“穩”字當頭 著力構建房地產市場長效機制

◎文/黃 瑛 樊 碩

一、我國從試點到全面落實房地產長效機制

（一）全國主要城市先行實施“因城施策”

住建部在2018 年12 月底召開的全國住房和城鄉建設工作會議上重申，堅持“房子是用來住的， 不是用來炒的”政策思路，并把“以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展”作為2019 年重點抓好的十項工作之首，選擇22 個城市先行實施“因城施策”。 試點城市按“18+X”方式，根據自身情況從政策包中自主選擇政策工具組合， 穩控房地產市場。調控政策強調“因城施策”，既是為了防止房地產市場過熱， 也是要防止房地產行業失速。

從國家試點看， 城市代表面在不斷拓寬。 2019 年初，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京、合肥、 廈門成為首批房地產長效機制10 個試點城市。 其中，北京、上海、廣州、深圳為一線城市，天津、重慶為直轄市和東部、西部代表城市，杭州、 南京為長三角都市圈GDP 超萬億城市， 合肥為中部地區城市代表， 廈門為東南沿海開放城市。 隨后納入“因城施策”房地產長效機制試點的城市有成都、鄭州、武漢、長沙、長春、沈陽、濟南、青島、無錫、蘇州、寧波、福州等二線熱點城市。

（二）天津認真落實“因城施策”

天津堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產市場宏觀政策的連續性和穩定性， 堅持以人為本和問題導向，從土地、金融、財稅、輿論引導、市場監管等方面綜合施策， 精準預調微調， 保持房地產市場運行在合理區間。

一是從新增人口方面出臺政策釋放需求。 2018 年5月，天津出臺了“海河英才”行動計劃， 主要是吸引各類優秀人才到天津發展。 截至2019 年底，累計引進23.5 萬人，平均年齡31 歲左右。 新引進一大批青壯年人口在津工作生活， 形成置業的剛性需求。為優化人才發展環境，中新天津生態城在出臺一系列人才安居政策的同時，積極推進人才公寓和公屋建設， 構建多層次人才安居保障體系。 當前北京置業壓力仍然較大， 京津之間高鐵交通便利快捷，全程30 分鐘左右通勤時間， 吸引部分在北京工作人員選擇在天津購房居住。 同時北京不斷疏解非首都功能， 隨著天津經濟健康平穩發展、 城市功能提升完善，城市吸引力不斷提高，大量企業和人員陸續轉移到天津， 形成新的購房需求。2019 年四季度，天津在天津濱海中關村科技園、 寶坻中關村科技城等承接北京非首都功能疏解的區域， 實施鼓勵人才來津工作落戶、 優化子女教育保障、 便利醫療醫保服務、完善投融資扶持、加大來津企業獎勵和支持力度、 支持在津購房等7 項政策。

二是金融政策支持剛需和改善性需求。 在實行市場化利率報價機制后， 保持了天津個人住房貸款利率的基本穩定，穩定了市場預期。金融監管部門指導各商業銀行及公積金管理部門， 不斷優化服務保障， 提高貸款審批效率， 為剛性需求和改善型需求購房貸款提供了充足額度。

2019 年6 月1 日，天津市公積金管理中心發布 《關于在外地繳存住房公積金職工在本市購房申請個人住房公積金貸款有關政策的通知》，在外地繳存住房公積金的職工， 被所在單位派駐到本市工作一年以上， 在本市購買自有住房且為職工家庭首套住房的， 可按本市有關規定申請個人住房公積金貸款。

（三）中央明確全面落實“因城施策”

2019 年12 月召開的中央經濟工作會議提出， 要加大城市困難群眾住房保障工作， 加強城市更新和存量住房改造提升， 做好城鎮老舊小區改造， 大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位， 全面落實“因城施策”，穩地價、穩房價、 穩預期的長效管理調控機制， 促進房地產市場平穩健康發展。

2020 年樓市“穩”仍然是主基調。 中央經濟工作會議重申“三穩”，意味著各地方政府對房地產市場的調控不僅不能放松， 還要進一步加強管控， 促使房地產市場和預期進入穩定通道之中。穩地價、穩房價、穩預期，未來房價的穩定仍然是重中之重。

此次中央經濟工作會議， 將權力進一步下放到了地方，“因城施策” 將全面落實。 意味著各地可以靈活制定樓市調控政策，不再搞“一刀切”。一方面防止有的地方被一些投資投機需求帶動，要“壓一壓”；一方面防止有的非熱點城市采取過于嚴厲的調控政策， 擋住了剛性和改善性需求的釋放，要“保一保”。 不管用什么手段，最終目標只有一個，就是要“穩”，避免大起大落， 保持房地產市場總體穩定， 保障宏觀經濟平穩健康發展。

二、新一輪調控下天津房地產市場新特點和新變化

為貫徹落實好黨的十九大提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，天津市政府出臺了一系列房地產調控政策，住建、金融等部門積極抓落實， 嚴格按照土地出讓價格、新建商品房價格、二手房價格 “三價聯控”原則，穩定住房市場價格預期，使天津市房地產市場總體保持平穩健康發展。

（一）房地產市場新特點

1.市場發展空間較為充足

黨的十九屆四中全會指出要“優化行政區劃設置，提高中心城市和城市群綜合承載和資源優化配置能力”。天津位于華北平原東北部渤海之濱，是中央直轄市、國家中心城市、超大城市，北方最大的港口城市。 在京津冀協同發展國家戰略中， 明確天津全國先進制造研發基地、北方國際航運核心區、 金融創新運營示范區、 改革開放先行區的“一基地三區”城市定位。當前，天津處于多重戰略機遇疊加發展期， 比較優勢明顯， 正逐年吸引大量外來人口發展就業。 隨著銷售回歸自住需求， 市場進入總量穩定、區域分化的新階段。新建商品住房開發的熱點逐步由中心城區向外拓展。

2.市場需求持續穩定

居住改善需求持續增長。 隨著全面二孩政策效應釋放，2018 年全市出生人口中二孩占比為43.56%，0 歲～14 歲人口增加到159.35 萬人。 加上人口老齡化帶來的同住養老， 全市家庭平均戶規模從2014 年的2.75 人/戶， 增長到2018 年的2.81人/戶。 家庭規模擴大，家庭現有住房在面積和功能上難以承載舒適生活需要， 出現大量小房換大房、 兩居換多居等剛性改善需求。 隨著人們生活水平不斷提高， 住房消費升級，對有更好質量、更多功能、 更美環境、 更優物業、 更完善配套住房的美好居住改善需求不斷增長。 截至2018 年底， 全市65 歲及以上人口157.67 萬人，占全部常住人口比重為10.1%。老齡人口多居住在市內老舊小區， 普遍缺少電梯和休閑活動場所， 條件較好的老年人口對市郊配套完備、 環境優良、 服務到位的養老地產有強烈需求。

3.市場銷售進入穩定區間

天津房地產市場交易在2016 年出現過熱勢頭，當年銷售面積2711.08 萬平方米，同比增長53.1%。 受房地產限購限貸等調控政策出臺及前期需求過度透支影響，2017 年市場銷售大幅回落，全年銷售面積1482.12 萬平方米，同比下降45.3%。 市場交易在2018 年進一步走低，全年銷售面積1249.82 萬平方米。

進入2019 年，受年初市場預期向好判斷， 新建商品房銷售面積一度走高， 增速從1-2 月的17.5%提高到1-4 月的39.2%，市場呈現小陽春跡象。隨著2019 年4 月召開的中央政治局會議重申堅持房子是用來住的、 不是用來炒的定位， 市場預期逐步回歸理性， 天津新建商品房銷售增速回調， 上半年同比增長19.8%，進入下半年，市場預期保持穩定， 房地產開發企業積極推盤上市、以價換量，各類需求穩步釋放，市場維持活躍狀態。

4.項目到位資金較為充裕

2019 年1-11 月， 全市房地產開發企業本年實際到位資金4057.54 億元， 增長13.7%，增幅高于全國平均水平6.7 個百分點。 從主要構成看，定金及預收款1576.61億元，增長20.3%，占38.9%；自籌資金1197.17 億元，增長23.3%，占29.5%；國內貸款811.73 億元， 增長0.5%，占20.0%； 個人按揭貸款206.74 億元， 增長0.6%，占5.1%。 企業中長期信貸融資成本降低。 2019 年8 月，央行推進貸款利率市場化改革。 11 月20 日，第四次LPR報價為 1 年期品種報4.15%， 5 年期以上品種報4.80% ， 均 較 上 次 下 降0.05%。 LPR 下調后，將帶動商業銀行貸款利率下行，個人住房貸款利率下浮， 企業中長期融資成本有所下降。

5.新房價格基本穩定

來自國家統計局天津調查總隊數據顯示，截至2019年11 月份，新建商品住宅銷售價格一直維持在2016 年10 月份的水平，保持了長期穩定。 2019 年1-11 月，各月新建商品住宅環比價格指數分 別 為 99.9、100.4、100.3、100.7、100.2、100.4、99.7、100.1、100.2、99.6、100.0， 延續100 左右小幅波動態勢。

6.龍頭房企接連進入天津

融創中國、 萬科集團長期深耕天津市場，近年來，保利發展、 遠洋集團、 中國鐵建、中海地產、華潤置地、中國恒大、 綠地控股、 金地集團、中國金茂、龍湖集團、綠城中國、 新城控股、 招商蛇口、 上海大華等全國性大型房地產開發企業陸續進入天津發展。 2019 年，各大房企進一步優化項目布局， 積極增加土地儲備， 融創中國在南開區、西青區、北辰區、寶坻區拿地， 中國鐵建在河北區、津南區拿地，新城控股在東麗區、北辰區、武清區、寧河區、 薊州區和濱海新區拿地，龍湖集團在西青區拿地，中海地產在河西區、 海教園拿地， 綠地控股在北辰區拿地，招商蛇口在西青區拿地，金地集團在東麗區、 濱海新區拿地， 中交綠城在靜海主城區拿地， 復地集團在濱海新區拿地。

（二）面臨的主要問題

1.融資渠道持續收緊

2019 年，金融監管部門持續加強房地產開發企業融資 管 控，2019 年11 月16日，央行在《2019 年第三季度中國貨幣政策執行報告》中重申，按照“因城施策”的基本原則， 落實房地產長效管理機制， 不將房地產作為短期刺激經濟的手段。 嚴控房地產信托、銀行貸款規模，防止信貸資金過度流向房地產領域， 房企融資渠道持續收窄。 面對債務集中到期壓力，恒大、融創、融信等大企業大規模發行成本較高的海外債券融資， 以償還到期債務和穩定資金流， 中小型房企融資渠道有限、 融資成本上升，資金壓力不斷增大。

2.限貸政策有待優化

目前天津在個人商業住房貸款確定首付比例時，采取“認房又認貸”的方式，對于名下無房但有貸款記錄（全國范圍內） 的購房者，執行二套房首付比例6 成和利率上浮10%。 以天津外環附近100 平方米住房總價300萬計算，需首付180 萬以上，部分賣遠買近、賣小買大、賣外地買天津的購房者難以支付。 以置換方式改善居住條件的需求受到一定抑制。 一方面， 隨著國家相關部門加強防范各類資金違規流入房地產市場， 對高杠桿買房等行為進行管制， 貨幣政策有針對性收緊；另一方面，住房按揭貸款發放變慢， 有的已售房源辦理了網簽備案不能及時辦理貸款手續。

3.土地交易放量可能延長去化周期

土地購置是新增房地產開發項目的前置條件， 土地成交情況將影響未來市場供給。分區域看，商品土地成交以環城四區為主，2019 年1-11 月，環城四區、遠郊五區、濱海新區、 市內六區土地成交面積占比分別為44.9%、32.8%、20.0%、2.3%。

隨著新出讓土地陸續開發上市銷售， 全市新建商品房屋新增供給大于銷售，庫存進一步增加， 去化周期將所有延長。 根據住建部門的資 料，2019 年1-11 月 全 市新辦銷許面積1929.09 萬平方米，是同期銷售面積的1.4倍。截至2019 年11 月末，全市新建商品房待售面積2807.5 萬平方米。其中，新建商品住宅待售1598.9 萬平方米、 去化周期14.6 個月，處于國家規定的12-18 個月保持正常供地節奏的合理區間， 但去化周期較6 月末延長1.6 個月， 個別區域去化周期超出合理區間， 按照國家住宅用地供應“五類”調控目標要求，應減少供地。全市新建商品非住宅待售1208.6萬平方米、去化周期79.2 個月， 非住宅庫存積壓較為嚴重， 全市所有區域非住宅去化周期均處于較高水平。

三、市場展望及發展建議

（一）市場展望

過去三年來我國這輪房地產調控，關鍵詞就是“房住不炒”“因城施策” 和長效機制。 所謂“房住不炒”，主因是過去幾年來我國房價一路上漲， 居民持續加杠桿且購房抵押率不斷上行；所謂“因城施策”， 出發點還是我國區域之間經濟發展情況差異較大，搞全國一盤棋的調控不盡合理；所謂長效機制，指的是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。 從這幾年的實際調控來看，不同時期對這三大關鍵詞會有不同側重。 2016年“930”房地產調控開始以來，穩住房價是焦點，“房住不炒”也因此成為重心；時至當前，房價已經總體趨降， 鑒于內外不確定因素開始沖擊經濟，在堅持“房住不炒”底線之下，“因城施策”有望成為主抓手。 相比之下，加快推進我國房地產市場長效機制建設則會一直貫穿本輪調控周期。

中國社科院2019 年12月10 日發布《中國住房發展報告（2019—2020）》，報告認為， 未來2～3 年將是我國房地產調控的關鍵時期。 報告顯示，2018 年10 月到2019年10 月，全國房價增幅經歷降、升、降再企穩的過程。 自2016 年開啟的本輪調控在宏觀經濟復雜變化的形勢下使樓市初步穩定。按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制， 不將房地產作為短期刺激經濟的手段。 國家相關部門持續加強監管， 防止房地產過度金融化、工具化，房地產開發貸款和個人按揭貸款去杠桿效果明顯，投機需求得到遏制，住房消費回歸以自住為主，社會輿論對房地產市場預期普遍看穩。

2019 年天津市場整體處于回穩趨勢，1-11 月，月均銷售面積122.06 萬平方米， 較2018 年月均104.16萬平方米的水平有所回升，接近2017 年的月均123.51萬平方米， 總體處于調控預設的合理區間。 但目前住房市場穩定是初步的， 調控進入關鍵期，應保持定力，房地產調控政策總體仍要以穩為主。 隨著環城和遠郊各區項目陸續開發上市，預計2020年全市銷售仍將處于恢復性增長態勢， 總量逐漸接近歷史正常水平 （剔除2016 年后，2009—2017 年月均銷售面積136.19 萬平方米）。

表1 2017—2019 年天津房地產開發商品土地出讓情況

（二）發展建議

1.落實政府主體責任

2020 年樓市的主旋律，仍將以“穩”為主，并持續完善長效機制建設。 要認真貫徹落實中央各項房地產調控政策，“因城施策”多管齊下，抑制過熱投資投機需求，穩定市場環境。 堅持調控方向不變、貫徹力度不減，鞏固當前政策成果。 要考慮房地產調控長期政策和短期政策地銜接，盡量減少市場波動。充分進行市場調查研究， 堅持以人為本、服務民生發展，調整調控政策。 進一步優化差別化限購限貸政策， 支持以置換方式改善居住條件購房需求。 充分對接京津冀協同發展， 對重點承接產業人口引進的區域， 因地制宜調整限購政策， 支持新遷入人口在天津購房。

2.建立多主體供應機制

土地是影響房地產供給的重大因素， 地價是房價的基礎，需求較旺的情況下，地價上漲推動房價更快上漲。價格上漲壓力較大、 住房供給不足區域， 要合理增加土地供給，提高住宅用地比例，以市場為主體滿足城市多層次住房需求； 研究閑置的工業用地與產業園區用地轉化為住宅用地機制， 用以建設企業保障房或藍領公寓等，多渠道保障職工住房需求，有效化解企業人力成本上漲壓力； 積極盤活城中村和近郊農村集體土地， 允許集體土地以多種形式入市， 用以建設租賃住房， 提高全市租賃住房供給； 積極利用社會資本，以PPP 模式與大型企業合作進行土地一級開發、基礎設施配套建設、 產城融合開發建設等。

表2 天津2009—2019 年新建商品房銷售情況

3.防范開發企業運營風險

房地產開發業是資金密集型產業，項目前期投入大、開發周期長、資金成本高，企業資金周轉主要依賴各類貸款和項目上市銷售回款，建設進度緩慢將加大企業財務壓力，增加運營風險。相關部門應密切關注企業項目經營狀況，重點解決項目在融資、用工、 市政配套建設等方面存在的困難， 督促企業加快施工進度， 預防和及時化解運營風險， 確保項目按期建成交付使用。