預告登記在強制執行程序中的效力問題研究

關鍵詞 強制執行程序 預告登記 效力問題

作者簡介：趙和貴，上海市松江區人民法院，法官助理，研究方向：民事審判、執行。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.03.337

關于預告登記制度，我國《物權法》第二十條中對其效用進行了規定，在房屋買賣和其他不動產物權協議簽訂時，當事人要想保證自身今后實現物權，需通過相關登記機構來進行預告登記，只要進行了預告登記，他人在未得到當事人同意時，是不可以處分房屋獲得不動產的。對于預告登記權利人而言，當其進入到強制執行程序時，《物權法》第二十條的效力怎樣發揮才能夠對其加以保護，關于這一點，當前并沒有相關的定論。

一、簡析我國現階段預告登記的效力

關于預告登記的效力，在相關法律法規中并沒有統一的明確，且存在諸多不合理之處，主要包括以下幾點：（1）不允許擅自處分，立足于立法模式，預告登記效力主要涉及到絕對效力和相對效力，前者指一切影響不動產預告登記的處分行為，都是不允許的，但在當事人同意的情況下，可允許進行處分;后者指關于預告登記后產生的處分行為，若影響到當事人的請求權，那么這一處分行為是無效力的;（2）可查封但不得拍賣，在預告登記是不是對抗法院的強制執行的定論中，相關專業人士提出了兩種相反的觀點，反對者認為：預告登記不可對抗法院的強制執行，理由是：當事人并未享有所有權，在未進行預告登記的情況下，當事人必須服從法院的強制措施;贊成者認為：預告登記可以對抗強制執行，理由是：借助法院的強制執行行為，有利于對個體的利益加以一定程度的保護;同時，立足于預告登記的目的，即使這一規定所擔保的權利并非物權，只要允許強制執行，那么這一規定的效用即可充分發揮;（3）查封期間嚴禁進行預告登記，相關法律法規中明確規定：“當房屋依照相關法律法規被查封后，在此期間當事人無權申請登記，即使其向房屋登記機構提出登記請求，該機構有權利駁回。”從而可知，預告登記權利人即使在具備相應條件的情況下，但其依舊不可以直接進行預告登記，必須先向法院提出執行異議，只有法院解除查封后，才能夠進行預告登記，對于這一規定，人們存在諸多疑慮，無法明確查封的效力屬于相對效力還是絕對效力，作為預告登記權利人，其有沒有權利向法院提出執行異議[1]。

二、預告登記在強制執行程序中的效力問題

（一）預告登記可不可以排除執行

當法院向當事人執行強制執行措施時，其能夠排除執行嗎？有人認為預告登記可以排除執行，原因在于：（1）預告登記擁有物權的對抗效力;（2）預告登記后權利人享有物權期待權。有人認為預告登記不可以排除執行，原因在于：預告登記與物權登記的法律效力存在一定的差異。

（二）查封后可不可以申請預告登記

當不動產被查封后，當事人能夠申請預告登記嗎？有人認為可以進行預告登記，理由為：當事人是在查封前進行的預告登記，這一規定中沒有明確新的權利。有人認為不可以進行預告登記，理由為：在查封期間進行預告登記，是當事人擅自處分查封財產，屬于不合法行為。

（三）經預告登記的抵押權可不可以優先受償

若當事人已獲得預告登記抵押權時，其享有優先受償的權利嗎？有人認為享受優先受償的權利，理由為：抵押權預告登記可作為建工程抵押登記，且不受任何因素的制約;雖然當事人獲得了抵押權的預告登記，然而無法申請本登記，那么就可以優先受償。購房人需在規定期限內進行預告登記，若不愿意申請預告登記，那么可視為條件已成就，可以優先受償。有人認為不可以優先受償，理由是：不可以混淆預告登記與本登記之間的效力，兩者效力并不相同，且預告登記與正式登記之間的效力也不一致，所以不可以優先受償。

（四）預查封后可不可以解除合同

關于合同的解除，人們始終堅持預查封后是可以解除的，理由是：解除合同只需是雙方協商決定即可，無需第三方插手，不受其他條件的限制，待解除合同后，出賣人將不再享有不動產所有權。同時，若不允許解除合同，在預查封后就需依據法院仲裁裁決、調解協議、解除協議等來進行合同解除，需接受預查封行為[2]。

三、預告登記權利的類型化處理對策

（一）所有權預告登記及其效力

在司法實踐中不動產所有權的預告登記得到了普及應用，具體內容如下：（1）可以查封或預查封，即使不動產所有權進行了預告登記，然而若當事人作為被申請執行人時，那么法院具有查封或是預查封這一不動產的權利，在這里預查封和查封的效力相一致;法院查封預告登記的不動產，主要原因是這一行為并沒有違反我國《物權法》的相關規定，也符合查封中的財產權屬識別規則，且查封是一種具有較強控制力的執行手段，可確保已查封的不動產變價行為的實現，杜絕當事人轉移財產;對于預告登記的不動產而言，法院之所以采取預查封處分行為，原因在于：在預查封過程中，當事人可享有債權請求權，通過這一處分行為可確保其將來債權的實現。（2）不允許對抗變價型強制措施，法院即使查封了預告登記的不動產，也沒有權利對其采取變價型強制手段，理由是：變價型強制手段并不符合預告登記中的相關法律法規要求，即使在性質上這一行為屬于債權行為，但依然具備物權的對抗性效力，若未獲得權利人的同意，任何人不可以選擇變價型強制手段;立足于交易安全與交易自由之間始終處于齊平如衡的狀態，若法院選擇拍賣或是變賣預告登記的不動產時，會導致兩者之間平衡狀態被破壞，威脅到交易安全;一般而言，在查封前，當事人已進行了預告登記，能夠避免債務人和他人相互勾結，企圖借助相關制度來拒絕履行債務清償的行為;有利于當事人免于訴訟，在一定程度上避免不必要的糾紛。（3）強制執行不妨礙本登記，即使已對預告登記的不動產進行查封，當事人也可以在沒有申請解除查封的情況下進行本登記，主要原因為：由于預告登記具有物權的對抗性，所以這一規章制度并不會對預告登記權利人產生制約作用，僅對其以外的人有效，所以權利人在條件具備的情況下依舊可以申請本登記;查封具備相對效力，不論是先解封再正式登記，或是先正式登記再解封，均可以保證預告登記的不動產不被執行，保障了執行人與債權人的利益[3]。

（二）抵押權預告登記及其效力

在購買商品房的過程中，大多數人選擇分期付款的方式，即將所購房屋作為抵押物，來向銀行申請辦理按揭貸款，通過進行預告登記后，其就能夠取得房屋所有權;若其沒有進行預告登記，那么銀行作為抵押權人，可預告登記抵押權，以此來確保自身抵押權的實現。在強制執行程序中，抵押權的預告登記和所有權的預告登記存在一定的差異，具體表現為：（1）不允許對抗變價型強制措施，抵押權預告登記不允許對抗保全型強制手段，也不允許對抗變價型強制手段，法院即可查封也可以選擇變價型強制手段，主要原因在于：相較于所有權預告登記，抵押權預告登記的物權對抗性更弱，當銀行申請了抵押權預告登記后，其就已經享有房屋抵押權，而所有權預告登記能夠保證當事人未來可以獲得物權，所以抵押權預告登記不可以對抗法院的拍賣行為;抵押權的成立和抵押權的實現存在一定的差異，所有權登記表明所有權的成立和實現，不動產抵押權的登記僅僅擔保物權，當債務人在規定期限內未清償債務，即可對不動產進行變賣抵押，若當債務人在規定期限內清償債務，那么抵押權消滅;在價值取向上，抵押權預告登記與法院的執行無任何區別，抵押權的作用是對債券的清償進行擔保，其在性質上為物權，在擔保債券清償上具備確保交易自由的作用。（2）將變價所得價款提存，抵押權預告登記不可對抗法院的變價型強制手段，所以需在法院對不動產進行拍賣后，需從所得價款中對抵押權中規定的價款進行扣除，再由債權人進行提存，當債權人未在規定期限內清償債務，抵押人可獲得提存的價款，若債權人在規定期限內清償債務，則將提存的價款歸還債權人，這樣就能夠保證抵押權預告登記權利人的利益[4]。

（三）房屋租賃權、用益物權預告登記及其效力

關于預告登記的當事人，有人認為其能夠擴展至用益物權，但用益物權和所有權、抵押權具有一定的差異。具體內容如下：（1）法院的查封行為可以判定為無效，關于法院所采取的一系列保全措施，用益物權和房屋租賃權的預告登記不可妨礙，然后對于兩者的權利人來說，法院所選擇的一系列保全措施是無效的，即當法院對當事人的房屋進行查封后，在此期間，其依舊進行本登記，待其可以享有自用益物權和房屋租賃權后，就能夠在權利存續期間符合相關規定的情況下對這一權利進行使用，且查封行為對其不造成任何影響，這也可以稱之為司法實踐中的“活封”，針對這一情況，理由是：立足于查封效力的相對性，即使不動產被查封，當事人依然享有自用益物權和房屋租賃權查封行為，因為查封僅是給予當事人在法律上的處分，這一處分行為不會影響到是物權變動的法律效果，當事人有權對不動產進行處分;有利于保護用益物權人、房屋租賃權人的利益。對于預告登記權利人而言，其用益物權和房屋租賃權是受到法律保護的，在查封至今后的執行措辭過程中，所花費的時間較長，為確保當事人的生產經營順利開展，查封物是可以繼續利用的。（2）不允許對抗變價型強制措施，同時權利可繼續存續，由于預告登記制度中沒有明確規定支持法院的強制執行，所以在法院拍賣不動產時，當事人依舊享有用益物權和房屋租賃權，且權利繼續存續，也在條件具備的情況下申請本登記，主要原因在于：用益物權和房屋租賃權的預告登記的物權對抗性效力比較弱，權利人可以選擇登記，也可以選擇不登記，即使不動產所有權人發生變動，也不會損害的用益物權當事人的利益;沒有交易自由與交易安全的沖突，法院對預告登記的不動產選擇變價型強制措施，這樣能夠確保了債權人的利益，維持交易安全與交易自由之間的平衡[5]。

四、結語

綜上所述，在預告登記的效力應用中，由于當前強制執行程序中并沒有明確如何發揮效力來保護權利人的利益，所以需從多個角度進行分析，本文通過探究當前我國法律法規中關于預告登記的相關法律法規，明確其中的不足之處有權預告登記、抵押權預告登記、用益物權和房屋租賃權預告登記的相關效用。

參考文獻：

[1]陳建志，谷丹.商品房抵押預告登記的法律效力與司法救濟[J].山東法官培訓學院學報，2018（3）：872-873.

[2]常鵬翱.預告登記制度的死亡與再生[J].法學家，2016（3）：131-132.

[3]莊加園.預告登記在強制執行程序中的效力[J].當代法學，2016，30（4）：128-138.

[4]章曉英.論房屋所有權轉讓預告登記在金錢債權執行中的法律地位[J].政治與法律，2016（11）：106-108.

[5]湯維建，陳愛飛.足以排除強制執行民事權益的類型化分析[J].蘇州大學學報（哲學社會科學版），2018（2）：54-63.