淺析房屋資產評估實踐措施

摘要：房屋資產評估是一項重要服務業務，涵蓋的專業知識以及技能較多，包括工程、技術、法律以及財會等，對房屋資產評估人員提出了較高的要求。因此，本文對房屋資產評估實踐進行深入探討，分析出其存在的問題，并提出相應的實踐措施，希望能夠為相關工作者提供借鑒。

關鍵詞：房屋;資產評估;實踐措施

引言

我國社會的不斷發展，促進了房屋資產評估行業的快速進步，并對該行業提出了更高的要求，為此相關工作者應加強對房屋資產評估的認真探討，及時發現和解決房屋資產評估過程中存在的問題，應在具體工作實踐過程中采用合適的資產評估方法，減少資產評估過程中一些不利因素，不斷提高房屋資產評估水平，更好地為委托人服務，從而促進我國房屋資產評估行業的不斷發展。

一、房屋資產評估過程中存在的問題

近年來，我國房屋產評估水平得到了大幅度的提升。但是受諸多因素的影響，我國房屋資產評估工作仍然存在許多的問題，為此還應對其進行深入的分析，具體主要表現在以下幾個方面：

（一）法律法規體系亟待完善

從目前房屋資產評估現狀來看，我國還缺少完善的關于房屋資產評估的法律法規。雖然目前的國務院頒布的《國有資產評估管理辦法》對房屋資產評估工作提供了一定的依據，但是對房屋資產評估的具體工作開展產生了一定的局限性，不利于房屋資產評估工作推進。與此同時我國房屋資產評估機構還未制定完善的房屋資產評估體系，缺乏完善的操作規范和技術標準，使得房屋資產評估工作缺乏準確的依據，同時房屋資產評估工作質量也難以得到有效保障，在一定程度上增加了評估機構的執業風險，對整個房屋資產評估工作產生了不利影響。

（二）評估機構無法實現獨立、客觀的資產評估

資產評估屬于第三方服務組織，在資產評估過程中，應該做到獨立、客觀地工作及為業主服務，但是部分評估機構由于政府出資，政府部門為了更多的利益，就會為評估機構的評估工作給予更多的支持，資產評估工作難以實現獨立、客觀，這樣就形成了資產評估行業的不正當競爭，無法保證評估行業健康、有序地發展。與此同時，部分政府機構對資產評估工作給予了過多的干預，特別是對于國有資產機構的評估，政府部門可能會采用多種方式對評估工作進行干預，使得評估機構不能采取科學、合理的方法，依據市場規律對房屋資產進行核算，難以保證房屋資產評估的準確性。

（三）房屋資產評估不夠準確全面

目前在房屋資產評估工作中，還存在評估不夠準確全面的問題，而造成這一問題的主要原因是部分評估人員的職業水準、業務素質以及職業道德偏低。具體表現在目前我國部分房產評估人員的專業知識能力較低，在具體的評估工作中，沒有嚴格按照國家規定的標準對房屋資金進行全面的評估，導致對房屋的評估不夠準確。與此同時部分房屋人員為了一己私利，在房屋評估過程中，沒有到實際現場進行勘察，根據委托人意愿，直接進行房屋資產的評估，弄虛作假，這樣就嚴重影響了房屋資產評估的準確性，對房屋資產評估行業的長久發展產生了嚴重的阻礙。

二、加強房屋資產評估的實踐措施

（一）按照法定程序，進行房屋資產評估

在房屋資產評估過程中，應遵循一定的法定程序，以保證房屋評估質量。具體程序如下：第一是立項申請。應根據實際情況，編寫立項申請書，內容上要明確評估目的，包括是低壓借款還是破產清算，是承包經營還是租賃經營等，同時還應明確評估資產的范圍。申報單位相關工作者需要認真編寫好上述內容，并由相關部門的工作人員進行嚴格的審查，為資產評估的開展提供重要依據。第二是資產清查。在資產評估過程中，資產清查是一個關鍵環節，具體應做好賬面項目核對和購物核對。在購物核對過程中，首先應做好申報單位“固定資產-房屋建筑物評估明細表”，并對明細表的內容進行認真的審查，保證內容的正確性。其次要求評估單位提供國有土地使用者、建設用地許可證以及土地規劃紅線圖等相關資料，評估人員對相關資料進行嚴格的審查。第三是現場勘察。按照具備相關專業知識的評估人員到現場進行認真的勘察，通過現場勘察，確定“固定資產-房屋建筑明細表”中的相關內容以及對房屋價值產生影響的相關因素，同時還應了解房屋使用過程中是否有被改動的經歷，以及以后使用過程中，是否會有影響房屋功能的因素等。對于現場勘察過程中，對存在的相關問題，應做好相應記錄。第四是內業整理。內業整理在房屋資產評估發揮了至關重要的作用，具體應做好外業踏勘相關資料的整理工作，整理好被評單位的檔案資料，并在評估工作中，將檔案資料作為主要的評估依據。邀請專家對檔案資源數據進行選取和舍棄。

（二）采用正確的方法，進行房屋資產評估

在房屋資產評估過程中，還應采用科學的評估方法衡量房屋建筑的價值。房屋資產評估需要計算房屋建筑折舊損耗，而折舊損耗主要分為兩種，一是有形損耗、二是無形損耗。這兩種折舊損耗都是由不同的因素造成的，受使用或自然力的影響，造成的是有形損耗，而消費觀念轉變、技術進步，造成的是無形損耗。具體可以歸納為物理因素、功能性因素以及經濟性因素，而這三種因素具有一定的聯系，物理折舊可能會引起功能折舊，從而造成經濟折舊。在具體的計算過程中，應充分考慮這三種因素，并且應將其作為一體計算折舊額。然后采用正確的折舊計算方法，對于房屋建筑的年限和殘值率，可以根據實際情況，對以往的經驗數據進行調整，為評估人員提供參考。折舊資產耐用分為兩部分，分別是物理構造方面和經濟方面——物理和構造上年限的耐用;經濟上年限的“耐用”。其中經濟耐用年限在房屋評估中應用得較多。重置成本在房屋資產評估應用得也較為廣泛，重置價計算包括多種方法，即單元成本比較法、分部分項工程成本法以及單位價格指標法等。這幾種方法還需要在房屋資產評估過程中，根據房子資產評估具體以及條件合理的選擇，同時還需要房屋資產評估人員掌握大量的工程經濟以及價格信息資料，在這種情況下，評估結果才能更好、更準。

（三）加強評估管理，提高房屋資產評估水平

為了保證房屋資產評估的效果，還應加強房屋資產評估管理，具體還應做好以下幾個方面：首先，由于房屋資產評估作為一項復雜的工作，要求資產評估人員必須具有良好教育背景、豐富的經驗以及專業知識，同時還應具備較強責任感以及道德意識，能夠在房屋資產評估過程中，堅持第三方的獨立立場，不受利益誘惑，排除外界關系的干擾，這樣才能保證房產評估結果的權威性以及公平公正性，從而為資產業務提供專業化估價意見。對此資產評估機構可以通過加大培訓力度等手段，提高資產評估人員的知識，增加更多的資產評估專家，建立一支專業化的隊伍，為房屋資產評估工作提供重要保障。其次，資產評估機構應建立內部獎懲機制，應對在房屋資產評估過程中表現突出的人員，給予褒獎，反之應進行相應的懲戒，通過這種方式規范房屋資產評估人員工作，使其能夠嚴格按照資產評估相關準則開展，約束資產評估人員的個人行為，同時還可以調動資產評估工作的積極性與主動性，促進房屋資產評估工作水平的有效提升。

三、結語

總之，在房屋資產評估過程中，仍然存在一些問題，無法有效保證房屋資產評估的準確性以及全面性，這就要求房屋資產評估人員應以事實為依據，采用科學的評估方法，對房屋的價值進行合理的估算，同時還應嚴格按照房屋資產評估的準則，在評價過程中做到認真負責，規范自己的工作行為，從而得出具有權威性、公平公正的評估結果，為資產業務提供專業化估價意見，不斷提高房屋資產評估工作水平，從而促進我國房屋資產評估行業長久、穩定的發展。

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作者簡介：谷長偉（1980—），漢族，山東微山縣人，大專，微山縣發展和改革局，價格鑒證師，主要從事房地產評估、資產評估研究。