房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究

周雅純

〔內(nèi)容提要〕 當(dāng)前，一系列調(diào)控政策的出臺(tái)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了巨大的利潤(rùn)危機(jī)，使得項(xiàng)目成本控制變得尤為重要。但大多數(shù)企業(yè)現(xiàn)在依舊采取“粗放式”的項(xiàng)目成本控制方法，難以達(dá)到控制目的。本文介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀，應(yīng)用了掙值法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)對(duì)策建議，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制提供參考。

〔關(guān)鍵詞〕 項(xiàng)目成本控制 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 掙值法

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正處于外部激烈競(jìng)爭(zhēng)，內(nèi)部項(xiàng)目成本高居不下的尷尬境地。絕大部分企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的項(xiàng)目成本控制方法，導(dǎo)致了項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度雙雙失控。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制，包括準(zhǔn)備期、建設(shè)期、完工期。而掙值法作為國(guó)內(nèi)外較為先進(jìn)的項(xiàng)目成本控制方法，可以很好地彌補(bǔ)項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度相分離的缺陷，對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀

（一）項(xiàng)目成本控制意識(shí)淡薄

大多項(xiàng)目人員僅關(guān)心項(xiàng)目的進(jìn)度與質(zhì)量，忽視項(xiàng)目成本的控制，這將導(dǎo)致項(xiàng)目人員缺少責(zé)任感，加之項(xiàng)目部門(mén)之間職能交叉、管理混亂，使項(xiàng)目人員更加無(wú)視項(xiàng)目成本問(wèn)題，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的最主要的問(wèn)題。

（二）項(xiàng)目缺乏動(dòng)態(tài)控制

現(xiàn)如今，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于靜態(tài)控制，且項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度分開(kāi)管理，無(wú)法確認(rèn)項(xiàng)目是否存在失控現(xiàn)象，因此也無(wú)法及時(shí)找出失控原因，提出補(bǔ)救方案，這使得項(xiàng)目偏差逐漸擴(kuò)大，造成項(xiàng)目成本超支、項(xiàng)目進(jìn)度延遲的結(jié)果。

（三）項(xiàng)目缺乏信息化建設(shè)

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目各成本信息反饋不及時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目各部門(mén)之間不能快速溝通，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本超支、結(jié)余的現(xiàn)象也不能快速、合理的采取有效調(diào)控手段來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行糾正，為項(xiàng)目成本超支等問(wèn)題埋下隱患。

二、掙值法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

（一）基本理論

掙值法主要是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的預(yù)算成本與實(shí)際成本之間的差額來(lái)有效調(diào)控項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度的進(jìn)展情況，以保證項(xiàng)目的順利完成。

掙值法是通過(guò)預(yù)算成本（BCWS）、掙值（BCWP）、實(shí)際成本（ACWP）三個(gè)基本指標(biāo)和成本偏差（CV）、成本績(jī)效指數(shù)（CPI）、進(jìn)度偏差（SV）、進(jìn)度績(jī)效指數(shù)（SPI）四個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行應(yīng)用。

（二）應(yīng)用實(shí)踐

本文以L(fǎng)D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，進(jìn)行應(yīng)用實(shí)踐。LD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為住宅建設(shè)，總建筑面積為10.47萬(wàn)平方米。實(shí)際開(kāi)工日期為2019年03月10日，交付日期為2021年01月31日。使用掙值法按月對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控分析。截至2019年11月底，其項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)如表1所示。其中，CV>0且CPI>1表示項(xiàng)目成本結(jié)余;CV<0且CPI<1表示項(xiàng)目成本超支;SV>0且SPI>1表示項(xiàng)目進(jìn)度提前;SV<0且SPI<1表示項(xiàng)目進(jìn)度延遲。從表1可以看出，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本超支且進(jìn)度延遲的情況居多。截至2019年11月底，項(xiàng)目處于成本結(jié)余且進(jìn)度提前的狀態(tài)。總體而言，項(xiàng)目成本控制狀況良好。進(jìn)一步分析可以看出，在CV及CPI超支不算嚴(yán)重的情況下，SV及SPI已經(jīng)出現(xiàn)了大幅變動(dòng)，即在項(xiàng)目成本超支不嚴(yán)重的情況下，項(xiàng)目進(jìn)度已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重延遲現(xiàn)象。不難想象，企業(yè)必然是采取了某些方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行了彌補(bǔ)。經(jīng)了解，企業(yè)在應(yīng)用掙值法后，及時(shí)發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目進(jìn)度延遲現(xiàn)象，從而制定了一系列激勵(lì)機(jī)制，促使項(xiàng)目人員更積極地投入到開(kāi)發(fā)中。與此同時(shí)，企業(yè)適當(dāng)外包，并引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的員工來(lái)加快項(xiàng)目進(jìn)度，減輕項(xiàng)目負(fù)擔(dān)。從目前情況看，項(xiàng)目控制良好，如果可以繼續(xù)保持，則存在項(xiàng)目成本結(jié)余，項(xiàng)目提前完工的可能。

三、對(duì)策建議

（一）轉(zhuǎn)變項(xiàng)目成本控制思想

一方面，加強(qiáng)項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目成本方面的培訓(xùn)，制定激勵(lì)、獎(jiǎng)懲制度，為項(xiàng)目成本控制思想的轉(zhuǎn)變奠定基礎(chǔ);另一方面，明確各部門(mén)、人員職責(zé)，切實(shí)做到“一人一崗一責(zé)”。

（二）實(shí)施動(dòng)態(tài)控制

在開(kāi)發(fā)場(chǎng)地搭建臨時(shí)辦公點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時(shí)掌控，不僅可以實(shí)時(shí)糾偏提高辦公效率，而且為突發(fā)情況的發(fā)生、成本—進(jìn)度資料的審核提供了便利，能夠更有效地掌控項(xiàng)目進(jìn)展情況。

（三）加強(qiáng)信息化建設(shè)

一方面，建立自動(dòng)化工作系統(tǒng)，提高工作效率;另一方面，建立內(nèi)部信息共享，及時(shí)了解各部門(mén)工作情況，既可以互相監(jiān)督，也可以節(jié)約內(nèi)部信息傳達(dá)時(shí)間，從而提高工作效率。

四、結(jié)論

項(xiàng)目成本控制的好壞決定了企業(yè)的盈利能力。應(yīng)用適合項(xiàng)目成本控制的方法，可以有效提升企業(yè)利潤(rùn)空間，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。掙值法實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度的同步監(jiān)管，使項(xiàng)目有了更直觀、可靠地評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還可有效提供企業(yè)績(jī)效。

（作者單位：青海民族大學(xué)）

責(zé)任編輯：宋 爽