從案例到實踐的多層次資評人才培養模式設計

唐旭君 嵇尚洲 應尚軍

摘 ?要：文章以不動產評估為例，探討如何能在資產評估人才的專業課程培養中，提升其實踐能力，將理論與實踐更好地融合。討論了一種“三層案例+實踐教學”的多層次評估人才課內實踐能力培養體系。“典型教學案例”、“教學討論案例”和“實驗教學案例”體現了從學習、思考到運用的遞進式學習方式演變過程。而“實踐教學環節”則選擇合適的評估項目，讓學生親身體驗包括現場勘查、收集資料在內的評估項目全過程，實現教學與實踐的真正跨越。

關鍵詞：典型教學案例;教學討論案例;實驗教學案例;實踐教學環節

中圖分類號：C961 ? ? ? 文獻標志碼：A ? ? ? ? 文章編號：2096-000X（2020）12-0081-05

Abstract： Taking the real estate evaluation as an example， this paper discusses how to improve the practical ability of asset evaluation talents and better integrate theory with practice in the professional course training of asset evaluation talents. This paper discusses a multi-level evaluation system of in-class practical ability of talents with "three-tier case + practical teaching". "Typical teaching cases"， "teaching discussion cases" and "experimental teaching cases" reflect the evolution of progressive learning style from learning， thinking to application. On the other hand， the "practical teaching link" selects the appropriate evaluation project， which allows students to personally experience the whole process of the evaluation project， including site investigation and data collection， so as to realize the real leap between teaching and practice.

Keywords： typical teaching cases; teaching discussion cases; experimental teaching cases; practical teaching linksv

在十年的不動產評估人才培養過程中，常常遇到“能學好評估知識，卻做不好評估項目”的問題，為此摸索出一套從理論、案例到實踐的多層次不動產評估人才培養模式。本文將“不動產評估”的人才培養目標設定為：培養能解析房地產市場，掌握不動產評估理論和技術，具有從事各類復雜化、國際化不動產評估實踐工作的知識、能力及素養的資產評估實踐型卓越人才。使其具有在不動產評估公司、會計師事務所的金融咨詢部、商業銀行抵押信貸風險評估部等相關公司及崗位從事各類不動產評估業務的能力。為達到此目標，將資產評估實踐教學體系視為一個系統，需構建資產評估專業“三位一體”實踐教學體系，即由“課程實踐教學、專業實踐教學、社會實踐教學”構成的資產評估專業實踐教學體系。[1]課程實踐教學既是起點、亦是重點，本文討論如何在資評專業課中開展逐層遞進的課程實踐教學。

一、案例教學：三層遞進式案例體系

案例教學在大學課堂已廣泛運用，世界著名商學院的案例教學方法已較為成熟。但在資產評估人才培養過程中，案例教學卻難以用同一種案例依樣畫葫蘆的進行。在不動產評估課程教學中，本校建立了三個層面的案例教學體系：“典型教學案例”、“教學討論案例”及“實驗教學案例”，反映了學生從學習、思考到運用的學習方式演變的全過程。

（一）典型教學案例

該類案例的目的是為了更好地向學生說明評估理論及方法在特定評估對象中的運用。因此，這類案例內容完整、方法運用適當，注意與特定評估理論和方法的呼應，一般出現在教材當中，具有典型性和代表性。在我校主編的《不動產評估（第二版）》教材中，共有七個此類案例，包括土地、建筑物、住宅房地產、商業房地產、辦公房地產、在建工程及拆遷評估，基本覆蓋各類不動產評估對象及各種評估方法的運用。另外，此類案例需要吸收行業中的新動向，注意與時俱進，如更新一些近年來行業中更為關注的以財務報告為目的的不動產評估、批量住宅房地產評估等案例。

（二）教學討論案例

這類案例是指其本身存在一些不足，值得學生討論和修正的案例。其目的是讓學生能靈活運用所學，找出評估報告中的問題，起到深刻理解評估理論及方法的作用。一般采用在學期初加印討論案例的方式，及時發給學生在課堂使用。討論案例大多來自我國“房地產評估師考試”中的題目，一般經過簡化，篇幅不長。因此，適合讓學生在課堂上閱讀后進行現場討論，在教師引導下找出評估案例中的問題，進行修正。一個教學討論案例大約2-3頁篇幅，所需討論時間約20-30分鐘。課堂時間所限，2學分課一般安排五個討論案例，學生在此過程中積極思考，效果很好。

討論過程中教師的引導非常重要，兩三頁的案例可能包含多種評估方法或評估對象，需要分開進行討論，以便學生集中注意力在一處。即便只有半頁的評估過程，可能也存在多處不當之處，可以引導學生逐一關注，進而引發其思考，往往能夠由學生自發找出問題，加深印象。學生對此類案例的反饋通常很好。

（三）實驗教學案例

此類案例的目的是讓學生感受評估工作中“分析與估算”及“撰寫評估報告”的過程，自主地運用所學評估理論和方法解決實際問題。大型不動產評估過程相當復雜，評估報告內容豐富，由團隊協作完成。因此，采用小組方式組織實驗教學的分析與討論，每組4-5人。首先，根據實驗教學案例材料和要求（30-50頁左右），在課后討論并完成評估報告;然后，安排課堂時間讓代表性小組進行課堂陳述;最后，進行同學點評和教師總結。

通常實驗教學案例從一個實際評估項目改寫而來，需要配備實驗教學案例手冊。這類案例最好選擇高校所在城市的房地產項目，使學生更有帶入感。本團隊目前使用上海的一個土地價值評估案例，由團隊根據某房地產公司專業評估團隊完成的該土地估值報告改寫。案例給出了評估對象描述、區域經濟及房地產市場分析、板塊細分房地產市場分析部分，要求學生根據這些內容和數據選擇適當評估方法，調查確定相關重要參數，繼續完成該土地價值的評估，最終形成評估報告。實驗教學案例讓學生以自主形式體驗了“評定估算”和“撰寫報告”的兩個重要過程（如表1所示）。

此類案例比較類似國際著名商學院的案例寫法，因此在較為成熟后可改寫為符合國際模式的教學案例，參加各類教學案例大賽，爭取入選國內國際著名案例庫。

二、實踐教學：教學與實踐的真正跨越

實踐教學的目的是讓學生在真實的資產評估項目中，體會不動產評估項目的全過程，特別是“現場勘查”、“收集資料”的過程。完成一個完整的大型房地產評估項目的周期較長、任務較多，因此實踐教學項目貫穿于課程教學的整個階段（如圖2所示）。實踐教學項目與評估公司中項目的實施方式完全一致，實現教學與實踐的真正跨越。

（一）實驗教學項目選擇

實驗教學項目的選擇非常重要，有三個關鍵問題需要注意：一是最好選擇位置在學校周邊的房地產作為評估對象，方便學生項目實地調查和資料收集。如最初我們選擇距學校僅一公里的“開元地中海商業廣場”和“開元名都大酒店”為評估對象，學生都非常熟悉，步行即可到達。二是需要選擇采用公開數據能夠完成評估的項目。評估項目數據從獲取渠道上可分為公開數據和內部數據兩類，內部數據是指由評估委托方給出的項目運營資料，如自營型房地產項目的經營財務數據等，這類數據學生無法在虛擬評估項目中取得，所以盡量避免需要依賴這類數據的評估項目①。課程組在實驗教學項目的實踐中發現，“開元”的兩個項目都主要采用收益法，但“開元名都大酒店”屬于自營物業，收益數據更多地需要以自身收益為基礎進行分析，應該主要通過對其酒店經營財務報表的調整來確定凈收益現金流，需要內部數據支撐;而“開元地中海商業廣場”屬于經租物業，通過市場租金為基礎進行客觀收益的估算，對內部數據的依賴較少。因此，目前課程組主要選擇“開元地中海商業廣場”作為實踐教學項目使用。其三，建議實踐教學項目可以穩定下來，每屆學生無需更換。老師可能擔心每屆都用同一個項目學生可能會懶惰，實則不然。因為評估時點不同，每年市場數據都在變化，學生無法依賴過去數據完成評估。而實踐評估項目教學的準備則非常復雜，不經常更換項目有利于教師提高這一環節的教學質量。

（二）實踐教學項目手冊編寫

實踐教學環節需撰寫完整的實踐教學項目手冊，有利于教師對實踐教學環節全過程的掌控。由于實踐教學項目通常沒有現成的評估報告可參考，需要課程教學團隊完成以下三方面工作：1. 自行完成項目的評估工作，形成評估報告。只有授課老師自己親歷的整個評估過程，才能對實驗教學項目有深入理解，較好地把握整個項目進行中的關鍵點，掌控實驗教學。2. 梳理收集數據資料的渠道。因為即使使用同一案例，每年的市場數據都會發生變化，需要重新收集數據，因此掌握數據收集的渠道比獲取數據本身更重要。3. 提煉“實驗教學要求”作為布置實踐教學時發給學生的資料，內容包括：評估目的、評估時點、評估對象情況等。特別注意的是：評估對象的基本情況雖然學生一般能從公開數據中找到，但是建議這部分信息由教師統一給出。因為教學中發現同一個房地產項目的基礎數據，如開元地中海商業廣場各層的出租面積等資料，網上數據并不一致，如果讓學生自行收集這方面資料，基本數據有差異會影響最后結果的比較。而且現實評估中，這種數據也一般由委托方給出，無需評估師收集。撰寫實踐教學項目手冊的任務較為復雜，最好由團隊共同完成，類似評估公司的項目小組。

（三）實踐教學項目運行設計

實踐教學采用4-5人小組形式，課后進行，課堂討論和總結。課后進行中配合翻轉教學。課堂討論過程中還可進行市場模擬和情景討論：

市場模擬。不動產評估需要根據市場數據計算重要參數（如折現率等），利用學院金融模擬實驗室條件，模擬不同時期及房地產市場環境下各重要參數的變化，及其對不動產估值的影響。

情景討論。不動產評估的結果是沒有標準答案的，主要看假設前提的科學性以及評估分析的合理性。因此組織學生進行多情景討論，分析每種可能的最高最佳使用方式、預期增長率、期望回報率假設下的結果，有利于開拓學生的思路，理解不同假設下的估值差異。

三、翻轉課堂：課程實驗教學的有力支撐

過去的網絡教學平臺（如Blackboard），實現了開放教學資源、發布課程通知和實施網絡討論的三種功能。但課程的互動局限于學生打開電腦進入網絡教學平臺的時段內，在這個移動互聯時代，采用翻轉課堂網絡教學可以無處不在。人才培養中需要建設移動網絡教學平臺，用手機實現時時網絡教學，其功能包括：1. 即時檢測教學效果，如在上新內容前的回顧中，采用少量小題目時時檢驗學生對上節課的掌握情況。2. 時時輔助實驗教學和實踐教學，課程的實驗教學案例和實踐教學項目都是由學生在課后完成的，其過程中一定會遇到問題，采用非移動網絡教學平臺，教師和同學的反饋時間較長，信息傳遞不及時，也影響討論效果，移動網絡教學平臺可以有效改善此問題。3. 擴大課程的受益群體，力爭成為網絡金課。不動產評估是一門工具性課程，在經濟領域運用較廣，網絡課程可以讓校內外群體自主學習，增加課程的受益群體和影響力。

這里進一步說明“翻轉課堂”如何支持以上各種課程實踐教學。其一，在教學討論案例中，教師通常將課堂討論表現計入成績，而討論中記錄學生表現常常讓老師顧此失彼。本課題組開始采用“翻轉課堂”的搶答功能，自然記錄了學生參與討論的次數和質量。其二，在實驗教學案例中，學生的主要工作都是課后進行的。在評估方法選擇、評定估算中，常常遇到很多問題。過去采用發郵件給老師的方式，無法及時反饋。采用“翻轉課堂”的問答功能，可以讓教師提出一些共性問題，引導學生的分析與思考;采用“翻轉課堂”的群聊功能，讓教師、助教和學生可以時時溝通，及時討論及解惑。其三，在實踐教學項目中，所涉及的評估環節更多，學生遇到的問題也更多。增加了現場勘查和收集數據的環節，這方面需要發動學生互助，分享其調查的圖片，觀察到的一些問題和細節。因此，采用“翻轉課堂”的群聊功能，充分調動學生的主動性，相互幫助會取得更好的效果。在本課題組的教學中，發現數據收集渠道經常發生變化，今年從這一渠道能收集到數據，但明年不一定可以。所以發動學生的積極性很重要，人多力量大，學生常常能找到之前沒有的數據渠道。所以，在這一環節的“翻轉課堂”中，教師的工作重點不是回答問題，而是引導學生相互幫助，順利完成實踐教學項目。而這種團隊合作精神，是學生在未來工作中非常需要的。

四、結束語

資產評估人才需求近年來日益增長，國家教委還特此開設了資評專碩。無論是本科還是專碩，高專業度實踐人才的培養都是重要目標。而資產評估的對象廣泛，不動產評估、企業價值評估、無形資產評估等各專業課都應該加強“課程實踐教學”的力度。本文摸索的“三層案例+實踐項目”的多層次評估人才課內實踐能力培養體系，可以推演到其他資評專業核心課程，提高資產評估人才的培養質量。

注釋：

①這個問題在不同評估課程中都需要考慮，只是情況各有不同.如“企業價值評估”課程中可以通過選擇上市公司作為評估對象，獲取公開數據.不動產評估中卻較難取得項目營運的財務數據.

參考文獻：

[1]黃明元.資產評估專業“三位一體”實踐教學體系的構建研究——基于創新能力培養視角[J].高教學刊，2019（07）：20-24.

[2]趙劍鋒.案例教學模式在資產評估課程中的實施與探索[J].內蒙古財經大學學報，2013（04）：58-71.

[3]霍宗杰，孫紅杰.基于網絡信息技術的資產評估學課程案例教學模式探究[J].商業會計，2015（05）：119-120.

[4]王克強，張漢松，于坤佳.關于不動產評估3維教學系統建設的思考[J].測繪與空間地理信息，2012（11）：69-73.