投資性企業審計風險的控制對策研究

王福平

摘 要：隨著我國經濟的快速發展，房地產行業也得到了飛速發展，伴隨著發展而來的，是對風險和內部控制的重視。內部審計和內控審計是實現審計功能的重要方法。本文通過對房地產審計風險的分析，提出內部審計和內控審計的方法和途徑，以加強房地產企業的內部控制和管理有效性，保障企業的長期可持續發展。

關鍵詞：房地產企業? 內部審計? 內控審計

中圖分類號：F293.3?文獻標識碼：A?文章編號：2096-0298（2020）03（b）--02

1 房地產開展審計工作的必要性

1.1 能夠加強房地產企業的管理能力，提升風險管控意識

市場環境變化迅速，企業需要提高在市場當中的競爭力，因此，房地產公司改善風險管理和控制的能力也至關重要。內部審計當中非常重要的一點是協助企業管理層對企業在運營過程中所可能面臨和發生的風險進行識別，通過內部審計識別風險后，企業可針對風險采取相應的措施，特別是對風險的預測、規避、改善和調整。為了應對風險，促進房地產企業的可持續和快速發展，實施基于風險評估的內部審計有助于建立內部管理和控制體系，重要的是建立內部業務流程和合理分擔職責，建立可靠的管理系統等，并在一定程度上促進企業的資產管理質量和財務信息質量。

1.2 降低審計風險，提升審計質量

現階段我國房地產企業對內部的業務運行情況和管理現狀采用內部審計主要依靠于信息系統的實現，但是在運用計算機開展內部審計的過程中，仍舊存在很多問題，主要體現在人員、方法、內容上。內部審計人員信息化素質不高、審計方法有待改進和提升、審計內容有待優化等方面，都會致使內部審計工作出現障礙，無法有效地識別企業運營中存在的風險并提出合理有效的解決措施。因此，面對房地產企業的迅速發展，企業內部審計人員制定科學有效的內部審計方法、加強人員綜合素質顯得非常緊迫。主要是采用科學的審計方法對企業風險進行識別和評估，為企業管理層提供有效的解決措施和意見。

1.3 有助于提升內部審計在企業內部管理上的地位

在房地產企業開展內部審計工作中，要時刻注意以風險為最終導向，準確把握房地產企業發展中的風險點，對企業內部的審計資源做到充分利用，以此提升內部審計工作效果，并要提高內部審計在工作當中的地位。房地產公司的內部審計管理已經發展到一個不容忽視的水平，需要提高內部審計的承認度，并擴大職業發展的空間。

2 目前房地產審計面臨的主要風險

內部審計是企業在風險評估后進行的內部評估，以確定審計重點、防止工作中的錯誤和欺詐、提高企業管理水平，并最終實現企業目標。

2.1 重大風險

2.1.1 固有風險

固有風險主要是指因為企業的內部因素和外部目標環境而不考慮內部控制，導致企業最終無法達成其目的的風險。如今，隨著政策的調整，房地產領域出現了下降的趨勢，加上復雜的商業環境和強有力的治理動機，房地產行業的風險水平相對較高。主要風險有：（1）企業風險投資決策，接受高地價和更為謹慎的投資決策風險。（2）承包合同，沒有嚴格控制投標可能導致項目成本預算過高。（3）為了降低成本和項目管理風險，壓縮成本和工期，可能會出現預算外情況。

2.1.2 內部控制風險

該風險主要是指內部控制在企業運營過程中無法起到應有的功能，可能出現內部控制失效的情況。目前，大多數房地產企業在ERP框架內建立了自己的內部信息控制系統，但內部控制需要根據企業的發展及時調整和更新。如果沒有及時更新，內部控制系統將無效，控制風險將相應地大幅增加，風險水平也會上升。

2.2 國家政策風險

自黨的十九大以來，我國政府加強了對房地產市場的監管，并在不同的人口地區逐步實施了房地產的宏觀調控和監管及控制政策。例如，一些省份和城市實施了購買權限制、貸款限制、價格限制和搖號政策，這些城市采取這些措施是為了對房地產市場進行宏觀調控，要注重個人居民住房的使用，同時對購房人的信用狀況進行嚴格審查，嚴格把控一人占用多套房子的情況。這些都表明了國家對房地產市場的管控決心，并時刻對市場進行監管，這也是房地產企業在發展過程中所需要考慮的政策風險因素。

2.3 內部管控風險

全球經濟風云變幻，國內經濟也處于不穩定的狀態，因此，房地產企業在發展中也處于時刻面對外部風險的情況。外部風險主要包括政治風險、市場環境風險和房地產法律法規風險等。在戰略決策中，管理層必須充分評估企業面臨的風險，并提高風險管理和控制能力。不僅如此，房地產企業在市場競爭中還會面對自身的內部管控風險，如項目開發風險、工程質量風險、投資風險、人員風險等。公司必須及時預測風險并采取相關措施規避或降低風險，才能使公司穩步發展。

3 房地產企業開展審計工作的前提

3.1 構建風險管理框架

房地產公司可以構建適合自己企業的風險管理體系，結合房地產公司的業務特征、企業發展戰略和業務決策目標，以此來確定企業風險管理目標、管理程序和管理方式。通過分解和執行戰略目標，公司將確認每個業務領域的主要目標和關鍵風險點，并確定重要風險管理環節和初步審計結果、審計計劃實施和合理的審計資源分配。

3.2 建立風險管理體系

首先，企業需要充分吸收不同的專業人士，組建風險管理團隊或設立專門部門，以此改善和提升自身風險管控水平。其次，針對企業所面臨的外部或內部等各類風險，企業要進行準確的識別和評估。一般采用的風險識別方法：問卷調查法、訪談法、檢查資料法、分析性復核等。上述四種方法的結合使用更容易對風險進行識別。再次，對已經識別的風險開展評估工作。在實踐中，可以根據同一行業或標桿企業的量化風險評估指標確定評估工作當中的量化標準。例如，工程管理的主要目標是改善項目的執行控制、降低總體質量的問題、減少投訴等，可以據此確定定量指標，如項目計劃的實施進度和成功交房驗收的成功率。最后，根據風險評估結果對風險進行審計分析。在分析風險過程中，要對風險根源進行深度挖掘，研究風險來源，并將風險點與國家政策、市場環境、公司內部發展戰略、內部控制體系等進行結合，充分對企業風險進行全面評估，分析其發生的可能性、損失規模、涵蓋范圍等，并提出有效的方法和措施來規避風險。

4 加強審計工作的主要措施

4.1 把握審計業務的關鍵控制點

第一，房地產公司的內部審計必須基于企業的業務情況和風險點，根據管理層所重視的方面，合理制訂工作計劃，重點是長周期、大資金或不正常銷售的項目。第二，根據審計項目的具體目標，選擇特殊或普通審計方法，如工程審計、內控審計和經責審計等，并考慮根據審計資源與外部公司進行內部審計或聯合審計的可能性。在某些審計活動中，內部審計人員應充分利用審計軟件進行電子數據處理，并審查和分析審計文件，以確保審計質量和效率。

4.2 做好內部控制測試和評價

在開展公司內控審計時，首先要評估內部控制設計有效性和完整性。通過檢查被審計單位的制度匯編，并通過訪談確定公司是否制定完備的制度體系以及是否根據公司制度規定建立健全內部控制體系，項目的開展和實施是否包括合同簽訂、項目立項、制訂計劃、過程管理、結算、實施、驗收及驗后評價等過程。其次，通過穿行測試、資料復核和其他方法來確定被審計單位是否嚴格審查項目決策、成本控制、質量控制等，以評估內部控制的有效性。與此同時，必須密切注意是否存在領導層高于內部控制體系的情況，以查明是否存在管理層舞弊的風險。

4.3 加強固有風險的實質性檢查

鑒于上述高風險領域，企業內部審計人員應改進審計方法，提高自身綜合素質，加大審計力度，以便進行更有效的實質性測試。首先，項目投資決策和項目控制的有效性和合理性。檢查項目可行性報告和有關內部批準文件，進行項目的可行和定位研究，評估決策的合理性和執行程序的完整性。其次，符合招標協議和成本控制。檢查招標計劃，分析規劃的合理性，檢查項目招標、評標、公示的流程是否完備無誤，并將重點放在排除潛在競標者和其他欺詐行為。與此同時，檢查項目成本控制，確定費用賬戶是否完整和清晰，并確定相應變化是否一致，檢查項目核算報告和相關成本分析材料，對實際成本支出進行計算，確定是否與預算一致，如果發生差異較大的情況，要及時查明原因并提出警告。最后，工程管理的安全控制。檢查土地、項目建設等各項證件是否齊全，確認開發項目是否按照國家規定和研發時間是否符合規定。檢查施工項目竣工驗收報告、消防檢查等資料，確定在開發后期項目是否按計劃進行。

審計結束后，除了對發現問題要寫入工作底稿形成審計報告以外，內部審計人員還必須研究典型或普遍問題的深層根源，從企業管理的角度，為管理層提出適當的整改意見以供參考，實現內部審計的職能和增值。

5 結語

房地產市場面臨著巨大的泡沫抑制和政治監管。房地產公司需要分析情況，并根據具體情況積極適應國內環境的整體變化，通過外部轉換，積極優化和改進內部管理，以增強內部力量。內部審計工作是內部管理的重要組成部分。一般來說，企業應依靠內部審計的實施和優化，逐步研究相關問題，并提供理論和經驗支持，以便進一步改進管理制度。同時，企業必須在人才培養方面做得很好，逐步建立內部培訓機制，整合長期人才戰略和短期人才戰略，并促進人力資源的可持續發展。最后，企業要加強內部審計后續工作，做好整改備案和監督工作，確保企業的健康可持續發展。

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