論住宅小區地下人防車位的權屬問題

關鍵詞 住宅小區 地下人防車位 車位權屬

作者簡介：劉佳璐，寧夏大學政法學院碩士研究生，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.03.309

一、住宅小區地下人防車位的概述

（一）住宅小區地下人防車位的含義

住宅小區地下人防車位就是指在建造一個住宅小區時，開發商將小區的地下部分開發為人防工程，同時在該人防工程上建造停車位，平時用于停車，戰時用于人防工程的場所。根據《人民防空法》第二十二條的規定，可以看出人防工程屬于住宅小區法定的配套措施。從特征來看，地下人防車位兼具平時停車，戰時防空的雙層作用，同時也兼具戰時防空功能和法定配件的雙重特征。

（二）問題的提出

筆者通過搜索有關人防地下停車位糾紛的案例梳理發現在司法實踐中問題有以下幾點：

1.關于地下人防車位權屬的問題

通過梳理案例，可以看出，住宅小區地下人防車位權屬的問題是爭議的核心。由于《物權法》和《人民防空法》等法律規定中并未對住宅小區地下人防車位的歸屬權作出規定，所以在實踐中對此的裁判觀點也不一致。大致存在以下三種觀點：第一，認為地下防空停車位的所有權歸國家所有，如在張某等與濟南某房地公司買賣合同糾紛一案①中，兩審法院均認為涉案人防車位屬于國家所有。禁止任何組合或者個人破壞、買賣、侵占，投資者對于該車位只享有收益權。第二，認為地下人防車位的收益權歸投資者所有。這種方式并未明確車位的所有權歸誰所有，而只是對該車位的收益權進行了認定。第三，認為地下人防車位的收益權歸投資者或全體所有。即開發商必須舉證證明地下人防車位的建設成本并未分攤到商品房的銷售價格中，否則該車位的收益權就應當由全體業主共同享有。

2.關于處分地下人防車位使用權的合同效力問題

關于簽訂處分地下人防車位使用權的協議，不同法院對該協議的效力認定不同，有的法院認為開發商享有地下人防車位的收益權，雙方簽訂的協議合法有效。②有的法院認為地下人防車位為人防工程，歸國家所有，開發商無權對該車位進行處分，雙方簽訂的協議無效。③合同作為當事人之間權利義務的基礎，具有十分重要的地位，各個法院對其效力的認定存在差異，不利于保障當事人的權益，會造成認知混亂。所以無論從社會公平的角度出發，還是經濟效率的角度出發，明晰地下人防車位的權屬及合同效力問題是十分必要的。

二、立法現狀及存在的問題

（一）立法現狀

1.法律法規沒有規定

《物權法》中第七十四條，雖規定了車位、車庫的所有權，可以由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，但并未細分具體類型。其余相關的一些規定只是對建設用地使用權和國防資產的權屬、劃分等內容進行了籠統的規定，并未在《物權法》中找到明確的關于住宅小區地下人防車位權屬的規定。

在《人民防空法》第五條鼓勵修建人防工程，在平時，投資者對該人防工程享有管理、使用、收益的權利。但在整部《人民防空法》中，并未提及該人防工程的權屬問題。同時，該法也并未將確認的投資者的管理、使用、收益的權利進行細化，具體該如何行使，邊界是什么等問題均未涉及。

2.部門規章

《城市地下空間開發利用管理規定》在我國之前確定了“誰投資，誰受益”的基礎上，結合實踐中出現的問題，又添加了一條“誰所有”的原則，④即確定了誰投資，誰所有的原則。但學界對投資者的界定存在爭議，一種觀點認為此處的投資者就是開發商，另一種觀點認為如投資建設地下人防車位的成本囊括在商品房的成本中，車位的所有權應當隨著房屋的賣出，轉移給全體業主所有。

3.地方性法規、規章及規范性文件

各個地方對人防車位的規定并不一致。如上海市明確規定了人防工程的投資者可以取得其所有權，并且可按照房地產登記的相關規定，對其投資的人防工程進行產權登記。而江西省則規定不許長期買賣或出租防空地下室，只允許短期租賃，并限制租賃期不超過五年。

（二）存在的問題

1.上位法缺失

通過分析發現法律法規中對地下人防車位權屬的問題并未涉及，這種上位法的缺失，導致下位法的規定混亂，隨著生活中有關地下人防車位的糾紛越來越多，也使得在司法實踐中對該類的判決不一致，導致了司法適用的混亂，既浪費了司法資源又影響司法公信力。

2.下位法之間互相沖突

由于上位法的缺失，而實踐中此類問題和矛盾不斷增多，面臨的實際問題需要解決，所以地方為了解決問題，便會制定相應的地方性法規等來填補上位法的空白。但通過上述相關規定的分析可以看出，每個地方的規定都不盡相同，如上海市明確規定地下人防車位歸投資者所有，與此相反的是北京市指出人防車位的所有權屬于國家。下位法之間的沖突，顯然造成了司法適用的更加混亂。

3.權屬登記制度不規范

我國對地下人防車位的權屬沒有明確規定，各地對地下人防車位的權屬認識不一致，這就使得地下人防車位的權屬登記存在困難，主要體現在一方面權屬的主體不明。因我國現階段對地下人防車位的權屬沒有明確規定，所以導致登記的權利主體很難確定。另一方面，并沒有針對地下人防車位登記的具體流程。因地下人防車位的雙層作用，故其較普通的不動產來說具有特殊性，應當建立地下人防車位的權屬登記制度。

三、 完善建議

（一）完善立法規定

1.明確地下人防車位的權屬

關于地下人防車位的歸屬問題，學術界主要有三種學說，第一種國家所有說認為地下人防車位屬于國防資產，所以應當由國家所有。第二種開發商所有說認為地下車位由開發商投資建造，應當由開發商享有所有權。第三種業主共同所有說認為開發商已經把地下人防車位的成本計入了商品房的售價之中，故該車位的所有權也應當由小區全體業主共同所有。筆者認為，地下人防車位的所有權不應當一刀切，應當按照建設該地下人防車位的資金來源不同進行區分，如果建設地下人防車位的資金是由國家提供，則該車位的所有權歸國家所有。如果建設該車位的資金是企業、或其他社會組織提供，則應當由出資人享有車位的所有權。

2.明確地下人防車位權屬登記制度

首先，要明確地下人防車位的權屬主體，因地下人防車位屬于人防工程，涉及到國家利益和國家安全，應當注明其人防工程的特殊性質。同時人防部門也要對該車位進行登記和相關的信息錄入，以備戰時發揮其作用。其次，對于其用途要明確表明，對于改變用途的，應當進行相應的申請和審批后，才能進行變更，同時要明確不及時變更或私自變更的法律責任。最后，明確地下人防車位的具體登記流程。可以借鑒不動產登記的具體流程，將該登記納入到不動產登記之中，但在規定具體流程時，應當注意因為該車位并非簡單的屬于商品房的附屬設施，應當獨立進行登記。

3.明確對地下人防車位的監管職責分配

對于地下人防車位的管理和監督上來說，無論是相應的人防主管部門，還是車位的所有權人，均有義務對地下人防車位進行管理和監督。車位所有權人因是平時的使用者，故應當負責對該車位的管理和日常維護。同時人防主管部門也要及時對人防車位的使用及管理情況進行定期的監督檢查和不定時的隨機抽查，以確保人防車位的完好，對于存在安全隱患、違規改變車位用途、不維護車位的情形，要及時進行通報并要求整改，還要定時檢查整改成果。同時對監管不利或導致重大事故發生的相關責任人員，要追究其法律責任。只有將權利、義務、責任進行明確的規定，才能更好的維護地下人防車位。

（二）完善司法措施

1.發布相關指導案例

法院的指導案例從其性質上看是解釋法律的一種形式，更準確地說，是解釋憲法性法律以外的國家法律的一種形式。因為進行立法或修改法律是比較漫長的過程，在我國對地下人防車位的權屬問題并沒有明確規定的情況下，針對司法實踐中對此類案件裁判混亂的局面，最高人民法院可以通過發布相依的指導案例的方式，對司法實踐進行指導，統一裁判適用的法律和結果，從而對地下人防車位權屬問題立法缺失的一種補充。

2.加強對法官的法學素養培養

我國目前的法官裁判水平層次不齊，法學素養也不盡相同，法官作為案件的審判人員，其對問題的剖析，對法律規定的理解與適用能力對案件的走向非常關鍵。我國法律規定較多，也比較復雜，同時法律修訂的數量和速度也比較快，這就要求法官要不斷的進行學習，自我充電。面對高速發展的社會，法官作為這個社會中十分重要的一個角色，也要跟上時代的步伐，一方面法院要注重對法官的培訓提高其法學素養，另一方面作為法官個人而言，也要發揮積極主動性，不斷的進行學習，提高自身的法學素養。

注釋：

①③（2017）魯01民終8946號民事判決書。

②（2015）汕中法民一終字第480號民事判決書。

④陳延來.結建式人防工程所有權歸屬問題研究[D].濟南：山東大學，2016.

參考文獻：

[1]劉智慧.《物權法》立法觀念與疑難制度評注[M].南京：江蘇人民出版社，2007：61.

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[3]沈明磊，張龑.地下車位、車庫歸屬之判定與不動產登記之完善——基于住宅小區地下車位、車庫歸屬糾紛的類型化分析[J].法律適用，2018（1）.

[4]張沙沙.人防工程的權屬及相關法律問題研究[J].海峽法學，2017（3）.

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[6]管洋溢.結建式人防工程權屬權利歸屬法律問題研究[D].合肥：安徽大學，2018.

[7]羅劍.論住宅小區車位的權利歸屬[D].北京：中國政法大學，2016.

[8]王慧玲.淺議住宅小區地下車庫、車位權利歸屬[D].蘇州：蘇州大學，2015.