淺析現金流對房地產企業的重要性

王曉冬

摘 要 房地產企業在中國經濟發展的進程中起著非常關鍵的作用，占經濟發展體系重要比例。房地產企業的經營運作具有其特殊性，對資金依賴性強，需求大，且占用時間長，現金流量風險較大，因此，對房地產企業的現金流量管理顯得尤為重要。本文基于現金流量管理的基本理論和房地產企業的特點，分析房地產企業現金流量管理的現狀，闡述其現金流量管理中存在的問題，為房地產企業提出應對策略。

關鍵詞 房地產企業 現金流 重要性 管理對策

作為典型的資金密集型行業，相較于其他行業，房地產企業資金流動性強，對資金規模的要求高，且其投資總額大，資金運作周期長，運營風險自然更高。房地產項目開發是房地產開發企業最基本的經營運作方式，也是核心運作模塊，而項目開發前期需要投入大量的資金，與后期銷售收入之間周期較長，這就需要充足的現金流來支撐。項目開發是房產企業的重中之重，離不開強大的現金流支持，企業要持續高速發展，必然要有充足的現金流作為后盾。因此，現金流是房產企業的血液，是企業賴以生存的基本條件。

一、房地產企業現金流的特點

房產企業往往幾個項目同時進行，資金投入巨大，資金投資時間長，資金投入集中，承擔的風險較高，期間的波動因素較多。因此，現金流在房產企業開發運營中表現為以下特點：

（一）資金需求量大

房地產是土地和建筑物的橋梁，這三者息息相關，并存發展。房地產行業的特征使得房地產開發企業（項目開發）的運營需要投入大量資金。隨著房地產市場的火爆，房地產投資的熱度上升，房地產企業在一些城市，尤其是一線城市，如北上廣深，拿地所需資金往往達到千億元。這無疑對房地產企業的現金流產生很大的影響，再加上后續的開發建設，需要不斷注入資金。現代房產企業規模不斷壯大，多項目同時開發已成趨勢，建設過程中必定需要大量的資金支持，沒有充足的資金無法平衡各個項目的需求，項目則不能順利進行。站在融資角度看，金融機構對開發商的資金募集要求是占總量的35%以上，因此，項目初期對資金的需求可說是源源不斷，多多益善，否則一旦資金鏈斷裂，對項目發展會造成不可避免的影響。

（二）現金占用周期較長

房地產企業具有自己的特征，從拿地、預售、收首付、結頂、按揭回款、交房、清算，很難做到根據開發節點來完成。對于一般的房地產開發企業而言，從投資和項目批準、建筑設計、房屋建造到房屋的出售或租賃，將需要2～3年的時間。如果銷售不順利，將不可避免地延長回正現金流的時間。根據當前的抵押政策，商業抵押付款要等到竣工完成，這使得房地產行業的投資回收期延長。房地產企業的開發周期長，資金周轉速度慢，影響項目進度，資金回籠相應滯后，導致資金占用時間較長，企業財務成本增加。

（三）現金流分布不均勻

一般企業的生產經營周期較短，前期資金流出和銷售收入之間的時間短，周轉速度快，使得現金流量波動小，分配更均勻。而在房地產項目開發過程中，現金流入和支出存在明顯的異步性且分布不均。開發初期，需要注入大量資金投入各個不同項目中，以便持續運營;在項目達到可銷售或出租條件之后，才可回籠部分資金，等竣備或交房才能全部收回已售部分資金。從投入初期至銷售回籠這段時間較長，沒有資金就無法推動項目進程，現金流入和流出之間的周期會更久，所以必須保證資金供應，從而有效縮短運營周期，減少資金占用率。

由于房產行業初期大量的資金投入，可能項目前一年的凈現金流量都為負，而下一年銷售達成后收回大額資金，凈現金流量表又為正。通過凈現金流量可反映出房產行業對現金的需求存在明顯的峰值，體現其回款周期長，速度緩慢，資金鏈安全度也由此降低。很多中小型房產企業由于自身實力問題，無法同時進行多個項目的開發，也不能正常完成和出售不同項目，因此經常處于多個項目期間。而項目的整個開發過程中，資金不可缺少，現金的流入卻又取決于項目是否按時順利完成出售，現金持續流出與一次性流入之間的矛盾尤為突出，現金流量分配不均的現象在這些企業中也更為突出。與其他公司相比，此類公司承受現金流量風險的能力較弱。

（四）現金占用的風險性大

房地產項目和投資一旦投入就不能流動，因此很難根據項目客觀或主觀條件，外部或內部因素進行調整和改進。由于可預測或不可預測的因素，資金投入之后的不確定性持續上升，使企業承擔相應的風險。另外，由于我國房產行業特殊的發展模式，其以社會資源整合為核心的“不對稱”發展模式，使得房產企業在發展過程中普遍存在資金使用密集、現金來源分散的矛盾。目前，大多數企業對從金融機構貸款或者通過資本市場融資這兩種方式比較依賴，但由于房產行業競爭的激烈性，國家金融環境的不可預測性等，很容易導致企業融資困難，產生資金鏈斷裂的現象。

二、房地產企業現金流管理現狀分析

（一）企業償債能力弱，內部現金流量能力不足

每年凈現金流量為負的房地產開發企業在行業中占據非常大的比例，此類房地產企業的現金流量風險很高。企業對現金流量管理的重視不夠。多數管理者認為，在房地產企業普遍盈利的情況下，只有出納員和財務人員應注意現金流量管理，現金流量管理只是出納的日常現金流核算、企業融資部門的資金籌集。而實際上，現金流在企業整個項目周期和公司的價值管理中都起著至關重要的作用，是一個企業經濟價值的體現。

（二）缺乏科學的管理方法和手段

大多數企業都采用現金流量預測，缺乏科學的管理方法及手段。現金流管理涉及諸多方面，有現金流量分析、現金流量預測、現金流量缺口管理、收益管理等。多數企業采用的是現金流量預測的方式，編制企業資金來源、運用表及早期項目流量表是其最常見的形式。也有致力于研究和嘗試現金流量預算系統的大型房地產開發企業，但由于大多數人對現金流量信息的價值不了解或了解不足，現金流量分析未能得以普及。在我國房地產行業中，很多企業債務沉重，一方面本身收入低，經營現金流不足;另一方面缺乏合適的管理手段也是重要原因。這種現象不及時改進，企業資金鏈極有可能被破壞而無法平衡，甚至導致破產。

（三）企業獲得現金流的能力差

實力差異導致不同企業在獲取現金能力方面參差不齊。房地產業的建設周期長，資本占用期也相應延長。每年對項目建設的推進與把控直接影響獲取資金的能力。比如在沒有考慮實際情況與詳細計劃時盲目擴展項目，會增加企業承擔現金流量的風險。房地產企業的現金流量管理不應復制金融企業或制造企業的現金流量管理方法，而應結合房地產企業戰略決策頻繁、資金密集、高風險的特點進行現金流量管理。

三、房地產企業強化現金流管理的對策

企業現金的流入及流出構成企業現金流，為保證企業現金流的正常運轉，必須加強對現金流的分析管理。目前，大多數企業采用“借新還舊”的方式，即通過不斷增加借貸規模來填補資金缺口，通過這種方式控制平衡。但這種方式是不可持續發展的，終究無法長久。鑒于此，建議通過以下幾方面來改善現金流現狀。

（一）有計劃地儲備土地，維持現金流的平衡

避免盲目拿地，冒進經營。拿地之前調查相關市場狀況，了解拿地政策、國家調控政策，分析當前宏觀經濟形勢，要做到審時度勢，合理預測房地產市場的前景，結合企業自身的現狀以及未來發展的計劃，作出合理部署。企業要持續穩定發展，必定要結合市場需求及資本供給，合理規劃，制訂出一套真正適合企業未來長期發展的計劃。拿地必須回歸自身項目發展需求，作出合理儲備。

土地儲備后，應明確相應的財務風險并做好承擔風險的準備。企業拿地需要大量資金，在拿地之前必須分析企業自身的財務狀況，有無承擔風險的能力，避免因拿地帶給企業巨大的經營壓力。分析如何平衡土地儲備計劃與現金流量之間的關聯，在企業現金流入較大的時候進行土地儲備，避免出現資金不足，現金流脫節，導致資金鏈斷裂，甚至破產。

（二）縮短項目周期，加快現金回收

房地產企業不僅可以減少發展的資金需求，而且可以加快資金回籠的速度。房地產市場逐步從賣方過渡到買方，加上企業的融資壓力，現金流受到嚴重影響。房地產企業要根據市場發展情況作出應對策略，適時調整經營方法，改善營銷策略，確保現金流平衡、暢通。簡而言之，適當把控發展規模，控制項目數量，有效縮短開發周期。這不僅可以減少發展的資金需求，而且可以加快資金回籠的速度。

（三）拓展融資渠道

增強開發商的融資能力，也是開發商應該苦練的內功。在貨幣緊縮的條件下，開發商必須拓寬融資渠道，以增強企業的核心競爭力，無論如何要把握主動權。融資方式有很多，上市房地產公司可以出售股票，發行公司債券和其他融資方式。非上市企業可以通過民間借貸、信托、私募或聯合開發等方式籌集資金，解決資金問題。

當前，為確保企業資金鏈的安全，促進企業的穩定發展，各種金融機構包括投資者，對房產企業的要求非常高，他們對優秀的房地產企業給予高度關注。這些企業具有敏銳的商業洞察力及卓越的經營管理模式，有足夠的償付能力和抗風險能力，使其得以穩定持續發展。房地產企業始終需要從自身實際情況出發，合理規劃企業發展規模，尋找適合企業的融資渠道，平衡現金流量，確保企業資金鏈的安全，促進企業的穩定發展。

（作者單位為華董<中國>有限公司）

參考文獻

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