未取得所有權時的房屋買賣合同效力及履行問題研究

宋娜拉

關鍵詞無權處分 房屋買賣 合同效力 履行性

一、某房屋買賣合同糾紛基本案情介紹

2013年3月3日，住建局（征收部門）與武某（被征收人）、房屋征收中心（征收實施單位）簽訂某市國有土地上房屋征收補償協議書（產權調換），約定：住建局將坐落于中交美廬城4#802室房屋（期房）與被告武某所有的位于黃海路9號市委大院9#307室進行產權調換。2013年3月29日，武某、葛某與陳某一、陳某二簽訂協議書，約定：武某、葛某將原老市政府宿舍區拆遷返還單元房一套出售給陳某一、陳某二，房屋合計總售價46萬元，武某、葛某在該房屋的產權手續到位后，立即協助陳某一、陳某二辦理好該房屋的過戶手續。協議簽訂后陳某一、陳某二共向被告武某支付房款46萬元。2016年11月9日，某征收服務中心作出情況說明“中交美廬城4號樓已于2016年11月28日開始交房”。后武某、葛某一直未與某征收服務中心辦理新房交接手續，未辦理房屋產權登記手續，亦未向陳某一、陳某二履行交房及協助辦證過戶義務。陳某一、陳某二遂訴至法院，請求：（1）依法確認陳某一、陳某二與武某、葛某于2013年3月29日簽訂的房屋買賣協議書有效;（2）武某、葛某立即收領位于某市某區中交美廬城4#802室房屋并將該房交付，立即辦理該房產權登記手續，并協助產權過戶。

二、法院對本案審理經過及判決結果分析

某市某區人民法院經審理認為：本案的爭議焦點為：一、陳某一、陳某二與武某、葛某于2013年3月29日簽訂的房屋買賣協議書效力問題;二、案涉房屋是否具有可履行性。關于爭議焦點一，陳某一、陳某二與武某、葛某之間簽訂的房屋買賣協議系雙方當事人之間真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。故本院依法確認該房屋買賣協議合法有效。關于爭議焦點二，根據庭審查明的事實，陳某一、陳某二已依約完成了交付房款義務，在某征收服務中心多次通知武某、葛某拿房時，武某、葛某即應當在知道房屋具備交付條件時依約收領案涉房屋并依法辦理房屋產權登記手續，之后及時將該房交付并協助將所有權轉移登記至陳某一、陳某二名下。遂判決：一、確認陳某一、陳某二與武某、葛某于2013年3月29日簽訂的房屋買賣協議合法有效;二、武某、葛某于本判決生效之日起30日內收領并向陳某一、陳某二交付位于某市某區黃海路1號中交美廬城4號樓802室房屋，依法辦理完成作為該房屋買受人的產權登記，以及協助陳某一、陳某二辦理產權過戶手續，使所有權及時轉移登記至陳某一、陳某二名下。

三、對案涉合同效力及可履行性的評述

（一）關于本案涉及的房屋買賣合同效力

本案的在審理過程中就未取得所有權時簽訂的房屋買賣合同是否有效形成了兩種觀點，第一種觀點認為該房屋買賣合同應屬無效。理由為：我國《合同法》第132條第1款規定，出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。我國《城市房地產管理法》第38條規定，下列房地產，不得轉讓：（六）未依法登記領取權屬證書的。《合同法》第52條規定，有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。本案中，案涉房屋屬于不動產，不動產的物權屬性應以登記表現。武某、葛某在簽訂房屋買賣合同時尚未依法登記領取權屬證書，其出賣房屋的行為違反了法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。第二種觀點認為該房屋買賣合同應屬有效。理由為：《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案中，武某、葛某在簽訂房屋買賣合同時雖未依法登記領取權屬證書，但其與陳某一、陳某二簽訂房屋買賣合同系其真實意思表示，且未違反法律強制性規定，雙方簽訂的合同合法有效。筆者認同第二種意見。因為：

1.我國《物權法》第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第15條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。不動產權的變動，買賣合同僅產生債的效力，變更登記才發生物權變動的效力。本案中，房屋所有權能否順利轉移，是合同能否順利履行的問題，即使合同最終無法履行也不能因此否認合同的有效性。

2.司法實踐中，由于房價上漲過快等因素的出現，出賣人會以當初在簽訂房屋買賣合同時未取得產權證，違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第六項的強制性規定為由，主張房屋買賣合同無效從而拒絕履行房屋交付及過戶義務。該條文從內容上看，是房屋行政管理部門對于未登記領證房產進行交易的一種負面評價，即不予辦理權屬過戶登記。依照我國相關法律、司法解釋以及理論界通說，該規定屬于管理性強制性規定，而不是效力性強制性規定，違反該規定并不必然導致合同無效。因此，武某、葛某雖未辦理房產證，但也只是違反了管理性強制性規定，合同仍然應為合法有效。

3.法律既應為市場交易提供保障，也應為經濟向好向快發展提供服務。我國經濟發展迅速，交易市場龐大，交易的穩定性對于維持交易市場秩序尤為重要。因此，在認定房屋買賣合同效力的時候要尤為慎重，不應草率地否定合同的效力。

（二）關于本案涉及的房屋買賣合同的可履行性

本案的在審理過程中就陳某一、陳某二主張繼續履行買賣合同的訴訟請求能否獲得支持亦形成了兩種觀點，第一種觀點認為，雖然案涉房屋買賣合同合法有效，但城市房地產管理法第三十八條第（六）項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，且武某、葛某明確表示拒絕收取房屋以及辦理產權登記，導致案涉房屋買賣合同無法履行。因此，法院應當主動向陳某一、陳某二釋明，其可以變更訴訟請求主張解除合同，要求武某、葛某承擔違約責任。如陳某一、陳某二不同意變更訴訟請求，法院應當裁定駁回起訴。第二種觀點認為，案涉房屋買賣合同合法有效，武某、葛某應當全面依約履行自己的義務，包括積極收房、辦證、交房及協助陳某一、陳某二辦理房屋產權變更登記。因此，陳某一、陳某二的訴訟請求應當得到法院的支持。就本案而言，筆者同意第二種觀點。因為：

1.《合同法》第一百一十條的規定，當事人一方不履行金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事實上不能履行;（2）債務的標的不適于強制履行或者強制履行費用過高;（3）債權人在合理期限內未要求履行。本案中，案涉房屋屬于武某、葛某共同共有，并不存在其他共有人。武某、葛某依約辦理案涉房屋的產權證書，交付房屋，不會侵害到其他共有人的權利，不存在法律上或事實上不能履行，也不屬于不適用強制履行的情形，且其已經收取陳某一、陳某二依約履行的全部房款。因此，當陳某一、陳某二在合理期限內要求武某、葛某收房、辦理產權證的情況下，該訴訟請求應當得到支持。

2.《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。根據該管理性強制性規范，若登記機關發現當事人并未依法登記領取房屋權屬證書，根據上述規定是無法為當事人辦理權屬變更登記。本案中，法院可以判決武某、葛某先依約收房、辦理產權證，后向陳某一、陳某二交付房屋、協助辦理過戶手續。這種判決方式既與登記機關管理實踐保持一致，又依法實現了誠信當事人的權益。因此，陳某一、陳某二要求武某、葛某交付房屋、協助辦理產權過戶登記的訴請應當得到支持。