老舊小區物業自治新思路

于會

【摘要】我國的城市化進程自改革開放以來突飛猛進，城市化的水平不斷的提高，進入二十一世紀以后城市化的水平更是又上了一個臺階，但是隨著城市的飛速發展也留下的不少遺留問題。在我國的城市中存在著大量的有十幾年或者是幾十年歷史的老舊小區，這些老舊小區多年久失修，建設物的狀況不容樂觀，同時由于物理管理的缺失，導致了老舊小區無論是在衛生管理上，還是在房屋維護上都存在比較大的問題，給小區居民的生活上上帶來了極大的不便，同時老舊小區對市容市貌也會產生很大的影響，因此老舊小區的物業管理問題也是我國在城市化進程中必須要解決的問題，結合目前老舊小區的具體情況，依靠小區自治是一個不錯的解決方案，故本文從老舊小區的管理入手。著重探討老舊小區的自治問題。

【關鍵詞】老舊小區??自治??管理思路

物業公司在小區的管理上能夠發揮比較大的作用，目前比較新的小區都在雇傭物業公司進行小區的管理，但是老舊小區一般都缺乏物業公司的管理。其中有兩方面原因，一方面是老舊小區情況比較復雜，在維護上有一定的困難，同時老舊小區的規模比較小，物業公司難以在老舊小區的管理上獲得經濟收益。另一方面是我國早期的小區建設，主要依靠政府的主導，政府負責小區的物業問題，或者開發商負責小區的物業問題，進入新世紀以后由于管理思路的轉變，同時也是老舊小區的維護給政府和開發商帶來的較大的壓力，進入了小區無人管理的局面，小區居民習慣了無償的物業服務，對于現代物業公司的收費制度一時間不能理解，拒絕與物業公司的合作，造成了小區管理上的荒廢，基于以上問題，解決目前的老舊小區的管理問題，在很大程度上要依靠小區居民的自治。

一、社區自治面臨的困難

改革開放以后，城市居民住宅制度的改革和傳統的單位分配的工人住房制度的瓦解，導致城市居民與單位分配的住房逐漸分離，并轉移到社區。計劃經濟體制下的基于單位的管理社區的系統已開始向市場經濟體制下的基于個人的自治社區管理系統過渡。在此過程中，業主委員會取代原有的社區管理體系作為一種自治的管理團體受到廣泛的關注，但是業主委員會的管理存在一定的隨意性，相關的管理制度也不健全，導致管理機構與業主的矛盾逐漸加深，通過對近幾年信訪數據的統計，很多信訪的內容都是關于業主委員會的管理問題，其中的問題可以大概分為三類，第一類是業主委員會對物業公司的服務不滿意，尤其是在物業公司的收費問題上存在較大的矛盾。第二類是業主委員會自身的管理規范問題，在實際的管理中存在濫用職權的問題，第三類是業主委員會人員安排問題，存在未經選舉私自補員換屆的問題。從目前的業主委員會的工作情況上來看，業主對于業主委員會的工作滿意度不高，甚至存在較大的矛盾。

二、老舊小區自治管理的解決途徑

（一）老舊小區物業管理需要機制上的改變

老舊小區自治困難，在很大程度上就因為目前的業主委員會的制度不完善，目前的業主委員會的制度從結構上看，比較松散，同時缺乏一定的執行力，目前的業主委員會雖然建立在小區居民投票自決的基礎上，但是由于小區居民各自存在一定的想法小區居民很難就同一個問題達成共識，造成了管理上的效率低下。針對這一問題可以適時地引入合伙人制度，將小區居民都引入到一個利益目標下，形成利益共同體，并在小區的物業管理上進行創新，小區居民可以合伙自行組件物業公司，并且物業公司的合伙人僅限于小區的居民，這種小區居民自建的物業公司，完全為小區居民服務，可以在很大程度上提升物業的服務水平，并且由于小區的居民都處在同一個利益框架下，管理的執行力會得到很大的提高。

（二）引入專業服務，開展多方位服務，共同打造美麗家園

從小區自治管理的原則上來說，小區的管理并不排斥引入相關的專業人員來輔助小區的管理。實際上僅僅依靠小區自身力量的管理，并不能起到一個很好的管理效果。因此小區可以根據自身的需求，對專業人才進行引入，引入的人員可以是保安，也可以是寶潔，一切都以小區居民的意愿為準。需要注意的是，人員對引進需要涉及到資金的投入，這一點需要與小區的居民做好溝通協調工作，以免小區居民在資金的使用上產生矛盾。同時小區業主自建的物業公司可以創設增收的項目，比如在小區內開設小型超市，或針對孩子的托管班等，可以利用這一部分收入補貼小區物業公司的運行。使小區居民自建的物業公司能夠持久穩定的運行。

（三）利用先進的現代技術來輔助小區的管理工作

現在的小區物業管理存在著一些看似不可調和的矛盾。為了加強小區的安全管理，小區的往往會對進出的車輛以及人員進行嚴格的管控。這一方面使小區的安全性得到了很大的提高，但是在另一方面也給小區業主的正常出行帶來的一定的麻煩，很容易導致小區業主與物業公司的矛盾。針對這一問題僅僅依靠傳統的物業管理手段難以解決，但是可以通過引入現代先進的智能門禁系統予以解決，這一系統能夠利用先進的智能技術對小區的業主以及車輛進行識別，在檢測到車輛或者是人員屬于本小區時系統會自動放行，這在很大程度上解決了小區物業管理中的矛盾，同時也提升了物業管理的效率。

三、總結

老舊小區的管理問題是現代城市管理與物業管理中比較難以解決的問題，針對這一問題應該從管理的制度出發，利用先進的管理手段，促進老舊小區的物業自治管理水平的提升，從而方便小區居民的生活，同時也有利于市容市貌的提升。

參考文獻：

[1]李玉文，劉維躍，馬琪，張盼盼.老舊小區物業自治新思路[J].價值工程，2019，38（01）：1-4.