城市住宅供需失衡及應對

劉寬

摘要：我國城市住宅供給存在缺乏彈性、層次性和滯后性三個主要特點。應采取供給側改革措施，解決住房過剩的局面。同時，大力發展和規范的中國租房市場。政府要大力支持清理和閑置城市住宅土地，加大推進舊區危房改造的力度，繼續采取措施抑制房地產投資投機性的需求，爭取使城市住宅用地供需更趨平衡。

關鍵詞：房地產;住宅市場經濟;供需關系;開發商

隨著城市居民生活水平的不斷提高，商品房已經成為住宅市場中最普遍的住房供應模式，而城市住宅供需則成為普通民眾和政府共同關心的話題。目前，城市住宅市場供需主體的目標矛盾突出，結構性失衡現象嚴重，應針對性地提出對策。

1 住宅供給的含義

住宅供給，是指由市場向住宅消費者提供其所需的住宅存量與住宅服務流量的過程，而流量供給與住宅改進和住宅維護相關，住宅供給包含存量供給和流量供給，存量供給是指住宅存量的數量上得到增長，反應的是量的多少;流量供給是令住宅服務流量在質量上得到提高，是質量的好壞。

住宅經濟研究的方向主要是如何解決住宅的消費、住宅的生產、住宅的流通以及住宅收益分配的結構性問題，而房地產的經濟研究就是以住宅的生產和銷售為主要目的的對房屋開發商品市場的研究。目前房產業在經濟的支持和發展強烈的程度上需要依賴金融業的高度支持和發展，住宅的投資大、開發周期長、投資的回收期長，使得開發商或購房者都強烈的需要依賴經融服務機構的存量服務支持。

2 城市住宅供需失衡的原因

目前住宅的供給主要受到了住宅的價格、土地的使用政策、稅收政策和貸款利率政策、市場需求以及影響住宅消費者和開發商的投資和預期的因素影響，市場上住宅價格的高低將直接決定一個住宅的開發項目和企業的整體盈利和發展情況，土地的合理使用和政策直接地影響一個城市住宅土地供給的規模和數量。收入的高低是對城市住宅土地投資的回報率和其經營的安全性都具有重要的直接影響，銀行利率的高低直接地影響著城市住宅在當地市場的價格和供應量，同時城市住宅的土地需求也受到其價格、收入、人口以及其家庭等多種因素的直接影響。國外對于中國住宅的市場差異性方面的調查和研究基本上以中國住房價格的變化為研究對象，發現中國居民收入、經濟快速增長、建設規模和成本等多種因素直接影響當地住宅市場的價格和供需均衡，進而間接地導致了不同的城市住宅土地需求價格。

我國住宅供給存在缺乏彈性、層次性和滯后性三個主要的特點。首先是因為住宅是牽扯土地流轉問題，土地是有限的、相對穩定的，因而其供給總體上是缺乏彈性的，是剛性的;其次是由于住宅的開發周期長，短則是幾年，長則是數年，在短期內住宅是很難直接、快速的生產出來的，同時其他用途的住宅有難以轉變用途，導致短期的住宅供給是一個既定的、不變的量。長期來看住宅的開發生產也要受到土地的制約。住宅的供給存在三個不同的層次，即現實供給層次、貯備供給層次和潛在供給層次。

中國政府大力扶持投機性市場，但是卻造成嚴重的國際金融風暴，我國的財政和經濟發展也遭遇嚴重的通貨膨脹，住宅就成了一大重要的投機性需求，同時也增加了人民對于住宅的投機性需求，擴大房地產開發市場，加劇了房地產開發企業的競爭和規模，削減了其自身抵抗經濟風險的能力，大量的投資和經濟收益無法在市場中套現。房地產政策制定和出臺的目的是為了有效抑制我國住房開發市場持續過熱的發展以及房地產開發市場的大量投資和經濟收益投機性的需求，當地方政府進一步限制了土地的供給或者進一步提高住宅地價時，房地產開發企業就有可能會因為房地產開發成本的逐步增加而進一步減少保障性住宅的供給，在房地產市場需求預期保持不變時，參與者就有可能會逐漸形成對房價持續上漲的投機性預期。

我國的城市住宅制度改革中存在商品房房價虛高、住宅供給結構不合理投機商趁機炒房等問題。銀行的貸款政策收縮，政府開始緊縮房地產市場，運用宏觀調控的政策來期望住宅流量的供需關系再次實現平衡，但是消費者依舊在增長。為了給房地產市場降溫，政府投入大量的資金來沖擊房地產市場，通過政府主持建造經濟適用房來緩解這種扭曲的供需關，但是近期來看作用依舊不大。

3 城市住宅供需失衡的應對

政府現在需要出臺相關的措施控制城市化的速度，降低人口流入速度，同時嚴格控制用地的流出，嚴格控制銀行貸款的程序，降低房地產市場的資金投入，使社會的資金逐步的從房地產逐漸轉移到其他的行業領域，采取供給側改革的措施，逐步的削減房地產市場，解決能源過剩住房過剩的局面。只有縮減房地產租賃合同市場，才能更好地滿足和解決了住宅的流量和供需的基本要求，使得房子都進入了市場，成為了能夠自由流動的一種商品，同時也減少了審批的各個環節，運用政府市場機制的力度來進行調節。短暫的時間內需要地方政府部門運用了行政的手段和力度來進行強制介入控制房產稅的上限，增加了房子的流動。增加的房產稅調控可以使更多的房子都變成了商品房，增加了貸款的難度，也可以極大地增加了住宅的自由流通，但是單憑房地產稅收的調控其對房價所能起到的抑制作用不會太大，因而不能把地方政府抑制了房價過快地上漲的信心和希望單純地寄托在了房產稅身上，房產稅調控應該更側重長期的調控制度化經濟建設而不是短期內的調控房價。

對于我國未來的熱點城市集體住宅房產稅制度，應該包含繼續堅持房地產市場化的方向、大力發展租房市場、抑制部分住房租賃市場的投機集資行為、針對部分住房困難家庭群體的住房租賃合同保障制度。由于當前我國的住房租賃合同市場還不夠的規范，沒有有效的房產登記管理和市場監督的體系，住房開發商和租賃合同的穩定性差，租賃合同買賣雙方的一切合法利益都容易嚴重地受到房產稅的侵害，這種狀況容易被住房開發商利用，助長房價的抬升。當前，大力發展和規范的中國租房市場，推動規范租房市場服務新興產業，是促進和實現當代中國房地產開發市場健康和持續穩定發展的一個重要的條件。同時我國政府還提出應進一步采取多種政策措施，須大力支持清理和閑置城市住宅土地，確保對新增城市住宅土地的供應，加大推進舊區危房改造的力度，同時也要求政府應該要繼續采取措施抑制房地產投資投機性的需求，爭取使城市住宅用地供需更趨平衡。

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（作者單位：山東理工大學建筑工程學院）