房地產企業資金管理問題探討

周銀君

一、房地產企業資金管理概述

資金是企業生存的命脈，因此所有企業都應該重視自身的資金管理，房地產企業是資金密集型企業，其對于資金的需求巨大，因此在管理上需要采用更加科學完善的管理方法。當前房地產資金主要有以下幾種使用方法，分別是資金籌集、資金使用以及資金回流三個方面，這些資金的管理是房地產企業中最重要的一個部分，也是當前房地產企業提高自身競爭力，從而能夠長期良好發展的關鍵。

二、房地產企業資金管理存在的問題

（一）資金籌集階段的問題

房地產企業在進行項目運作的初期，需要對資金進行階段性的籌集，即在籌集資金的過程中，是需要多方面合作，才能夠達到房地產項目的使用。這種情況主要來源與房地產屬于資金密集型產業，因此在資金的需求量上是非常大的，我國很多房地產企業都是以融資等方式進行資金的籌集。但是在借貸的過程中，一旦銀行的借貸政策出現變化，商業銀行融資風險增大，就會影響房地產項目的開發，造成項目停止的現象也是比比皆是。隨著當前經濟的發展，房地產行業逐漸趨向于理性化，因此在對資金的需求上不斷提升，內源融資在當前的時代中已經無法滿足企業資金的需求，而房地產企業在形式大好的那幾年又沒有建立足夠的外部融資渠道，這就導致了房地產企業當前融資的風險在不斷上升，尤其是近幾年房地產泡沫在逐漸破裂，中小型房地產企業因為自身的資本積累的原因，造成了借貸能力在不斷下降，再加上手中項目的限制，導致了房地產企業中存在盲目融資的現象，企業管理者由于前期對市場的分析不夠充分，導致項目實施的過程中不能準確抓住發展機遇，項目盲目開發，甚至出現很多的“鬼城”現象，并且資金籌集難度逐漸增加，企業運行發展的壓力也在逐漸上升，對資金的使用效率卻沒有顯著的變化。

（二）資金使用階段存在的問題

在資金使用階段，主要存在以下問題：首先，預算考核不足。在現階段，我國房地產企業普遍已經建立起了預算管理的模式，但是在實際的使用過程中，這樣的模式并沒有在工作中得到貫徹，多數時候這種模式往往是流于表面形式，并且在實際工作的開展過程中，預算管理由于缺乏高層的重視，導致預算管理工作沒有嚴格按照計劃進行，從而出現超出預算的情況，并且企業在具體的項目中，對于超出預算的情況缺乏足夠的應對方式，其中權責的劃分也不夠明確，同時也沒有科學的管理制度對預算進行約束，導致了房地產企業項目進行的過程中，預算使用效率難以得到保障，缺乏科學性。其次，是成本管理不當。成本管理工作主要是為了能夠讓資金發揮最大的效果，對于房地產企業來說，由于資金數量巨大，因此在管理過程中，想要做到細致是較為困難的，并且在生產的過程中，成本管控缺乏足夠的靈活性，房地產企業面資金以及部門都比較多，因此意外出現是非常頻繁的，管理工作想要面面俱到必須依靠科學的管理控制制度，這樣才能夠有效促進管理工作的進行。最后，則是審計效率低下。房地產企業主要是通過內部審計來達到監管的目的，但是在企業現實的運行過程中，內部審計往往需要財務部門進行兼任，這也導致了審計工作流于表面形式，效率不高的情況發生，并且審計工作完成后，往往沒有對審計工作進行統計以及分析，這樣造成了大量的審計數據浪費，對工作的改進也沒有任何好處。

（三）資金回流階段存在的問題

資金回流是房地產企業發展的過程中最重要的一個環節，房地產企業中資金回流主要有以下幾個因素的影響，第一是各地推出的限購，這直接影響了房地產企業的銷售，宏觀政策的變化導致了房地產的銷量受到了極大的影響，因此當前的房地產項目運作需要借助負債的方式進行資金的回流。第二點就是商業銀行對于房地產的信心下降，導致了房地產企業借貸的能力下降，資金籌措較為困難，規模難以擴大，收益自然下降。

三、房地產企業資金管理對策

（一）資金籌措階段問題的對策

在資金籌集的階段，房地產企業應該根據自身的實際情況，從而選擇符合自身的融資需求以及融資情況，在當前時代背景之下，房地產企業應該拓寬自身的發展方向，而不是加深自身的發展方向，并且在資金籌措的過程中，應該制定足夠精確的明細，能夠讓投資者對資金的使用做到明確認知。除此之外，在房地產企業中，資金占用是非常常見的事情，因此更需要房地產企業重視自身的規劃，在項目進行的過程中，對自身資金的使用方向有著足夠的認知，充分結合市場情況以及供求關系進行項目建設，讓融資方案能夠更加安全，提升自身的信用度，這樣才能夠讓投資方對房地產企業有足夠的信心，從而對房地產企業進行投資。

（二）資金使用階段的對策建議

首先應該加強預算考核。應該從總體預算出發，并且逐層進行批示，保證資金使用在控制范圍之內。對工作人員也需要加強監管，將責任落實到個人，加強建設效率以及資金使用的效率。

其次完善成本管理，這就需要企業在成本管理中，對運行情況以及實際情況進行考察，并且經過科學的預算以及計劃實施，保證在成本管理的過程中能夠形成系統化，程序化的形式，用這樣的方式保證房地產項目成本管理工作的進行。

最后則是完善審計工作。房地產企業內部審計工作應該增強獨立性，可以在企業內部成立單獨的部門進行負責，并且隨著審計工作的進行，高層人員應該增強對審計的重視，增強審計工作威嚴性，同時也能夠保證審計工作不再流于表面。除此之外，設立嚴格的獎懲制度，能夠有效提升審計工作的積極性，有效促進企業審計工作的進行。

（三）資金回流階段問題的對策

在資金回流方面，房地產企業首先應該制定科學的戰略，對企業發展階段進行細致規劃，階段性完成企業的發展任務，除此之外，在工程進行的過程中，按照工程進度進行工程款的支付，這樣能夠有效對資金進行控制，出現意外情況也能夠及時終止。并且在房地產銷售中，需要制定合理的營銷策略，保證自身房地產的銷售，保證資金的回籠。其次則是對資金的回流進行分析，并且對其形成系統化的理論，保證后期房地產企業項目運行中能夠借鑒。最后則是在開發的過程增強自身的經營管理，促進自身信譽提升，從而讓商業銀行能夠對房地產企業具有足夠的信心，保證資金回流效率能夠充分優化。

四、結束語

房地產企業資金往來巨大，因此在管理過程中，應該使用更加符合企業現狀，貼合市場情況的管理方式，這樣才能夠讓房地產資金使用效率有著充分提升，優化資金管理水平，從而發揮財務工作對房地產企業的積極作用，讓房地產企業能夠更好的發展。

參考文獻

[1]羅業輝.房地產企業資金管理問題及對策[J].中國鄉鎮企業會計，2019.

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