段加以明確。不僅如此，政府還應當將時間和精力投入到對公眾對房地產預期的研究當中，以便可以制定出最為適宜的民眾預期，確保房價處于穩定的狀態。

五、結語

本文從市場進入壁壘、區域定價權、住房差異這幾個方面闡述了房地產市場結構特征，接著對土地財政對房地產市場的影響進行了探討，然后提出了相關建議：一是對中央和地方政府的事權、財權進行科學分配，不斷完善財政體制;二是改變土地供應模式和土地制度;三是對土地招拍掛制度進行適當的創新;四是對開征物業稅進行深度剖析;五是對預期管理和收益管理引起必要的重視，旨在促進我國社會主義的健康發展。（作者單位：蘇州市吳江區地產交易中心）