土地收購儲備規范化管理措施研究

賀瓊

摘要：新時期，我國城市建設步伐較快，土地資源成為國內房地產市場爭相搶奪的對象。作為國家發展的基礎資源，土地管理規范化至關重要。特別是收購儲備的土地規范化管理，是保證有限的土地資源高效利用，同時又對農民耕地進行有效保護的手段和措施。增強土地收購儲備規范化管理水平，可以更好地解決人地矛盾，提高各部門對土地資源的認識，有效推動保護與開發的科學性和合理性，從而提高收購儲備土地規范化管理水平，保證城市建設與農民耕地保護有序進行。

關鍵詞：土地收購儲備;規范化管理;措施研究

1土地儲備資金概述

土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內，對通過收購、收回、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，并向社會提供各類建設用地的行為。土地儲備制度是城市管土地管理的重要制度，在政府調控土地一級市場、優化土地資源配置、促進城市土地市場健康發展發揮積極的作用。土地儲備資金一般資金量大，儲備資金的核算在土地儲備管理中也發揮了重要的作用。土地儲備資金特征及其會計理論確認。土地儲備資金應當作為獨立的會計主體進行確認、計量和披露。土地儲備資金應當獨立于土地儲備機構的固有財產及其管理的其他財產，實行分賬核算。土地儲備資金的會計核算主要以權責發生制為基礎，對土地儲備項目應進行成本核算。土地儲備資金的會計核算應當遵循以下基本原則：（1）土地儲備資金的會計核算應當以實際發生的業務為依據，如實反映土地儲備資金的收支情況和土地儲備項目的成本信息，保證會計信息真實可靠、內容完整;（2）土地儲備資金的會計核算應當采用規定的會計政策，確保會計信息口徑一致、相互可比;（3）土地儲備資金的會計核算應當及時進行，不得提前延后。

2土地收購儲備機制

2.1運作主體

地方政府作為土地流轉、收購、儲備的直接管理主體，看似是直接管理者，但在實際規劃與實施中往往是授權給有資質的機構來全權負責土地的收購與儲備事項。而我國地方政府繁多，授權的機構千差萬別，使得土地資源的收購與儲備管理出現不同的主體，從而出現管理的不統一、不規范、不標準現象，導致土地儲備市場出混亂無序，缺乏規范管理的制度和措施。

2.2指導機制

對土地資源進行規范化管理涉及到內容多、環節多、部門多、主體多，因此在收購儲備以及功能轉化過程中，需要各機構、各部門、各管理人員相互配合、相互溝通，合力解決管理中的問題與缺陷，解決人地矛盾，解決部門矛盾，解決主體矛盾，從而在指導機制的作用下合理完成土地管理。

2.3價格機制

長期以來政府都是土地管理的主體，政府承擔著管理責任與調控責任。然而，土地資源作為市場資源的一部分，必須在市場運作下才能實現價值和作用。因此，土地價格制度的規范化才是政府最為重要的管理內容。

2.4約束機制

政府是土地的一級主管，對土地的規劃利用有決策權，直接導致政府具有壟斷土地的能力。在土地流轉中，政府具有較強的主動性和強制性，使得市場中的土地價格容易發生不公平性競爭。所以，在土地收購儲備管理中，要加強監督管理，使監督的約束作用真正體現出來，促進政府更科學地做好宏觀調控，引導土地收購儲備制度盡快地完善起來，提高管理水平。

2.5收益分配機制

土地收購、出讓產生的經濟效益需要合理分配到相關主體中，才能使土地價格處于市場正常水平，有利于維護各方利益。政府對土地具有絕對的管理權，使得土地往往不受市場價格體系的限制，容易產生舞弊行為。因此，建立科學合理的分配機制，使土地流轉價格重加市場體系，才能保證所有相關主體得到合法的權益。

3土地收購儲備規范化管理具體措施

3.1加強土地收購儲備制度的建設

隨著城鎮化的不斷推進，各地區都廣泛開展了土地收購儲備工作，但是由于相應的法律和地方政策還不完善，因此在城鎮化的道路中存在著一些問題。針對這種情況，需要重視土地收購儲備制度的建設，從而更好的指導各地政府工作，同時建立完善的土地收購儲備制度，有利于提高政府的工作效率，黨的十八大以來，依法治國深入人心，從法律意義上來講，需要各地政府能夠正確的指導土地收購儲備規范化，依法進行土地收購儲備管理。同時各級職能部門需要加快推動土地制度改革，為土地收購儲備提供一個良好的外部環境，建立多部門聯合的協調機制，從而提高土地收購儲備規范制度。最后通過各地職能部門完善管理制度，建立完善的管理制度和職能定位，從而確保各項土地收購儲備合理有序的推進。

3.2建立多級聯合的土地收購儲備風險防范

在新時期，為了進一步發揮我國國有經濟的優勢，需要強化職能部門在土地一級市場的優勢，確保國有資產不被流失，嚴格控制土地市場的交易，因此，政府部門要建立一套完善的風險防范意識，從源頭上做好風險防范機制。與此同時，土地收購儲備工作是一項系統性很強的工作，需要各級部門密切配合，同時也要考慮城市發展戰略和城市發展規劃，在規劃的時候也要注意土地收購儲備風險防范，促進土地市場的供需平衡。確保土地市場的土地合理的收購儲備，從而進一步做好風險防范機制。最后，土地收購儲備風險主要來自地方財政的風險，也就是在土地收購過程中融資的風險，因此在融資工程中，要進一步建立完善的土地收購儲備風險防范機制。建立多渠道的融資途徑，從而有效的提高土地收購儲備的社會經濟效益。

3.3完善土地儲備報表體系

在現行體制下，土地儲備資金實行采取“收支兩條線”，即土地儲備成本由土地儲備機構支付，土地出讓收入由財政部門收繳。在此基礎上，土地儲備機構若要提高土地儲備報表的可用度，改善信息質量，滿足管理部門和債權人等報表信息使用者的需求，可在現行規定的土地儲備資金財務報表的基礎上增加報表附表，土地交付出讓后續與項目有關的資金明細列出，完善土地儲備資金信息。首先，可以增加出讓項目收支明細表，收入部分填入土地出讓收入相關信息，再注明土地出讓金繳交期限，便于做好應收出讓金的管理，支出部分填入土地收儲費用和土地交付后支付費用及應提取的基金費用。

4結語

土地收購儲備規范化管理可以保護耕地資源、提高城市規劃水平、強化政府對土地資源的控制，對于城鎮建設及發展具有十分重要的作用，需要在了解土地收購儲備機制的基礎上，通過規范土地收購儲備的相關法律法規、管理制度、融資模式、風險約束機制、規模調整等措施，確保新時期土地收購儲備工作的順利實施。

參考文獻：

[1]楊雪.促進土地收購儲備規范化管理的措施分析[J].中國高新區，2018（10）：259.

（作者單位：邯鄲市國土資源儲備辦公室）