房地產企業融資的風險分析及規避策略探討

張毅

摘要：房地產企業是我國當前最重要的企業類型之一，其主要是房地產企業能夠帶動我國GDP的快速增長，因此，我國的各個城市之中，房地產企業都是最重要的企業。但是目前我國的房地產企業因為其本身為重型資產企業的緣故，所以在資金上常常會出現一系列的問題，其中最核心的就是房地產企業需要面對融資的風險。這對于房地產企業而言是一個巨大的考驗，龐大的融資數量和復雜的融資要求，往往會成為壓到房地產企業的最后一根稻草，所以，房地產企業想要進一步的發展，那么核心的內容還是要盡可能的完成對融資風險的規避。本文將從房地產企業融資的必要性入手，全面的展開房地產企業融資的必要性。

關鍵詞：房地產企業融資風險;房地產企業融資行為;房地產企業合法融資

一、引言

房地產企業的基本特征就是固定資產多，建設成本需要大，所以在房地產企業的經營過程中，最常出現的問題就是資金鏈斷裂，一般情況下，資金鏈斷裂如果不能在短時間內完成資金鏈的整合，那么就會導致房地產企業徹底死亡。所以，當前房地產企業一般在業務的開展過程中，愿意選擇融資的方法來盡可能的規避投資上的風險。但是在實質上，企業的融資也存在一定的風險，這些風險單獨來看威脅性較小，但是由于房地產企業融資數量多，融資金額大，一旦出現問題，對于房地產企業的影響非常巨大，其具體如下：

二、房地產企業融資的必要性

（一）房地產企業融資能充分的解決資金短缺的問題

目前，我國的房地產企業融資是房地產企業發展之中最常見的行為，其主要是能夠為房地產企業提供更多的資金來進行使用。這是因為，我國的房地產公司屬于重型資產企業，這種企業的特點就是固定資產占有量非常大，日常能夠直接使用的資金不夠多。所以房地產企業想要開展業務，大量的依賴自身的資金，會出現嚴重的資金缺口，導致房地產企業業務難以開展。所以目前我國的房地產企業都在通過融資的方式來盡可能的進行業務的開展，這就在一定的程度上填補了房地產企業的資金缺口，讓房地產企業能夠合理的使用資金。

（二）房地產企業融資能充分的優化企業的資金使用情況

我國很多的房地產企業在業務開展的過程中，通常愿意選擇使用融資的方法來進行資金的籌集。雖然大部分的房地產企業都是因為自身的資金不足，但是也有一部分的房地產企業自身的資金能夠滿足業務開展的需求。不過即便是能夠滿足業務的需求，這一部分房地產企業也都會選擇用融資來開展業務。這主要是因為，對于房地產企業而言，自身的可用資金一般較少，一旦將大量的資金直接投入到業務之中，那么房地產企業自身的資金就會出現短缺的情況。這在房地產企業的資金使用評估之中，就被稱之為資金的不良使用。所以，為了資金的使用更加的合理，往往房地產企業更愿意進行融資。

三、房地產企業融資的風險情況的體現

（一）房地產企業融資的風險主要體現為融資渠道單一

目前我國的房地產企業在融資之中，主要的特征就是融資的額度非常大，如此龐大的資金需求量，也就讓房地產企業融資存在了很大的風險。其主要的特點就是融資的過程之中，能夠進行的選擇非常少，絕大部分的房地產企業，想要完成融資，那么個人的融資渠道顯然是不可行的，所以只能選擇大型的商業銀行來完成融資。而且由于自身的資金需求量極大，所以往往不是密切合作的商業銀行，也不愿意為房地產企業完成融資。這也就導致了房地產企業的融資渠道極其單一，往往是一個房地產企業對應單一的一家銀行，幾乎形成了合作的模式。

（二）房地產企業融資的風險主要體現為財務工作風險較高

目前，我國的房地產企業之中，主要是依賴于銀行的信貸來完成融資，這也讓房地產企業需要面臨較高的財務工作風險。即在財務工作之中，往往房地產企業是沒有選擇的，想要完成融資，那么只能接受商業銀行提出的相應方案，如果不選擇這個方案，那么往往商業銀行也就不愿意給房地產企業提供資金。而對于房地產企業而言，其本身需求的資金過于龐大，所以能夠提供融資的企業非常少，這也就導致了商業銀行的各種要求，都是房地產企業所無法拒絕的。因此，在財務工作之中，即便房地產企業知道本次融資屬于不良融資，也必須接受，只能讓財務工作人員從其他的方面，來盡可能的規避風險。

（三）房地產企業融資的風險主要體現為融資成本提高

目前，我國的房地產企業之中，一般融資的方式都是短期融資，這是因為我國的房地產企業日常并沒有太多的資金使用渠道，所以長期掌控大量資金，對于房地產企業而言，并沒有意義。所以我國大部分的房地產企業都選擇短期融資，這個短期的期限主要是基于業務來定，業務的時間越短，則房地產企業的資金使用時間就越短。這種模式最直觀的問題，就是會出現大量的利息，導致房地產企業需要在融資的過程中，付出大量的成本，最終降低了自身業務的收益。雖然部分的房地產企業選擇了長期融資，但是由于其本身融資渠道單一沒有選擇，這個長期融資的利率也并非是固定的。

（四）房地產企業融資的風險主要體現為財務管理工作不到位

房地產企業之中，對于財務管理工作的看重一直比較畸形，主要是讓財務管理工作人員來計算是否需要融資，融資后能夠使用多少資金等。但是在融資完成后，往往并沒有讓財務管理人員來充分的計算風險。而且讓財務管理工作人員進行融資預算的時候，也往往是片面的，大部分的情況下，都會出現融資金額過多的情況。這也就意味著房地產企業需要浮出更多的利息，最終導致收益的下降。而部分出現融資金額不足的情況，則會直接導致房地產企業業務開展的困難。所以在房地產企業之中，財務管理工作不到位也會造成融資風險。

四、房地產企業融資的風險規避策略

（一）房地產企業融資的風險規避應做到豐富融資渠道

我國的房地產企業想要盡可能的規避金融融資的風險，則需要充分的進行融資渠道的豐富，從而讓房地產企業的融資更好的完成，其中主要的方法目前來看有兩個：第一點是具有足夠規模的房地產企業，應該盡可能的使用股票的渠道進行金融融資。相對于單一的銀行融資而言，房地產企業的股票才是房地產企業的核心，大型的房地產企業普遍能夠在大眾心中獲得較好的評價，所以這些房地產企業的股票也一般比較好出手。所以這些房地產企業可以通過股票出售的方式來盡可能的實現融資。但是需要注意的是，對于房地產企業而言，股票屬于房地產企業最重要的金融資產，雖然其本身可以變成實際的資金，但是在獲取的過程中，存在的問題也相對明顯，一旦股票拋售過快，或者是金額過大，那么對于房地產企業產生的連鎖影響是非常巨大的。所以要慎重對待。第二點是盡可能的進行債券融資的方式。對于房地產企業而言，其本身的資金有限，但是卻并不缺乏回籠資金的手段，所以房地產企業的債券在社會上也具備非常大的吸引力，能夠快速的吸引一批人進行債券的購買，來尋求獲得更大的收益。雖然債券也會出現一定的成本，但是相對于商業銀行的高昂利息而言，這種付出相對更小，符合房地產企業的發展趨勢。

（二）房地產企業融資的風險規避應做到降低財務風險

想要降低財務風險，則房地產企業需要盡可能的優化企業融資的方式。其中主要考慮的內容有兩點：第一點就是房地產企業當前的情況，更加適合哪一種融資方式。在房地產企業的融資過程中，雖然因為自身需求資金較大，所以選擇的渠道較少，但是對于房地產企業而言，還是有著一定的選擇的。而且如果房地產企業的時間充足，那么也可以選擇多次融資或者是組合融資的方式來獲得資金，這些模式都是房地產企業可以選擇的。所以，房地產企業想要盡可能的降低財務風險，其核心還是盡可能的選擇一種適合自身當前情況的融資辦法，這種辦法的核心就是符合房地產企業的當前利益。財務部門通過計算，最終確定一種收益最大的方式，來保證房地產企業的融資是最合理的。第二點就是財務部門在房地產企業融資的過程中，要盡可能的進行財務風險的計算，包含了凈負債率等一系列的內容，這樣可以讓房地產企業的領導層充分的了解到房地產企業目前的財務狀況，從而選擇融資的方式，來更好的降低企業的財務風險，這樣才能確保房地產企業更好的發展。

（三）房地產企業融資的風險規避應做到減少融資成本

目前，我國的房地產企業融資風險的規避，最重要的還是要盡可能的讓房地產企業在融資之中付出更少的成本，這樣才能確保房地產企業的融資能夠產生正收益，而不會因為過度融資，而出現負收益的情況。這種情況下，最好的辦法有兩種：第一種是合理的調控債務比。在房地產企業的經營過程中，債務是一直存在的，所以房地產企業需要按照自身的情況不斷的調控債務比。一般情況，債務比越小，那么房地產企業的資金收益越多，融資的成本也越少。但是由于房地產企業自身對于資金的使用情況是不斷變化的，這種情況下，房地產企業的財務部門就需要進行房地產企業的資金情況計算，從而來有效的了解房地產企業的內容，確保房地產企業的債務比始終是在房地產企業的合理承受范圍之內。而當房地產企業的債務比達到了警戒線的時候，就需要財務部門提出相應的對策，來讓房地產企業的領導層參考，從而改變房地產企業的債務情況。第二種是進行多樣化的融資。由于目前我國的房地產企業已經能夠盡可能的進行融資渠道的拓展，所以房地產企業就可以根據自身的需求進行多樣化的融資，在融資的過程中，合理的考慮各種融資的風險以及情況，來搭配出最優的方案，從而完成房地產企業的融資。這對于房地產企業的發展而言非常重要，也是當代房地產企業融資的重要改革方向。

（四）房地產企業融資的風險規避應做到加強財務管理

在房地產企業之中，融資是始終存在的業務，對于房地產企業而言，每一次合理的融資都會降低房地產企業的經營風險，而且能夠讓房地產企業更好的發展。這其中，財務管理工作就起到了至關重要的作用。財務管理工作能夠在房地產企業融資過程中，良好的計算各種融資的內容，從而有效的評價房地產企業融資過程中是否存在風險。這對于房地產企業的財務管理人員有著非常高的要求，但是目前我國的房地產企業之中，普遍存在人才能力不足的情況。則目前最有效的辦法有兩個：第一個就是要展開人才的培訓。在房地產企業之中，為了確保每一個財務管理人員都能夠出色的完成相關的財務管理工作，則需要定期的對人員展開業務內容的培訓，如果發現財務管理人員的能力不足，那么就可以對財務管理的人員采取清退的處理，而優秀的人才則繼續留在房地產企業之中任職。第二個就是要進行人才的補充。在房地產企業之中，一次良好的融資，對房地產企業的發展有著至關重要的影響，對此付出人才的費用是在房地產企業的可接受范圍的。這種情況下，房地產企業應該盡可能的進行獵頭招聘，找到更加專業的財務管理人員，來完成相關工作。

五、結語

綜上所述，我國的房地產企業在發展的過程中，往往需要進行大量的融資，而且為了更好的開展業務，往往房地產企業也會在短期內開展多次融資，從而實現多個工地的建設。這種情況，也就導致房地產企業往往融資的金額已經超過了企業運轉的能力。則直觀的表現就是房地產企業不能最優的使用這些資金，往往造成資金的浪費。長此積累下去，就導致了房地產企業出現融資風險。這也是解決房地產融資問題的主要參考方向。

參考文獻：

[1]姚毅君.房地產企業融資風險分析及防控策略思考[J].時代金融，2017 （17）：177.

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