土地評估行業風險分析與控制

陳章軍

摘要：土地在大眾生活中充當著不可或缺的角色，在過往經濟水平不發達、城市化程度低的時代，土地是人民賴以生存的首要條件。從20世紀以來，我國就開始深入開展土地制度以及住房的改革，同時在此背景下也進一步體現出房地產業所具有的價值，由此土地市場也在不斷地擴展。那么，國家為了進一步地滿足人們的土地經濟活動要求，逐漸開展土地評估工作。該工作不僅可以保證當事人的合法權益，還可以進一步地維持社會活動的發展，并使土地交易市場更加全面。

關鍵詞：土地評估;行業風險;控制分析

1我國土地評估工作的現狀

就目前來說，我國的土地評估工作在世界上還處于較為落后的地位。首先，自改革開放以后，我國的土地評估工作才算是正式走上科學研究的道路。這相比于西方國家，要晚很多年。其次，我國的土地資源主要由政府進行調控，土地評估工作長期受到政府的管理和控制，使得土地評估產業的發展速度長時間處于一個較低的狀態。最后，隨著我國經濟活力提高，市場經濟的地位越來越重要，我國土地評估產業得到了一定的發展，其在一定程度上滿足了社會的部分需求，但依然有著較大的上升空間，且社會對其提高服務質量的呼聲依然很高。

2影響土地價格的具體因素

2.1土地需求因素

我國經濟在不斷地發展，人口數量在激增，在此背景下，社會的制度以及民眾的生活水平也有著相應地提升。由此，社會對土地的需求越來越大，土地的結構也有著相應的改變。同時，人口數量的增加也讓房地產產業有著更快地發展，也對土地的需求量越來越大，從而促使相關的服務產業迎來繁榮的局面。

2.2土地供給因素

當今，大眾在生產以及生活中所需的土地數量更多，不過土地的具體供應量是有限的。而地方政府就是土地的供應者，其會依照當前土地市場的情況出讓土地，政府仍舊對其余部分壟斷。政府也會在相應的使其出讓更多的土地，這是因為土地供應量過少，土地的價格就會供不應求。此外，土地的供給方式也會在一定程度上對土地價格產生影響。

2.3宏觀政策因素

對于宏觀政策來說，其中主要包括土地的宏觀調控政策以及稅收、住房、金融貨幣等。那么政府作為土地市場調控的主要部分，其會在適當的時候，比如：市場失衡、失靈，就會采取必要的措施及手段來實現宏觀調控，并幫助國民經濟更好地發展及進步。

3土地評估行業風險控制面臨的問題

3.1土地價格虛高

現階段我國政府在供給土地和土地開發過程中普遍存在著土地評估價格虛高的問題，有相關部門統計土地評估價格已經達到土地實際使用價值的兩倍以上。出現這些問題是因為部分土地評估人員自身專業水平較低，再加上很多土地評估機構為了保證自身獲取相應的經濟利益，違背職業道德和土地評估規范，不合理的滿足客戶需求，使得土地評估價格嚴重超出土地使用價值，引發一系列的土地評估風險。

3.2土地評估機構資質較差

在土地評估過程中，很多評估機構的經營規模較小，人員數量較少，普遍存在著經營資質較差，資金不足的問題，不能夠很好的拓展業務。由于經營規模較小，資質較差，在市場中的競爭能力不足，為了爭取更多的客戶經常采用一些惡性競爭手段。我國關于土地評估的發展時間相對較短，很多小型土地評估機構采用單一化的土地評估方法，僅僅對土地的某一使用方面進行評估，沒有綜合評估土地的使用價值。在評估過程中將工作重點集中在使用權轉讓、土地抵押貸款等方面，土地評估缺乏系統性。

3.3評估人員風險控制意識較差

目前我國土地評估機構數量較多，但規模相對較小，具有資質大型的評估機構數量較少。通常情況下，大型土地評估機構的工作人員專業素質較高，具有很好的抗風險能力，在工作過程中不需要擔心客戶量和業務量。而在這種情況之下，一些大型評估機構的很多評估人員對自己的專業過于自信，在評估過程中對客戶缺乏耐心，存在著工作不細致、不認真、隨意的行為，風險防范意識較差。而小型評估機構為了獲取較高的經濟效益，經常向客戶提供虛假信息，嚴重影響到土地評估的權威性和公信力，不利于評估行業的健康發展。

4當前問題的主要解決方法

4.1完善相關法律體系

相關部門必須針對當前的土地評估產業所出現的重重亂象制定相關的法律規定來對其進行限制。一方面，相關部門先要明確土地評估人員工作的具體標準，通過制定明確的標準，可以對評估工作的具體實施進行規范。這樣雖然不能杜絕違法現象，但可以減少不法分子可以操作的空間。另一方面，政府部門也要幫助土地評估產業進行道德規范教育，定期對工作人員進行考核和規范，鼓勵建立舉報機制，從而建立全方位地與法律結合的管理體系。

4.2建立管理監督機制和體系

針對土地評估產業當前所存在的種種混亂的現象，必須加快監督機構和監督體系的建設。這種建設要與政府聯合，借助政府和法律的力量，建立完善的監督管理機制。市場上所存在的種種問題，在嚴厲的監督和調控下，會得到較為有效的改善。相關的懲罰和考核機制應該及早提上日程，對于未觸犯法律條例，但效率低下，存在較多問題的機構部門，要加以懲罰，推動其進行自我調控和改善。

4.3價格修正及結果確定

估價時點會影響土地估價的結果，修正土地交易日期是因為不同成交日期的土地市場狀況存在差異。因此選取可比實例時要保證區域因素與個別因素相似度較高，成交日期較接近，再進行修正并應用指數平滑法來對政策影響加以預測。此外，對于土地交易情況而言，求取比準價格時，按照各項修正的系數可以得出各可比實例的修正價格。

4.4運用多種方法修正因素

土地評估人員要想正常地開展相關工作，就需要在確認價格和付款方式、貨幣等過程中，修正及完善這類因素。此外，工作人員還應當依照情況來建立多樣化的修正體制。不過，土地價格的影響因素也會隨著土地類型有著變化，例如：交通因素會相應地影響到土地價格、商業繁華的程度也會影響到土地價格，因此就應當聯系區域的實際情況，并采用合理的方式來開展相關的修正工作。在此過程中，工作人員就可以依照以下幾點因素來使評估結構及理論更加全面、科學化。

5結語

總之，由于受到多種因素影響，現階段我國土地評估行業還面臨著較高的風險因素，為了更好的規避這些風險因素，就需要社會各界共同作出努力，促進土地評估風險控制體系的建設和行業的健康發展。

參考文獻：

[1]胡薦華.淺談我國土地評估中存在的問題及對策[J].黑龍江科技信息，2016（35）：35.

（作者單位：河北省邯鄲市國土資源評估中心）