房地產企業成本管控研究

趙原

摘要：目前，在房地產經濟環境發生劇變，行業政策逐步收緊、市場競爭力變得異常激烈的情況下，成本優勢的取得對于房地產企業的生存是至關重要的。只有加強成本管控的角度出發，建立科學合理的運營管理方法和架構，才能應對急速而來的經營壓力。文章揭示了房地產企業進行成本管控的重要意義，從成本管控理念、成本管控制度、成本管控方法、成本管控信息化、成本控制人員專業水平、成本管控與績效考核等方面對相關問題進行了分析，并據此提出了解決對策。

關鍵詞：房地產;成本管控;企業管理

房地產經濟作為我國經濟的基礎性和先導性產業，不僅關系民生，也關系到相關產業的經濟發展，在國民經濟中占有舉足輕重的地位。我國房地產行業由黃金十年到目前的白銀時代，行業利潤水平的下滑已是業內不爭的事實，過去一味追求高毛利而導致庫存積壓的模式已經無法持續。隨著行業調控手段的多樣化和嚴格化，房價快速上漲的勢頭被遏制，行業毛利率進入了下行通道，融資環境的收縮也進一步壓縮了房地產企業的利潤空間。在外部壓力增大的情況下，房地產企業必須加大對成本的精細化管控，才能有效降低企業運營成本，進而提升企業的整體效益，提高企業的發展能力。

一、房地產企業成本管控存在的問題

（一）成本管控理念不強

目前，很多房地產企業對成本管控沒有充分重視，只是簡單認為由財務部門進行賬務部門核算就可以代替成本管控，沒有形成房地產成本管控的理念。首先，單純地將成本核算作為成本管理的全部內容，重事后算賬，輕事前策劃，最終帶來成本失控。其次，房地產企業不應將成本只局限于建安成本，應該擴張到整個項目的全局。再次，有的房地產企業忽視了其他部門的配合，財務部門只是成本監控環節的重要環節，致使財務部門與其他部門不能有效對接，由于對成本數據分析不全面、不充分，成本管控發揮的作用比較微弱，難以將成本管控落到實處。

（二）成本管控制度不完善

房地產企業中普遍存在著成本管控制度不完善的現象，沒有建立起嚴密的成本管控體系，在事前、事中和事后缺乏行之有效的把控制度。同時，沒有對整個項目進行成本策劃，未設立明確的目標成本，無法對各類合約的簽署起到控制和指導的作用，并且沒有將成本管控納入績效考核，致使目標成本失控，無法順利實現經營目標。

（三）成本管控方法有待創新

成本管理的方法有很多，具體有量本利分析、作業成本管理、責任成本管理、目標成本管理等幾種方法。房地產企業大多采用目標成本管理法，但是大部分企業都是采取粗線條的成本目標。尤其是對于各類合約的管理，主要采用合同臺賬的形式進行管理，與目標成本的關聯度并不大。這樣的分散型的管理方式很難適應當今房地產行業成本管理的需求。

（四）成本管控信息化有待加強

在互聯網快速發展的今天，房地產企業管理信息化轉型已是大勢所趨。房地產企業通過建立完善的信息系統，經由網絡協調、管控企業經營活動可以科學化、自動化地對項目流程的資金進行層層把控。但是，現在大部分房地產企業并未建立起完善的信息化管理系統，即便啟用信息化手段的企業也只是停留在文件傳輸和資金簽審上，對于成本管控并未發揮出應有的作用。

（五）成本控制人員專業水平不高

部分房地產企業在成本控制方面配備的人員專業程度不高，缺乏相關的專業培訓，對房地產行業的成本構成特性和成本管控的環節不夠了解，無法有效地在項目推進過程中的各個環節對成本起到管控的作用。同時，一些房地產企業在引進人才時也沒有對其實際工作能力進行考核，從而導致人才崗位安排得不夠合理，不僅使其工作積極性受到影響，還使成本管控人員專業水平低的問題得不到及時的改變。

（六）成本管控與績效考核脫節

成本管控與績效考核脫節是房地產企業中普遍存在的問題。在項目結束后或一個固定期間對該時期成本控制結果缺乏客觀的總結，對成本控制中的得與失、相關人員在成本管控環節發揮的成效與不足沒有與部門或個人的績效形成有效的關聯。對超出預算的成本造成浪費情況沒有相應的懲罰機制，對成本做到有效控制的人員和部門也沒有相關的獎勵，不利于提高員工成本控制的積極性，最終導致成本目標無法落實，造成成本管理失控。

二、加強房地產企業成本管控的對策與建議

（一）樹立現代化成本管控理念

成本管控是整個房地產項目參與人員的大事，只有全體員工參與成本控制，才能產生成本管控的實效。企業的管理者必須樹立全方位的成本管理意識，建立全員、全過程的成本管控理念，并將這種理念切實覆蓋到項目的全生命周期中。要把成本管理從傳統的事后算賬轉化為事前控制，形成全過程控制、精細化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。通過做好成本策劃，預計成本投入和產出的效益比，在后續項目實施過程中全方位把控。在具體環節的成本管理中，要形成企業多部門成本管理協同，利用各職能部門的技術優勢，建立專業部門間的協同工作機制，從項目各階段上保證目標成本的有效實施。

（二）加強成本管控體系的建立

做好成本管控，必須建立嚴密的成本管控體系，通過采用適當的“事前、事中、事后”的管理手段，確保目標成本可控，才能使經營目標有效達成。企業要制定符合本企業實際情況的成本管控制度，例如《全面預算管理辦法》、《公司招投標管理制度》、《財務管理制度》、《資金簽審流程》等。企業應制定項目成本的控制線，再將目標成本層層分解，將預算計劃落實到各個職能部門，把目標變成可執行的行動計劃，跟蹤實際成本支出情況，建立成本支出臺賬，反饋實際支出與目標成本的差距，分析原因，制定改進措施，及時調整修正，最終達到控制成本的目的。成本管控體系的建立和實施，將降低成本成為企業轉換經營機制的有效途徑和手段，不僅可以提高企業的管理水平，而且可以創造更高的經濟效益和社會效益。現代房地產企業成本管理的范圍不僅是建設領域成本的控制，更是項目從立項設計乃至銷售的全過程成本控制，是企業全體人員和部門參與的成本控制。從投資決策分析、規劃設計方案的選定，施工單位招投標到施工期間成本控制，各個環節都要在完善的成本管控體系下開展才能真正實現對成本的控制。

（三）創新成本管控方法

企業在生產經營過程中需要結合自身的特點，選用先進的成本計算和控制方法。例如可以采用現代理論的目標成本管理法：企業通過對當前市場狀況的分析，結合自身的經營計劃，預先確定預期收入和利潤，以此來計算出所要完成的成本指標，并將此成本指標合理、客觀地分解到合約規劃中，并以此指導后期合同的簽訂及變更，在合同簽訂及發生變更時，能及時與合約規劃進行比較。通過目標成本管理法可以在成本管理的實施過程中及時掌握成本支出的進度，實現將實際發生的動態成本與目標成本的對比，從而做到對項目全過程的成本控制。

（四）提高成本管控信息化程度

房地產企業在現今計算機技術廣泛應用的時代，可以充分利用現代化科技手段服務于成本管控。例如企業可以安裝相應的辦公軟件系統，將項目的目標成本、預算指標植入到系統中，并與費用簽審環節關聯，從而實時記錄跟蹤項目成本支出進展，及時反映目標成本和動態成本的差異，實現業務、財務、資金管理的有機結合，大幅提升企業對成本的掌控能力，加快決策進程，進而提高企業的核心競爭力。

（五）提升成本管控專業人員選拔和培養

人才是成本管控環節的重要因素，企業應注重以人為本的經營管理原則，尊重人才，培養人才。房地產企業的當務之急是培養具有成本管理思維的專業管理人員，企業要建立人力資源管理的中長期規劃，加強會計人員、工程人員、合約人員、行政管理人員的培訓，形成切實可行的長期的培訓機制，并加以認真落實，同時可以通過引進專業成本管理人才，有計劃分步驟補充高素質管理人員，提升成本管控人員的整體水平。

（六）落實成本管理與個人績效掛鉤機制

企業要完善成本管理責任制，明確各項成本的績效考核指標，將責任落實到相關部門、單位和個人，將成本管理細化，獎優罰劣，將成本管控與員工切身利益相結合，發揮各方潛能，形成激勵機制。對每一項成本控制目標，以項目責任狀的形式落實到部門，明確責任人和獎罰辦法，然后根據每項經濟業務的進度完成情況進行考核并實施獎罰，這是成本管理能夠取得實效的重要保證。

總之，成本管控是房地產企業生產經營管理中的一項重要工作，是財務管理的關鍵部分，它貫穿于企業整個生產經營的流程中。成本控制的實行是企業完成成本管理的重要保障，企業能否盈利，在其他條件因素差異不大的情況下，最重要的就是看成本管控水平如何，成本管控是企業競爭的關鍵之處，也是企業取得市場競爭優勢的基本立足點。

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（作者單位：天津新北建設集團有限公司）