老舊小區的當前問題及解決對策

王瀠萱

內容摘要：本文以典型的老舊小區——沈陽市G社區為案例，通過實地走訪調研，探討了老舊小區普遍存在的問題及癥結所在，然后從資金籌措、治理手段、居民參與以及角色定位等方面給出了解決對策。

關鍵詞：老舊小區 當前問題 對策

為了促進城市的治理體系和治理能力現代化，2017年2月沈陽正式啟動了 “幸福沈陽、共同締造”行動，社區作為這次共同締造行動的基礎和主要陣地，起到至關重要的作用。

但是，要想真正實現“幸福沈陽”的創城目標，沈陽市為數眾多的老舊社區是一個大塊頭問題。沈陽市的城市新舊社區主要是以2000年6月為時間節點，這些社區大多地處老城區，人口密集，房屋產權歸屬復雜，存在著大量歷史遺留問題。同時，由于年代久遠，規劃不夠科學，社區配套設施以及公共服務、管理整體存在滯后等現象。隨著沈陽市的不斷發展，老舊社區已經越來越難以適應社區居民的生活需求，出現了很多突出的問題，比如說：綠化面積少、房屋管道設施破損、停車位不足、環境污染、缺少電梯、缺少文娛活動室以及老年人占比加大、社區組成人員更加復雜等現象。

1.概念界定

所謂“老舊小區”，顧名思義，泛指修建年代較為久遠的住宅小區。在我國，其多由國有或集體企事業單位、機關等部門，根據職工的級別、工齡等條件進行分配的住房，帶有計劃經濟的色彩，也有部分住宅小區由早期開發商所建。1998年，國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。至此，實行了40多年的福利分房制度正式畫上句號，“老舊小區”也成為了時代背景下的一種特殊歷史記憶和標志。

據相關數據統計，沈陽市共有老舊住宅區2381個，建筑面積0.75億平方米。目前，全市共有796個未進行改造的老舊小區，需要市一級進行改造的老舊小區314個，需要產權單位進行改造的老舊小區482個。改造的基本內容包括房屋的本體、采暖、環境整治以及配套設施等，基本達到了全覆蓋。

2.沈陽市G小區的現狀及問題

2.1沈陽市G小區的概況

G社區地處沈陽市皇姑區，占地面積1平方公里，全社區共分為三部分，包括居民區，農業園區和工業園區，1997年建立，屬于沈陽市比較特殊且情況比較復雜的老舊小區。現有居民2059戶，共4094人。其中，低保9戶，退休職工35人，失業職工55人，實現再就業人口46人;居民外地流動人口較多，只有1100人為有沈陽戶口的本地人;居民年齡以青壯年為主，老年人口不到200人。

2.2G小區的當前問題

2.2.1小區的公共設施維修情況有待解決

G小區由于投資建成較早，很多公共設施都年久失修，比如健身器材16件，已損壞6件。維修不能得到及時保證，政府的維修資金啟動也比較困難。同時，小區由于人員素質問題，所以公共設施消耗十分嚴重。

2.2.2小區整體環境過關，但硬件設施緊缺

G社區作為一個老舊小區，比較看重傳統的保潔服務，也投入了大量的人力、物力保持公共環境的清潔。皇姑區小區辦安排城管部門雇傭保潔人員每天對小區的垃圾進行清運，同時派發22名保潔人員對小區的基本環境進行維護和清潔，可以說及時性和頻率都較高，一定程度上維護了小區的衛生環境。但墻皮脫落、墻面亂涂亂畫等現象嚴重。社區只有4個垃圾桶，遠遠滿足不了居民對于垃圾傾倒處理的需求，所以垃圾基本都會放在自家門口，保潔人員清理的工作量、難度大和效率低也因此而成為G小區需要解決的問題。

根據調研的情況來看，小區內最大的環境問題便是排水。由于小區建成較早，且當時基本都是菜農居住，排水系統規劃落后，居民當時也習慣于生活廢水直接傾倒，居民如今生活廢水依然是自家負責傾倒到附近的工業或農業園區中，對整個小區的整體環境來說造成了極大的阻礙。

2.2.3社區居委會的任務重壓力大

G社區沒有業主委員會，沒有物業，沒有社區工作站，只有居委會負責對于社區的整個治理，這也是現在老舊小區的一個通病。居委會除了要完成上級交辦的各項業務指標之外，還要對居民的大事小情進行管理，大到養老保險的認證，小到失業證的辦理，雜到鄰里關系的調解，專業到財務報表的上交，等等。此外，G社區只有8位員工，均為女性，均無財務等相關專業知識背景工作人員，學歷以大專為主。

2.2.4小區安全隱患較為嚴重

由于時間較老，小區的很多設備設施處于老化狀態。小區內違建亂建現象嚴重，消防通道及安全出口用來放置個人物品的情況十分普遍。消防的相關配備，如專用消防泵和消防控制柜，都有被人為損壞的現象。此外，保安人員缺乏和素質問題以及停車問題，都成為社區的安全隱患。

2.3.5小區的文化活動設施設備缺乏

小區的居民流動性較大，對居委會開展的活動不感興趣也不積極，社區的活動室、心理咨詢室等更像是擺設，并沒有發揮豐富居民生活的作用。社區健身器材16件，遠遠不夠居民的健身需求，盡管后期政府在老舊小區改造的時候為園區增加了一些活動設施設備，但遠遠不能與新建住宅小區相媲美，也遠不能滿足業主的需求。

3.對于G小區現存問題的對策建議

3.1以新方式籌集資金完善基礎設施

首先，作為主管的政府財政部門要建立起一套完整的投資、維修和應急專項啟動基金，用于解決小區的公用設施設備購買、維修及突發問題的快速啟動。其次，居委會等管理小區的主體，要配備相關的專業人員配備，確保正確支配維修基金。此外，應積極引入市場機制予以籌措，通過政府直接購買服務的方式，按照“是誰管的問題，誰請專業服務到社區”的原則，形成管理部門的職能聯動配合和職權劃分。

3.2老舊小區的實踐中要因地制宜

現在老舊小區的共性問題的確很多也很突出，但每個社區主要該解決的關鍵問題都不一樣。但是，現在政府會制定一個相對統一的標準，比如說在沈陽市是按一定的數額來配備居委會的人數。以G社區為例，G社區由于包含了一些企業，所以在年底政府會對企業的一些指標對社區進行核定。但是，G社區的工作人員沒有一個接觸過與財務相關的工作，在進行年底審核的時候往往會將全部精力都投入到財務報表中，極大影響了社區其他工作的開展。而臨街的社區配備了3名財務人員，但是該社區并沒有相關的財務匯報任務，這又造成了人員浪費。類似的現象還有很多。

3.3提高居民參與社區生活的積極性

小區的居民是社區生活中最有發言權的治理主體，小區治理的好不好，居民說的算。要充分利用現在普及的微信群等網絡資源開展活動，開展社區網絡文化大講堂、社區文藝活動小視頻展示等活動，調動社區居民的參與意識。

3.4要確定好老舊小區治理主體的角色定位

目前繁重的老舊小區居委會工作負擔，主要是基于社區的治理主體角色定位仍然十分混亂的大前提，“活多埋怨也多”是現在居委會的現狀。為了減輕現在老舊小區居委會的負擔，一方面可以為每個老舊住宅小區招標配備專業的物業公司，由街道或社區與物業企業簽訂合作協議，配套安保、環衛設施和日常維修等等物業服務。另一方面，在直接由居委會提供服務和管理的同時，政府和社會組織也要參與老舊小區的扶持工作，對教育、醫療、養老等等公益性的服務給予資金上的援助和政策上的傾斜，因地適宜，依據實際情況對于小區各自不同的問題安排相應的專業性的組織或是社會工作者進行協助解決。

4.結論

從老舊小區所存在的問題中，可以看到居委會為主體的提供管理和服務方式的弊端，這主要有三個原因：原因一，政府的職能設計有待提高，職能劃分不清晰，行政效率低下。原因二，社區治理的專業性不強，造成了很多社區事務辦事效率低，“費力不討好”。原因三，老舊小區原本的規劃和建設問題，落后于時代的要進行更新并不容易，但是更新和改造更應該因地制宜，具體問題具體分析，才能取得實際效果。

參考文獻

[1]民政部召開社區社會工作暨“三社聯動”座談會.中國社會工作.2017.10（上）

[2]“三社聯動”的社區治理與服務創新——基于治理結構與運行機制的探索[J].曹海軍.行政論壇.2017（2）

[3]“三社聯動”走向“2.0時代”陳建勝[J].中國社會工作.2017.1（上）

[4]城市老舊社區創新社區治理的探索 ——以北京市p街道為例[J].李迎生.楊靜.徐向文.中國人民大學學報.2017（1）

[5]淺探城市老舊小區改造及治理路徑——以重慶沙坪壩區渝碚路街道為例[J].姚懿.經營管理者.2017（12）

[6]廈門市老舊小區改造提升的主要做法和經驗啟示[J].成正.廈門特區黨校校報.2017（04）

[7]Gallent N， Robinson S. Neighbourhood planning：communities， networks and governance[M]. Beijing： China Architecture & Building Press， 2015：56

[8]黃珺、孫其昂：《城市老舊小區治理的三重困境——以南京市J小區環境整治行動為例》[J].《武漢理工大學學報》（社會科學版），2016（1）

[9]李宇宏：《存續和再生——以天津濱海新區老舊社區公園為例》[J].《河北工業大學學報》（社會科學版），2016（1）

（作者單位：北京化工大學）